TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09933 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z5HS

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2026

[Localité 3] – [Localité 1] METROPOLE HABITAT

C/

[M] [U] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SEML – [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [N] [B], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [U] [A], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Mai 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 03 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 août 2018, l’établissement public Lille Métropole Habitat, devenue société d’économie mixte locale ([Localité 3]), a donné à bail à M. [A] [M] [U] un logement situé [Adresse 3] à Villeneuve d’Ascq (59650), moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 277,98 euros, outre une provision sur charges de 157,62 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 mars 2024, la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier à M. [A] [M] [U] un commandement de payer la somme principale de 3 057,23 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et de fournir l’attestation d’assurance.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 21 août 2025, la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat a fait assigner M M. [A] [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de la location par suite du jeu de la clause résolutoire et constater la résiliation du bail au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Ordonner l’expulsion de M. [A] [M] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce, au besoin, avec l’aide de l’assistance de la force publique, des lieux loués sis [Adresse 3] à Villeneuve d’Ascq (59650),A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bal au regard des manquements locatif et d’ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner M. [A] [M] [U], au paiement de la somme de 3698,56 euros représentant les loyers et charges dus au 9 janvier 2026 outre le montant des sommes dues depuis ladite date jusqu’au jour du jugement,Condamner M. [A] [M] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, soit la somme de 441,42 euros,Condamner M. [A] [M] [U] au paiement de la somme 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 mai 2026.

A cette audience, la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat, représentée par Mme [B], munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise sa créance au 26 mai 2026 à la somme de 4441,60 euros. Elle précise qu’un désaccord existe sur le montant de sa dette et qu’elle en justifie. Elle indique que son locataire a repris le paiement des loyers et que ce dernier ne bénéficie pas d’un dossier de surendettement.
Elle donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

M. [A] [M] [U], représenté par son conseil, sollicite :
– Constater qu’il est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement de sa part à charge au sein du loyer courant,
– Constater que [Localité 1] Métropole Habitat ne justifie pas du montant des provisions de charges appelées pour les années 2025 et 2026 et du caractère récupérables du poste intitulé « charges générales »,
– Constater que la somme de 509,29 euros reprise au décompte de [Localité 1] Métropole Habitat au 13 août 2022 ne peut pas être intégrée dans la dette de M. [A] [M] [U] en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,
– En conséquence,
Octroyer à M. [A] [M] [U] des délais de paiements sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à hauteur de 80 euros par mois en plus du loyer courant, le 20 de chaque mois,Réduire le montant de la dette de M. [A] [M] [U] de 509,29 euros au titre de la prescription et de 116,23 euros au titre de l’assurance depuis le mois d’août 2025,Enjoindre à [Localité 1] Métropole Habitat de justifier des montants des charges demandés à M. [A] [M] [U] pour les années 2025 et 2026, et du caractère récupérable du poste intitulé « charges générales » et à défaut réduire le montant de la dette de M. [A] [M] [U] de l’intégralité des sommes qui ne seraient pas justifiées par [Localité 1] Métropole Habitat et notamment de tous les montants repris au titre de « charges générales » dont le caractère de charges récupérables n’est pas justifié.Débouter [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail :

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société [Localité 1] Métropole Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié au préfet du Nord le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

– Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 août 2018 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [A] [M] [U] le 4 mars 2024, pour la somme en principal de 3057,23 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les paiements se sont révélés insuffisants.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 mai 2024 à 24.00 heures.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :
En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’occurrence, le décompte produit par la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat fait ressortir une dette d’un montant d’un montant de 4 792,58 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26 mai 2026, échéance d’avril 2026 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 212,59 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 350,98 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.

Enfin, il conviendra également de déduire les frais OPS non justifiés pour un montant total de 22,86 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4 206,15 euros.

Le montant des charges facturées par le [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat est contesté par M. [A] [M] [U].

Or, les dispositions contractuelles prévoient sur ce point :

« (…) la nomenclature des charges récupérables figure en annexe au présent contrat. Elles sont exigibles sur justification.
Elles donnent lieu au versement de provision qui doivent faire l’objet d’une régularisation. [V] adresse au locataire un décompte par catégorie de charges ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires concernés.
Pendant le mois suivant la notification du décompte, les pièces justificatives notamment les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les quantités consommées et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés sont tenus à la dispositions des locataires [V] dans les locaux de son siège ainsi que dans les agences (…) ».

Force est de constater que la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat produit la correspondance de régularisation de charges de l’année 2024 effectuée en date du 3 juillet 2025 ce qui a entraîné un trop-perçu de cette dernière pour un montant de 1925,36 euros et qui a d’ailleurs été déduit de la dette de M. [A] [M] [U] en date du 31 juillet 2025.

M. [A] [M] [U] conteste les charges de l’année 2025 et 2026 .

Or, à juste titre, la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat rappelle que la provision de charges se fait sur les charges consommées en n-2.

Ainsi, la régularisation des charges interviendra en juillet 2026 pour l’année 2025 et en juillet 2027 pour l’année 2026.

De plus, la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat produit les calculs ayant permis de chiffrer les différents appels de charges eau et chauffage ainsi que les charges générales qui sont listés dans les dispositions contractuelles.

Ainsi, lesdits appels de charges sont bien justifiés par la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat.

Il convient par conséquent de condamner M. [A] [M] [U] à payer à la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 4 206,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26 mai 2026, échéance d’avril 2026 non comprise, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M. [A] [M] [U] propose de s’acquitter de sa dette par mensualité de 80 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société [Localité 1] Métropole Habitat est d’accord avec cet échéancier.

Compte-tenu de l’accord des parties, il conviendra donc d’accorder des délais de paiements à M. [A] [M] [U] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayés, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de M. [A] [M] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :
Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 mai 2024, M. [A] [M] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner M. [A] [M] [U] à payer à la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 5 mai 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’avril 2026 inclus.

Ainsi, M. [A] [M] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 441,42 euros, pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat, de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [A] [M] [U] sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2018 entre la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat, et M. [A] [M] [U] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Villeneuve d’Ascq (59650), sont réunies à la date du 4 mai 2024 à 24.00 heures,

CONDAMNE M. [A] [M] [U] à payer à la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat, la somme de 4 206,15 euros, arrêtée au 26 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE des délais de paiement à M. [A] [M] [U] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [A] [M] [U] à s’acquitter de leur dette, en procédant à 35 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE à défaut pour M M. [A] [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

CONDAMNE M. [A] [M] [U] à payer à la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 441,42 euros, à compter du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société [Localité 3] [Localité 1] Métropole Habitat ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE à M. [A] [M] [U] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4],

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE M. [A] [M] [U] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;