TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 03 Septembre 2026

DU 03 Septembre 2026

N° RG 21/00528 –
N° Portalis DBYT-W-B7F-ES4L

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[F] [M] [E] épouse [A], [U] [A]

C/

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son Syndic la SARL PASFUS exerçant sous l’enseigne TRICOIRE IMMOBILIER

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

Me E. KIERZKOWSKI-CHATAL
Me Sophie LABARRE
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DEMANDEURS :

Madame [F] [M] [E] épouse [A]
née le 27 Janvier 1957 à [Localité 2]
de nationalité Française,

Monsieur [U] [A]
né le 10 Octobre 1947 à [Localité 3]
de nationalité Française,

demeurant ensemble [Adresse 2]

Tous deux Rep/assistant : Maître Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDERESSE :

S.D.C. [Adresse 1],
dont le siège social est situé [Adresse 3] représenté par son Syndic la SARL PASFUS exerçant sous l’enseigne TRICOIRE IMMOBILIER sise [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Sophie LABARRE de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : A l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats, prorogé successivement au 09 Avril 2026 puis au 03 Septembre 2026.
EXPOSÉ DES FAITS

Madame [O] [E], épouse [Q] et Monsieur [U] [A] ont acquis un appartement et deux caves, correspondants aux lots n°1, 11 et 24, au sein de la copropriété « [Adresse 5] » située [Adresse 6] [Localité 4] (44) selon acte notarié du 10 juin 2013.

***
Par acte d’huissier en date du 03 février 2021, les époux [A] ont délivré une assignation au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Saint Nazaire aux fins de voir prononcer l’annulation de la résolution n°15 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaire du 11 décembre 2020, relative à la régularisation de travaux non autorisés tenant au remplacement du soupirail en bois ajouré de la cave n°11 par une fenêtre en PVC.

Le syndicat des copropriétaires a régulièrement constitué avocat.

***
Par dernière conclusions notifiées par RPVA le 24 juillet 2024, les époux [A] ont demandé au tribunal, au bénéfice de l’exécution provisoire, de :

ANNULER purement et simplement la résolution n°15 du procès-verbal d’Assemblée Générale des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] du 11 décembre 2020,CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] à verser à Monsieur et Madame [A] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] à verser aux époux [A] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] aux entiers dépens,DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de toutes ses demandes fins et conclusions plus amples et contraires DIRE que les époux [A] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Se fondant sur l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1240 du code civil, les époux [Q] exposent que le rejet de la résolution n°15 est constitutif d’un abus de majorité, les copropriétaires détenant la majorité des voix ayant voté à l’encontre de l’intérêt collectif des copropriétaires. Ils soutiennent en ce sens, que le soupirail de leur cave était détérioré et qu’ils ont procédé à son remplacement avec l’accord du Président du conseil syndical de l’époque en vue de répondre d’une part, à un objectif de sécurisation du bâtiment et d’autre part, à un souci d’harmonisation esthétique de la façade extérieur du bâtiment souhaité par les copropriétaires.
Ils soutiennent que d’autres copropriétaires ont été autorisés par l’assemblée des copropriétaires à faire réaliser des travaux similaires venant modifier le système de ventilation des caves, de sorte que la demande de remise à l’état initial du soupirail de leur cave venait créer une rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires. Ils précisent à cet égard que les consorts [C] ont été autorisés à faire remplacer le soupirail de leur cave située « côté mer » par une fenêtre en PCV et que les consorts [J] ont été autorisé à faire remplacer le soupirail de leur cave par une porte.

Selon conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande au tribunal, de :

CONDAMNER Monsieur et Madame [A] à remettre dans son état initial le volet ajouré en bois (aération d’origine côté cour) du soupirail de la cave 11 et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir,CONDAMNER Monsieur et Madame [A] au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Sur le fondement des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 10] s’estime légitime à solliciter la remise en l’état initial du soupirail de la cave des époux [Q], expliquant que les modifications apportées, qui auraient dû faire l’objet d’une autorisation préalable, portent atteinte au système de ventilation des caves du bâtiment construit en 1904. Il indique qu’il est dans l’intérêt collectif de la copropriété de conserver l’aération originelle des caves en sous-sol, permise par des volets en bois ajourés, afin de limiter l’humidité dans les caves qui est susceptible de menacer la solidité du bâtiment et de porter atteinte à la santé des occupants du fait de l’exposition au radon.

Il réfute tout abus de majorité, rappelant que l’assemblée des copropriétaires accordait régulièrement des autorisations de travaux et que les époux [Q] avaient notamment été autorisés lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2018 à faire poser des barreaux sur leur fenêtre. Il précise que les autorisations données à certains copropriétaires de faire réaliser des travaux sur les ouvertures du bâtiment n’étaient pas transposables à la situation des époux [Q], les travaux accordés ne portant ni sur le même type d’ouverture, ni sur des ouvertures similaires situées « côté cour », rappelant que ces dernières n’étaient pas exposées aux mêmes intempéries que les ouvertures situées « côté mer ». Il indique également que les autorisations données à certains copropriétaires de faire modifier l’ouverture de leur cave avaient déjà causé des désordres ayant nécessité des modifications ultérieures, afin de récréer le système de ventilation originel, essentiel à la conservation du bâtiment.
***
Par ordonnance du 28 avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et fixé la date de l’audience de plaidoiries au 13 novembre 2025.

