TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 03 Septembre 2026
AFFAIRE N° RG 24/00875 – N° Portalis DBWX-W-B7I-DFO7

AFFAIRE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

[Z] [B] [M] [K] épouse [E]

APPEL
N°
du

☒ Copie exécutoire délivrée à
ME CONQUET
ME MOULY

☒ Copie à
ME CONQUET
ME MOULY

☒ copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic l’Agence des Karantes demeurant [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [Z] [B] [M] [K] Madame [Z] [B] [M] [R], née [K] le 29 avril 1950 à [Localité 2] (45), retraitée, domiciliée [Adresse 4]
née le 29 Avril 1950 à [Localité 3]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DÉFENDEURS

***

Vu l’article 785 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’article 786 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Avril 2026 .

Devant Marie-Camille BARDOU, Juge rapporteur à l’audience publique du 11/06/2026 assistée de Madame Alexandra GAFFIE Greffier.
Les avocats ont été entendus en leurs observations et conclusions,

L’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Xavier BAISLE et de Marc POUYSSEGUR assesseurs.

Le Jugement a été rédigé par Marie-Camille BARDOU, et a été rendu contradictoirement en premier ressort conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, par mise à disposition au Greffe de ce jour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2èm alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;
EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [E] est propriétaire du lot n°249 dans la copropriété LES BALCONS DE LA MEDITERRANEE lequel est constitué d’un appartement situé dans le bâtiment A3 au 2 ème étage, depuis le 1er décembre 2021, date à laquelle il lui a été attribué selon acte de partage notarié.

L’assemblée générale des copropriétaires a adopté en 2008 un cahier des charges contenant des prescriptions spéciales à l’aménagement du bâti, qui a été modifié ultèrieurement.

Le 22 mars2022, la commission travaux du conseil syndical de la résidence a validé la demande de Mme [E] de poser des volets roulants, “si les travaux exécutés sont conformes aux prescriptions du cahier des charges”.

Par ailleurs, cet appartement étant équipé d’un climatiseur réversible posé sur le mur extérieur depuis 2005, Mme [O] l’a fait changer le 21 juillet 2022.

Par courrier du 14 octobre 2022, le syndic a mis en demeure Mme [E] de déposer le climatiseur et le volet roulant non conforme.

Par assemblée générale du 18 juillet 2023, le syndic a été autorisé à agir en justice à l’encontre de Mme [E].

Par acte en date du 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] DE LA MEDITERRANEE représenté par son syndic l’Agence des Karantes, a fait assigner Mme [Z] [K] épouse [E] devant le tribunal judiciaire.

Par ordonnance du 15 avril 2026, la clôture de l’instruction a été différée au 4 juin 2026 et l’affaire fixée à l’audience du 11 juin 2026.
*

Reprenant ses conclusions publiées le 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] DE LA MEDITERRANEE représenté par son syndic l’Agence des Karantes demande au tribunal, de :
débouter Madame [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,condamner Madame [E] à déposer le volet roulant et le climatiseur nonconformes et à remettre en état les parties communes endommagées par ces installations et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
condamner à verser au syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 1] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles
condamner Madame [Z] [E], aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 12 janvier 2024

Au soutien de sa demande en démolition, il vise l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence, et explique que Madame [E] a réalisé les travaux de pose d’un volet roulant sans respecter les termes de l’autorisation et les prescriptions du cahier des charges (article 11), et qu’elle a réalisé les travaux de pose d’un climatiseur sans autorisation et sans respecter les prescriptions du cahier des charges (article 6).

En réplique sur l’opposabilité du cahier des charges, il rétorque que l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose une publicité au fichier immobilier ne concerne que les ayants droits particuliers alors que la défenderesse est une ayant cause universelle. Par ailleurs, il ajoute que le cahier des charges version 2009 publié le 3 mars 2010 et le cahier des charges version 2018 publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 9 décembre 2019 sont opposables à Madame [E] pour avoir été publié au Service de la publicité foncière avant son acquisition, et que le cahier des charges version 2022 lui est aussi opposable dès lors que la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale qui a approuvé les modifications lui ont été notifiées.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux de pose de volet roulant sont illicites car les coffrets débordent du plan de façade, ce qui est contraire au cahier des charges. Par ailleurs, il soutient également l’illicéité du climatiseur car il n’a pas été installé dans la loggia, contrairement aux préconisations du cahier des charges, outre que le changement du climatiseur n’a pas été autorisé.

Sur le manquement à l’égalité de traitement, il réplique notamment que si 5 coffrets de volet roulant ou 5 climatiseurs restent non conformes dans une copropriété comptant 797 lots c’est car il fait tout depuis 2010 pour faire respecter les dispositions réglementaires, outre que Mme [O] ne cite pas les noms des copropriétaires concernés.

