TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 03 Septembre 2026

DU 03 Septembre 2026

N° RG 18/00696 –
N° Portalis DBYT-W-B7C-EANC

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[H] [W]

C/

S.A. SOGIRE

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

Me B. ENGLISH (St-Brieuc)
Me I. LOUIS DIT BIZEAU
_______________________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [W]
né le 03 Octobre 1981 à [Localité 2]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

_______________________________________________________

DEFENDERESSE :

S.A. SOGIRE
dont le siège social est situé [Adresse 2] inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° 317.372.704 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Isabelle LOUIS DIT BIZEAU de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE et de Maître Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL Cabinet FOURMEAUX & Associés, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : A l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats, prorogé successivement au 09 Avril 2026 puis au 03 Septembre 2026.

* * *

*

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte notarié du 7 mai 2012, Monsieur [H] [W] a acquis les lots 577 et 631 de la résidence [Adresse 3] sise [Adresse 4] moyennant le prix de 310.000 euros outre 5.000 euros au titre des meubles.

La société SOGIRE est le syndic de la copropriété.

Le 20 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 3] lui a transmis une facture de provision sur charges à hauteur de 21.949,45 euros pour la période du 1er janvier au 31 mars 2017.

Le 24 mars 2017, le relevé de comptes de Monsieur [H] [W] portant sur les charges de copropriété affichait un solde débiteur de 37.605,50 euros.
Le 15 juin 2017, le relevé de compte affichait un solde débiteur de 38.971,75 euros.

Diverses relances de paiement lui ont ensuite été envoyées alors que Monsieur [W] demandait en parallèle des explications sur les décomptes de charge faisant état de son souhait de vendre son bien.

En septembre 2017, Monsieur [A] proposait l’acquisition des lots de Monsieur [W] moyennant le prix de 350.000 euros, électroménager compris, sous réserve de la réalisation de certains travaux et transmission des pièces relatives aux charges de copropriété.

***
Par acte d’huissier du 9 avril 2018, Monsieur [H] [W] a assigné la société SOGIRE devant le Tribunal de grande instance de Saint Nazaire, sur le fondement du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, aux fins de la voir condamnée, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à lui verser la somme de 52.500 euros de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de vendre ses lots à Monsieur [A], soit 15% de la proposition d’achat,à produire tous les documents justificatifs des charges pour les exercices du 1/05/2012 au 30/09/2017 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et pendant deux mois, avant fixation d’une nouvelle astreinte,à produire un relevé de compte actualisé rectifié en tenant compte notamment de l’état du 30/04/2012 et supprimant les charges antérieures au 7/05/2012 ainsi que toutes les charges dont il ne pourrait être justifié,à lui verser la somme de 800 euros au titre de son préjudice moral,à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens.
Le 17 juin 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic la société SOGIRE a assigné Monsieur [H] [W] devant le Président du Tribunal de grande instance de Saint Nazaire statuant comme en matière de référé, pour voir recouvrer les charges de copropriété restant dues par Monsieur [H] [W] à la date du 28 juin 2017, en l’espèce 26.305,72 euros en principal plus intérêts.

Par ordonnance contradictoire du 7 janvier 2020, le Président du tribunal judiciaire de Saint Nazaire a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de [Adresse 3] dans la limite de 4.768,15 euros.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a interjeté appel de l’ordonnance.

Par arrêt du 29 octobre 2020, la Cour d’Appel de [Localité 4] a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de [Adresse 3] et condamné Monsieur [H] [W] au paiement de la somme de 26.035,76 euros.

Monsieur [H] [W] a formé un pourvoi en cassation.

Le 18 février 2021, Monsieur [H] [W] a vendu ses lots dans la copropriété litigieuse moyennant le prix de 320.000 euros à Monsieur [S].

Par arrêt du 12 janvier 2022, la cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel, relevant que cette dernière n’avait pas répondu au moyen soulevé par Monsieur [H] [W] selon lequel une partie des sommes demandées provenait de charges de copropriété antérieures à l’acquisition de ses lots de copropriété.