Les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision pour être rendue par mise à disposition au greffe le 5 février 2025, prorogé au 09 avril 2026 puis au 03 septembre 2026.

MOTIFS

I – Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 décembre 2020

En application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l’objet d’une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Tous travaux entrant dans le champ d’application de l’article 25 b) de la loi, entrepris sans l’autorisation de l’assemblée générale, sont irréguliers, à moins qu’ils ne soient ultérieurement ratifiés. 

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Une décision d’assemblée générale des copropriétaires peut faire l’objet d’un recours en annulation pour abus de majorité lorsqu’elle a été prise par la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, soit dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Est notamment assimilée à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

Il appartient au copropriétaire qui sollicite la nullité rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il est constant que ne commet pas d’abus de majorité l’assemblée générale qui refuse d’autoriser a posteriori de ratifier certains travaux exécutés sans autorisation préalable, alors que celle-ci était requise.

Le copropriétaire qui a procédé à des transformations de l’aspect extérieur de l’immeuble sans en avoir obtenu l’autorisation préalable et qui n’a pas saisi l’assemblée générale d’une demande d’autorisation ne peut arguer d’un abus de droit du fait du refus de l’assemblée générale de ratifier les travaux.

En l’espèce, il est acquis aux débats que les époux [Q] ont fait réaliser des travaux affectant l’aspect extérieur du bâtiment et qu’ils auraient dû, préalablement à la réalisation de ces travaux, obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qu’ils n’ont pas fait.

Les travaux effectués sans autorisation préalable sont illicites et susceptibles de faire l’objet d’une action judiciaire aux fins de retrait.

La résolution litigieuse porte sur la ratification postérieure des travaux tenant au remplacement du volet en bois ajouré de la cave n°11 des époux [Q], par un volet en PVC.

Le syndicat des copropriétaires fait état de problèmes d’humidité récurrents au niveau des caves semi-enterrées, susceptibles de causer des désordres au bâtiment. Il en justifie en versant aux débats, des photographies et plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales qui en font état.

Les époux [Q] ne démontrent pas que la fenêtre en PVC qu’ils ont fait poser dans leur cave bénéficie d’un système d’aération similaire à celui de l’ancien soupirail en bois ajouré.

Par ailleurs, il n’est pas rapporté par les époux [Q] que d’autres copropriétaires, ayant des caves situées « côté cour », auraient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à faire réaliser des travaux similaires à ceux qu’ils ont entrepris, sans autorisation préalable. 

Il en résulte qu’aucun abus de majorité n’est caractérisé et que la demande de nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2020 doit être rejetée.

II – Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral des époux [Q]

Compte tenu de l’issu du litige, aucune faute n’étant caractérisée, la demande en indemnisation d’un préjudice moral sera également rejetée.

III – Sur la demande reconventionnelle de remise à l’état initial du soupirail de la cave

Aux termes de l’article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En cas d’irrégularité des travaux entrepris sans autorisation, si une demande de remise en état des lieux est formulée, le tribunal ne peut qu’y faire droit sans avoir à apprécier l’opportunité de telle ou telle autre solution. Cette sanction s’impose quelles que soient les conséquences de la remise en état pour le copropriétaire concerné.

L’article L 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. 

En l’espèce, il est établi que les travaux ont été réalisés en l’absence de toute autorisation préalable et sont en conséquence, irréguliers. Par ailleurs, aucun abus de majorité n’étant caractérisé, la demande de ratification des travaux a valablement été rejetée.
Dès lors, il convient de condamner les époux [Q] à remettre en l’état initial le soupirail de leur cave n°11 de façon à rétablir le système de ventilation originel.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas en l’état nécessaire compte tenu de la présente décision ayant un caractère exécutoire à titre provisoire et n’étant pas justifié que la résistance des époux [Q] a vocation à subsister une fois le litige tranché.

IV – Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [O] [E], épouse [Q] et Monsieur [U] [A], succombant à l’instance, supporteront les dépens et seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe de la juridiction,

REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°15 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » en date du 11 décembre 2020 ;

CONDAMNE Madame [O] [E], épouse [Q] et Monsieur [U] [A] à remettre en état initial le soupirail de la cave n°11, en procédant à son remplacement par un soupirail en bois ajouré permettant de recréer le système de ventilation similaire au soupirail originel ;

REJETTE la demande de fixation d’une astreinte provisoire ;

CONDAMNE Madame [O] [E], épouse [Q] et Monsieur [U] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [E], épouse [Q] et Monsieur [U] [A] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Soline JEANSON Tina NONORGUES