Sur l’absence de trouble manifestement illicite, il rétorque qu’il n’agit pas sur ce fondement alors en tout état de cause que les éléments litigieux portent atteinte à l’harmonie et à l’aspect extérieur de l’immeuble.

Reprenant ses conclusions publiées le 11 décembre 2025, Madame [Z] [E] demande au tribunal de :

débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 8] à payer à Madame [Z] [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien du débouté, elle fait valoir que le principe fondamental d’égalité de traitement entre copropriétaires a été violé, constitutif d’un abus de droit. En effet, concernant le climatiseur, elle précise qu’elle a changé à l’identique l’ancien qui était rouillé et vétuste, ce qui n’a pas modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et ne nécessitait pas d’autorisation. Par ailleurs, elle ajoute que d’autres lots sont équipés de climatiseurs dotés d’une unité extérieure ou encore que des autorisations pour des climatiseurs ont été données par l’assemblée générale. De même, elle indique que le débordement du coffret du volant latéral, le seul qu’on lui reprochait initialement, ne déborde que de 0.5 cm, ce qui est conforme aux préconisations du cahier des charges. Elle ajoute que le volet de face ne déborde pas. Par ailleurs, elle précise que beaucoup d’appartements équipés de loggias, comme dans son cas, ont des volets qui débordent de la façade.

Sur l’abus de majorité, elle soutient que les résolutions de l’assemblée générale du 18 juillet 2023 autorisant le syndic à agir contre Madame [E] sont entachées d’abus de majorité. Ces décisions ont été prises sur la base de faits incomplets et erronés, notamment la qualification d’installation « sauvage » du climatiseur alors qu’il s’agissait d’un remplacement pour raison de sécurité d’une installation préexistante régularisée. Elles révèlent une contradiction manifeste dans les décisions concernant les volets roulants, d’abord autorisés puis contestés.

Elle demande de constater l’inopposabilité du cahier des charges en l’absence de preuve effective de sa publication au fichier immobilier (article 13 de la loi du 10 juillet 1965) et de sa notification individuelle.

Enfin, elle indique que ne sontpas établis la violation claire et indiscutable d’une règle opposable et l’existence d’un préjudice pour la copropriété constituant un trouble manifestement illicite justifiant la démolition.

MOTIFS

I – Sur la demande de démolition

Il est constant que le règlement de copropriété a la nature d’un contrat.

Selon l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les articles 1221 et 1222 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.
Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.
Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

L’ article 18, I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 donne pouvoir au syndic de copropriété pour assurer  » l’exécution des dispositions du règlement de copropriété « .

Il est constant que si les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires peut obtenir, sans avoir à faire la preuve d’un préjudice, une remise en état des lieux, la juridiction saisie n’ayant d’autre choix, en pareille occurrence, que d’ordonner la démolition des travaux irrégulièrement entrepris. (voir notamment Cass 3ème 15 janvier 2003, n° 01-10.337)