L’affaire a été renvoyée devant la Cour d’Appel d’[Localité 5].

Les lots litigieux ont été revendus le 11 juillet 2022 par son acquéreur au prix de 555.000 euros.

Par arrêt du 12 septembre 2023, la Cour d’Appel d’Angers a confirmé l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Nazaire.  

Dans la présente instance, par ordonnances des 2 novembre 2020 et 23 mai 2022, le Juge de la mise en état a sursis à statuer jusqu’à l’arrêt de la Cour d’Appel de renvoi d’[Localité 5].

***
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 10 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et arguments, Monsieur [H] [W] demande au tribunal, vu le Décret du 17 mars 1967, l’article 1240 du Code civil, de :

A titre principal :
CONDAMNER la société SOGIRE à indemniser Monsieur [H] [W], pour la perte de chance subie, à hauteur de 223.250 euros à titre de dommages-intérêts ; Subsidiairement :
JUGER que le préjudice serait à tout le moins constitutif d’une perte de change, dont l’appréciation sera laissée au Tribunal et qui ne saurait être inférieure à 95% du préjudice de 223.250 euros ;En tout état de cause :
CONDAMNER la société SOGIRE à verser à Monsieur [W] 5.000 euros au titre de son préjudice moral ; CONDAMNER la société SOGIRE au paiement de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société SOGIRE aux entiers dépens ; ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Monsieur [W] fait valoir que lorsqu’il a acquis ses lots en mai 2012, le solde des charges impayées était de 0 euros mais qu’à partir de septembre 2016 des relevés de compte lui ont été transmis faisant apparaitre un solde débiteur de plusieurs milliers d’euros qui n’a cessé de croitre de façon exponentielle jusqu’en septembre 2017 pour atteindre 38.971,75 euros. Il expose n’avoir pas réglé ces charges faute d’obtenir des explications sur leur montant. Il a souhaité vendre son appartement mais a eu des difficultés à trouver un acheteur faute de pouvoir présenter un décompte de charges clair portant sur des montants acceptables, de telle sorte qu’il a été contraint de le vendre à un prix très inférieur à celui du marché alors que son acquéreur, une fois le litige sur les charges résolu, l’a revendu à un prix bien plus élevé.
Il relève qu’alors qu’il avait adressé un chèque d’acompte de 15.000 euros sur les sommes éventuellement dues, le syndicat des copropriétaires a agi en paiement des charges de copropriété impayées et que les décision qui se sont succédées depuis l’ordonnance en référé du 07 janvier 2020 jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel d’Angers en qualité de cour de renvoi après cassation du 12 septembre 2023, ont toutes consacré l’incapacité de la société SOGIRE de justifier les sommes réclamées en sa qualité de syndic.
Il fonde son action en responsabilité du syndic sur la responsabilité quasi-délictuelle de celui-ci dans les fautes qu’il commet dans l’accomplissement de sa mission à l’égard de chaque co-propriétaire, des articles 1240 et 1242 du code civil.
Il expose que le syndic a été incapable de produire un décompte compréhensible et justifié au regard des éléments contractuels, ce qu’ont motivé les décisions en référé du Tribunal de Grande Instance de Saint Nazaire le 07 janvier 2020 puis la cour d’appel de renvoi le 12 septembre 2023 faisant état de comptes incohérents et de l’absence de production es pièces justificatives par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, de sorte que les sommes dues sont 5 fois moins importantes que celles réclamées, ce qui révèle une faute majeure pour un professionnel de la gestion immobilière. Il souligne que l’arrêt de la cour d’appel de Rennes qui tendait à donner raison au syndicat des copropriétaires a été cassé. Il précise que le même syndic a été condamné pour des faits identiques par la cour d’appel de Paris en octobre 2020 dans le cadre d’une autre copropriété.