– S’agissant du volet roulant
Au préalable, il doit être admis que la pose d’un volet roulant sur une fenêtre en façade d’un immeuble en copropriété constitue une construction soumise à autorisation au sens de l’article 25 de la loi suscitée en ce qu’elle impacte nécessairement l’aspect de la facade.
Ainsi, nonobstant l’avis favorable à la pose de volet roulant émis par mail le 1er avril 2022, force est de constater qu’aucune autorisation n’a été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires pour la pose du volet roulant litigieux, contrairement aux préconisations de la loi du 10 juillet 1965.
De manière surabondante, il est observé que l’accord de la commission des travaux avait certes été donné, conformément au mécanisme prévu au cahier des charges (page 2) sous réserve toutefois que le cahier des charges soit respecté.
En l’espèce, plus particulièrement, l’article 11 du cahier des charges des prescriptions spéciales pour l’aménagement du bâti version 2022, sur la “pose d’un volet roulant” précise que “le coffret doit être installé en tableau intèrieur ou extérieur. Il ne doit pas déborder du plan de façade”.
Or, il ressort des photos au dossier et notamment du procès verbal de constat du 12 janvier 2024 que le coffret du volet roulant déborde en façade, que ce soit de face ou sur le côté. Ainsi contrairement aux autres fenêtres visibles sur les photos, ce coffret ne se situe pas dans le prolongement du volet mais constitue un volume tout le long du haut de la fenêtre, ce qui est contraire aux préconisations du cahier des charges et qui modifie l’aspect de la façade de l’immeuble.
Sur le fait que le cahier des charges ne serait pas opposable à Mme [R], comme le précise le syndicat des copropriétaires, l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que  » le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayant cause à titre particulier des copropriétaires qu’à compter de leur publication au fichier immobilier  » ne concerne que les ayants cause à titre particulier, ce que n’est pas l’intéressée.
Pour les autres (copropriétaires initiaux, ayants cause à titre universel…), la publicité n’est pas une condition d’opposabilité du règlement de copropriété. À leur égard, il s’impose à compter du jour de son entrée en vigueur. Ainsi, l’argument doit être écarté.
Quant à la rupture d’égalité entre les copropriétaires que constituerait la présente action dés lors que d’autres copropriétaires sont équipés de volets roulants qui débordent, il n’est pas prouvé que ces volets ont été posés postérieurement au cahier des charges détaillant les aspects du bâtiment établi en 2008. En effet, ce cahier des charges indique que les “travaux existants, entérinés lors de l’AG de 2008, ne sont pas remis en cause.”(en l’occurrence, la résolution n°41 de cette AG a approuvé les volets roulants déjà réalisés). Ce même cahier précise que c’est en cas de remaniement que le conseil syndical doit être avisé et que cela doit être conforme aux préconisations du cahier. Ainsi, il se peut que les volets roulants des autres copropriétaires soient antèrieurs à 2008. Il n’est donc pas prouvé que l’action soit caractéristique d’une rupture d’égalité au détriment de Mme [E] et ainsi que d’autres copropriétaires identifiés bénéficient d’un meilleur traitement.
Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, l’abus de majorité concernant les résolutions de l’assemblée générale du 18 juillet 2023 autorisant le syndic à agir contre Madame [E] n’est pas non plus établi.
En conséquence, le fait d’avoir intallé un volet roulant en façade (de face et latéralement) de manière non conforme au cahier des charges constitue une irrégularité qui doit être sanctionnée par la démolition, comme demandé par le syndicat des copropriétaires.
Mme [E] est dés lors condamnée à déposer le volet roulant et à remettre en état les parties communes endommagées par ces installations et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, en application de l’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, ce pour une durée de 2 mois renouvelable une fois.
– S’agissant du climatiseur
L’article 6 du cahier des charges version 2022 prévoit, pour les appartements en étage, que le climatiseur doit être installé “uniquement dans la loggia à l’emplacement le plus discret. Les condensats seront évacués dans le réseau d’eaux usées de l’appartement…”
Ce n’est pas le cas en l’espèce, alors par ailleurs qu’il doit être admis que la pose d’un climatiseur en façade constitue une construction sousmise à autorisation de l’article 25 de la loi de 1965 dés lors cela modifie l’aspect extérieur de l’immeuble en copropriété.
Quant au fait que Mme [E] disposait déjà d’un climatiseur à cet endroit et que le remplacement s’est fait à l’identique, il doit être rappelé qu’une tolérance existait pour les climatiseurs installés avant 2008 mais que toute modification était soumise à l’approbation du conseil syndical. Ainsi, la situation antèrieure n’avait pas crée un droit acquis au profit de la copropriétaire, qui était tenue de soumettre ses nouveaux travaux aux autorisations nécessaires. Cela s’entend du reste logiquement dés lors que cet élément se situe sur une partie commune, en façade, et que le syndicat des copropriétaires peut faire évoluer une situation donnée dans le temps.
Le surplus des arguments de Mme [R] (rupture d’égalité, abus de majorité) se heurte à la même motivation que précédemment concernant le volet roulant.
En conséquence, le fait d’avoir intallé un climatiseur en façade sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ou de la commission syndicale et de manière non conforme au cahier des charges constitue une irrégularité qui doit être sanctionnée par la démolition, comme demandé par le syndicat des copropriétaires.
Mme [E] est dés lors condamnée à déposer le climatiseur et à remettre en état les parties communes endommagées par ces installations et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, en application de l’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, ce pour une durée de 2 mois renouvelable une fois.
II – Sur les demandes accessoires
– Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [E] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.
– Sur les frais de l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il paraît équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500€ au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile. 
– Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il sera constaté que la décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [Z] [E] à déposer le volet roulant (de face et latéral) et à remettre en état les parties communes endommagées par ces installations et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ce pour une durée de 2 mois renouvelable une fois,

CONDAMNE Mme [Z] [E] à déposer le climatiseur et à remettre en état les parties communes endommagées par ces installations et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ce pour une durée de 2 mois renouvelable une fois,

CONDAMNE Mme [Z] [E] aux entiers dépens,

CONDAMNE Mme [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] représenté par son syndic l’Agence des Karantes la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

La Greffiere La Presidente
A. GAFFIE M-C. BARDOU