Il invoque une deuxième faute consistant en l’approbation tardive des comptes : alors qu’il doit rendre compte de sa gestion immobilière une fois par an, que l’assemblée générale ratifie sur une période donnée, une seule approbation des comptes a eu lieu lors de l’assemblée générale du 06 mars 2017 portant sur les exercices 2008/2009 à 2013/2014, le procès-verbal d’assemblée générale comportant une réserve sur la majorité des approbations.
Il relève en troisième lieu une absence de communication des pièces justificatives de ses factures pourtant imposée par les articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du 17 mars 1967, pendant le délai s’écoulant entre la convocation à l’assemblée générale appelée à connaitre des comptes et la tenue de celle-ci. Il ajoute que de la date de son acquisition jusqu’en 2017, il n’a jamais été convoqué aux assemblées générales. Il souligne que l’article 33 impose que le syndic, à la demande du copropriétaire, produise copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du décret mais qu’en dépit de ses multiples demandes, aucune réponse ne lui a jamais été apportée jusqu’à la délivrance de l’assignation. Il rappelle à cette égard que la charge de la preuve de la mise à disposition des documents ou des convocations qui lui auraient été adressées incombe au syndic et qu’en tout état de cause l’arrêt de la cour d’appel d’Angers du 12 septembre 2023 consacre définitivement cette absence de justificatifs.
Il conteste que l’approbation du décompte de charges par l’assemblée générale vaille exemption de la responsabilité professionnelle de la société SOGIRE. A cet égard elle souligne que les jurisprudences citées par le syndic n’existent pas. En tout état de cause, il fait valoir que l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire puisque c’est le syndic qui procède à la réparation entre chaque copropriétaire.
Il fait valoir que jusqu’alors la société SOGIRE n’avait jamais invoqué que les charges appelées consistaient en une régularisation de charges antérieures à son acquisition, se contentant désormais de s’aligner sur l’interprétation qu’en a fait la cour d’appel d’Angers.
Monsieur [W] affirme que la vente à Monsieur [A] a échoué en l’absence de calcul détaillé des charges, que dans le même temps une agence immobilière a renoncé à commercialiser son bien pour les mêmes raisons d’absence de clarté quant aux charges de copropriété. Il a dû se résoudre à vendre son bien en février 2021 pour un prix de 320.000 euros alors qu’il a été revendu par ses acquéreurs avec une plus-value notable dès juillet 2022, au prix de 555.000 euros. Il estime que la probabilité qu’il eut pu faire sienne cette plus-value ne fait aucun doute. Il est incontestable selon lui qu’il a à tout le moins subi une perte de chance pouvant être évalué à 95% de la plus-value réalisée par le propriétaire suivant. Il conteste qu’il aurait eu à régler une plus-value.
Il estime enfin avoir subi un préjudice moral dû aux tracas et inquiétudes occasionnées par les montants exorbitants sollicités, les démarches effectuées auprès du syndic, le combat judiciaire qui s’en est suivi, y compris l’image de mauvais payeur auprès des autres copropriétaires et enfin l’absence persistante d’explications concrètes.

Par conclusions transmises le 2 octobre 2024 par le RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et arguments, la société SOGIRE demande au tribunal, vu l’article 1240 du Code Civil, les articles 14-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

DÉCLARER Monsieur [H] [W] mal fondé en ses demandes ; En conséquence,
DÉBOUTER Monsieur [H] [W] de ses demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER Monsieur [H] [W] à payer à la société SOGIRE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La société SOGIRE expose que la copropriété correspondait à une division en plusieurs volumes mais que l’AFUL n’a jamais été constituée, la subdivision générant un déséquilibre dans la répartition des charges, raison pour laquelle les co-propriétaires ont cessé d’approuver les comptes depuis l’exercice 2008/2009 jusqu’à l’assemblée générale du 06 mars 2017 qui a régularisé les comptes. Elle expose que Monsieur [W] n’a jamais réglé les arriérés de charges sauf un règlement de 15.000 euros effectué le jour de la délivrance de l’assignation.
Elle rappelle que seule sa responsabilité délictuelle peut être engagée ce qui suppose une faute qui lui soit imputable, un préjudice personnel causé à Monsieur [W] et un lien de causalité entre les deux.
S’agissant de l’absence de faute, elle se prévaut de l’approbation par l’assemblée générale des charges dont elle a appelé paiement. Il ne peut pas lui être reproché non plus d’avoir sollicité le paiement de cette somme d’argent à laquelle la cour d’appel de Rennes avait fait droit. Elle invoque la motivation de la cour d’appel d’Angers pour justifier avoir produit les pièces justifiant de la créance du syndicat. Elle estime qu’il appartient à Monsieur [W] de rapporter la preuve qu’il n’a pas pu consulter les documents justifiant des charges pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaitre des comptes et la tenue de celle–ci. Elle offre de prouver la convocation de Monsieur [W] aux assemblées générales de 2013 à 2019, exception faite de 2015, et affirme que Monsieur [W] ne tire aucune conséquence de cette éventuelle carence. Elle réfute toute faute liée à une approbation tardive des comptes puisque ce sont les assemblées générales du 28 juillet 2010, 12 septembre 2013 et 07 novembre 2014 qui ont rejeté l’approbation des comptes pour les périodes 2008-2009, 2009-2010, 2010-2011, 2011–2012 et 2012-2013, sans qu’aucun délai ne lui impose de présenter à nouveau des comptes de l’exercice à l’approbation d’une assemblée générale.
Elle réfute tout lien de causalité avec le préjudice invoqué par Monsieur [W] puisque les charges appelées consistaient en une régularisation de charges antérieures à son acquisition, de telle sorte que tout acquéreur potentiel de l’appartement de Monsieur [W] n’était pas concerné. Ainsi la faute consistant à appeler des charges antérieures à son acquisition est sans rapport avec la mévente invoquée.
Elle considère que Monsieur [W] ne justifie pas d’un préjudice indemnisable car il ne produit pas les mandats de vente et qu’il est évident qu’il n’entendait pas vendre son bien au prix de 555.000 euros correspondant au prix de revente par son acquéreur en 2022. Au contraire, il entendait vendre 350.000 euros son bien à Monsieur [A] qui d’ailleurs ne précise pas avoir renoncé à cet achat du fait de l’impossibilité d’évaluer les charges de copropriété à venir. En tout état de cause elle suppose que la différence de prix repose sur des travaux de rénovation importants et souligne que s’agissant de sa résidence secondaire, Monsieur [W] aurait été exposé à un impôt supplémentaire au titre de la plus-value.

***
Le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture le 31 mars 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 11 septembre 2025 et renvoyé au 13 novembre 2025 à la demande des avocats.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande d’indemnisation du préjudice invoqué par Monsieur [W]

Le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission en application de la responsabilité civile délictuelle fondée sur l’article 1240 du code civil.

Si le syndic ne peut échapper à sa responsabilité à l’égard du syndicat en invoquant une absence de faute détachable du service, les fautes reprochées au syndic par un copropriétaire doivent se détacher de l’exécution de son mandat ; à défaut, il engagerait la responsabilité du syndicat au nom duquel il agit.

Cette responsabilité suppose nécessairement qu’une faute causale d’un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Le syndic doit tenir, pour chaque syndicat, une comptabilité qui lui soit propre. Elle doit déterminer la position de chaque copropriétaire et la situation de trésorerie du syndicat (L. 1965, art. 18, II).

Pour l’information des copropriétaires, les documents comptables qui leur sont adressés avant l’assemblée appelée à statuer sur les comptes peuvent s’avérer insuffisants. Le syndic doit leur permettre de prendre connaissance de l’ensemble des éléments comptables, pendant le délai qui s’écoule entre la convocation de l’assemblée et sa tenue. Il doit tenir à la disposition des copropriétaires, dans les conditions qui seront fixées par décret, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges (L. 1965, art. 18-1).

La convocation doit rappeler les modalités de consultation des pièces justificatives des charges, dès lors qu’elles ont été arrêtées par la majorité.

En principe, le syndic n’a aucune latitude dans la mise en recouvrement des charges. Il doit s’en tenir au budget voté. L’article 35 du décret de 1967 énumère limitativement les possibilités qui lui sont laissées. Tout autre appel de fonds serait injustifié, à moins que le syndic ne puisse se prévaloir sérieusement de l’urgence imposant d’effectuer des travaux et qu’il ait convoqué l’assemblée.

L’approbation annuelle des comptes entraine ratification de la seule gestion comptable du syndic à l’égard du syndicat, mais non envers chaque copropriétaire. Cette approbation ne porte pas sur les répartitions individuelles de charges.

L’appel par le syndic de charges irrégulières constitue un préjudice actuel et direct à l’égard des copropriétaires.

Sur le préjudice résultant de la mévente par Monsieur [W]
En l’espèce, il est établi au terme de l’arrêt désormais définitif de la cour d’appel de renvoi d’Angers, après cassation, ayant autorité de chose jugée, que l’ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Saint Nazaire du 07 janvier 2020 a été confirmée, se bornant à condamner Monsieur [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 5] représenté par son syndic la seule somme de 4.768,15 euros alors qu’il réclamait la somme de 23.562,26 euros au titre de charges impayées arrêtées au 08 avril 2019 outre 2.743,46 euros au titre de l’exigibilité immédiate des provisions dues au titre de l’année 2019 au titre de charges exigibles postérieurement à son acquisition. Monsieur [W] contestait le montant des sommes réclamées et leur exigibilité.

Le juge des référés faisait valoir dans sa motivation que le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 02 mars 2016 demandait qu’en aucun cas les charges réelles antérieures à l’achat de chaque copropriétaire hors bail ne devront leur être réclamées, la société SOGIRE faisant son affaire des sommes devenues irrécouvrables, qu’ainsi selon assemblée générale du 06 mars 2017 étaient approuvés les comptes depuis le 1er octobre 2008, Monsieur [W] s’abstenant de voter sur ces approbations antérieures à son acquisition. Le juge des référés faisait valoir l’absence d’exigibilité des sommes réclamées à Monsieur [W] pour la période antérieure au 07 mai 2012, qui lui étaient réclamées depuis à tout le moins le 28 juin 2017, date de la première mise en demeure. Il était ainsi condamné au seul paiement des sommes dues postérieures à la date d’acquisition de ses lots.

L’arrêt de la cour d’appel de Rennes en date du 29 octobre 2020, qui sera cassé, infirmait cette première décision en ne statuant toutefois pas sur ce moyen.

La cour d’appel d’Angers, désignée comme cour d’appel de renvoi par la cour de cassation selon arrêt du 12 janvier 2022, reprenait le 12 septembre 2023 l’argumentation du juge des référés alors que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic maintenait qu’il ne s’agissait nullement de sommes dues au titre des exercices ayant couru antérieurement à l’acquisition par Monsieur [W] de ses lots. Il produisait un décompte n°2 couvrant une période allant du 05 mars 2016 au 1er janvier 2020 manifestement erroné, démarrant avec une reprise de solde de 19.072,83 euros qui ne s’expliquait pas avec les pièces communiquées et qui conduisait à considérer que les sommes au débit étaient relatives à une période antérieure à l’acquisition.

Cette seule erreur, à savoir solliciter auprès d’un copropriétaire des sommes dues au titre des exercices ayant couru antérieurement à l’acquisition de ses lots par Monsieur [W] en violation de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, puis avoir présenté, en cours de procédure, un décompte erroné ne faisant pas ressortir la période de datation des sommes demandées alors que le syndic savait expressément devoir faire son affaire de sommes anciennes imputables à des lots acquis postérieurement à leur approbation, sommes dont il devait faire son affaire personnelle, constitue une faute du syndic justifiant que le préjudice personnel subi par Monsieur [W] soit indemnisé.

Ce litige est apparu alors que Monsieur [W] avait mis en vente ses lots. Il ressort de la proposition d‘achat de Monsieur [A] en date du 11 septembre 2017 qu’il subordonnait son acquisition au prix demandé de 350.000 euros à des menues réparations dans l’appartement mais également à la présentation des provisions pour charges. Monsieur [A] a attesté le 14 février 2018 avoir renoncé à cette acquisition, Monsieur [W] étant dans l’impossibilité de présenter de façon certaine le montant des charges et leur prévisibilité.
L’agence immobilière Vivre Ici par attestation du 12 mars 2018 affirme avoir dû suspendre la commercialisation de ce bien compte tenu de la situation face au syndic de copropriété par rapport à la somme injustifiée de charges demandées, rendant la vente impossible malgré l’intérêt porté par les différents acquéreurs suite aux visites effectuées.

Monsieur [W] a finalement vendu ses lors au prix de 320.000 euros à Monsieur [S] le 18 février 2021, alors que l’arrêt de la cour d’appel de Rennes avait été rendu et le pourvoi en cassation intenté par Monsieur [W].

Monsieur [S] a revendu ces lots le 11 juillet 2022 au prix de 555.000 euros, sans qu’il soit connu leur état. A cette date, l’arrêt de la cour de cassation renvoyant l’affaire devant la cour d’appel d’Angers avait été rendu.

En tout état de cause Monsieur [W] ne peut invoquer comme préjudice personnel la non-réalisation de la plus-value qu’est parvenu à réaliser son acquéreur puisqu’il ne justifie pas avoir lui-même tenté de vendre ses biens à ce prix ou de s’être résolu à vendre à vil prix (350.000 au lieu de 555.000) son appartement compte tenu de ce litige quant aux charges de copropriété, ni de l’état de ses lots entre la date de la vente à Monsieur [S] et celle de leur revente par ce dernier, ni de l’évolution du marché entre la date de la vente par Monsieur [W] et celle de la revente, alors que la procédure relative aux charges de copropriété n’avait pas connu d’avancée significative.

En revanche la question se pose de savoir si la faute commise par le syndic a empêché Monsieur [W] de vendre son bien au prix réclamé, soit la somme de 350.000 euros. Il s’agit en tout état de cause de la perte d’une chance de vendre ce bien à ce prix. Monsieur [A] atteste que, sous réserve de menus travaux, il était prêt à acquérir le bien au prix de 350.000 euros. Il est fort légitime que des acquéreurs aient été dissuadés d’acquérir le bien au regard du montant exorbitant des sommes réclamées par le syndic. La vente effective à un prix proche de celui demandé, 320.000 euros, et en tout état de cause la revente à un prix très nettement supérieur quelques mois plus tard, 555.000 euros, quand bien même le marché aurait progressé et les lots rafraichis, permettent de considérer que le prix que Monsieur [W] en demandait était raisonnable.

Dès lors, compte tenu des travaux que sollicitait Monsieur [A] pour acquérir le bien, il doit être apprécié que la perte de chance de vendre son bien au prix de 350.000 euros en lien avec la faute commise par le syndic est de 90%. Le syndic sera donc condamné à indemniser Monsieur [W] à hauteur de 90% de la somme de 30.000 euros qu’il a perdu lors de la vente de son bien au prix de 320.000 euros, soit 27.000 euros.

Sur le préjudice moral
Monsieur [W] présente un préjudice moral lié aux tracas et inquiétudes occasionnés par les montants exorbitants sollicités et la procédure qui s’en est suivie, liée principalement à la position du syndic revendiquant le caractère actuel et exigible de l’intégralité des sommes réclamées en dépit de demandes amiables, de demandes de production de pièces qui ne sont intervenues qu’en cours de procédure. Il ne justifie toutefois pas d’un préjudice d’image de mauvais payeur.

Il sera en conséquence accordé à Monsieur [W] la somme de 3.000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

II – Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société SOGIRE succombant principalement à l’audience en supportera les dépens, outre la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE la société SOGIRE à payer à Monsieur [H] [W] la somme de 27.000 euros en indemnisation de la perte de chance de vendre son appartement à la somme de 350.000 euros ;

CONDAMNE la société SOGIRE à payer à Monsieur [H] [W] la somme de 3.000 euros en indemnisation de son préjudice moral ; 

DÉBOUTE Monsieur [W] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société SOGIRE à payer à Monsieur [H] [W] la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SOGIRE à supporter les dépens de l’instance.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Soline JEANSON Tina NONORGUES