TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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N° R.G : 26/00076 – N° Portalis DBZQ-W-B7K-F7E4
N° Minute : 26/00246

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE

[J] Société de Placement à prépondérance immobilière à capital variable, constituée sous la forme de société par actions simplifiée,
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 830 725 073
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Yann LEUPE, avocat au barreau de DUNKERQUE

DEFENDERESSES

S.A.S. ATHENA, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Adresse 3]
représentée par Me Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. HAEZE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE substitué par Me Sylvain VERBRUGGHE, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS
GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 24 Septembre 2026

ORDONNANCE contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

La société IMOCOMINVEST, devenue [J], a donné à bail par acte du 8 avril 2019 des locaux dénommés « C + A » sis [Adresse 5] à [Localité 3] (59) à la société ATHENA pour une durée de dix ans à compter du 3 septembre 2019.

Par acte du 31 juillet 2024, la société ATHENA a cédé son fonds de commerce et le droit au bail à la société HAEZE.

Déplorant des impayés, la société [J] a adressé des mises en demeure à la société HAEZE le 17 décembre 2025 puis à la société ATHENA le 24 décembre 2025, avant de signifier à la société HAEZE un commandement de payer le 28 janvier 2026, lequel a été dénoncé à la société ATHENA le 12 février 2026.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2026, la société [J] a fait assigner les sociétés ATHENA et HAEZE devant le président du tribunal judiciaire deDunkerque à l’audience de référé du 30 avril 2026, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, par provision, la somme de 48.804,73 eurosTTC correspondant aux loyers, loyer variable additionnel, charges, impôts, taxes et redevances dus au titre du bail commercial, avec intérêts contractuels au taux Euribor 3 mois majoré de cinq points à compter du 17 décembre 2025, outre la somme de 4.880,47 euros au titre de la clause pénale. Elle sollicite également que toutes les condamnations pécuniaires soient assorties de l’intérêt au taux Euribor 3 majoré de 5 points à compter de la décision à intervenir avec anatocisme, et subsidiairement de l’intérêt au taux légal avec anatocisme. Enfin, elle réclame leur condamnation solidaire à lui payer tous les frais de commissaire de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement, ainsi que la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

A l’audience du 24 septembre 2026, à laquelle l’examen de l’affaire a été successivement renvoyé à la demande des parties, la société [J], représentée par son conseil, réitère les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement des loyers et accessoires, elle fait valoir que la créance est certaine, liquide et exigible. Elle expose que le bail commercial du 8 avril 2019 prévoit un loyer annuel de base de 60.000,00 euros HT HC et un loyer variable plafonné à 110.000,00 euros HT HC. Elle soutient, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut accorder une provision dès lors que l’obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable. Elle précise que la société HAEZE, en qualité de cessionnaire, et la société ATHENA, en qualité de cédante garante, sont solidairement débitrices de la somme de 48.804,73 euros TTC, conformément aux stipulations du bail et de l’acte de cession du 31 juillet 2024, ainsi qu’aux articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du code de commerce.

En réponse aux contestations de la société ATHENA, elle soutient que le bail respecte les exigences de l’article L. 145-40-2 du code de commerce en ce qu’il contient un inventaire précis des charges et une clé de répartition fondée sur le prorata des surfaces. Elle fait valoir que les frais de gestion refacturés correspondent à la gestion administrative, juridique et opérationnelle de l’ensemble immobilier, et non à la gestion des loyers interdite par l’article R. 145-35 du code de commerce.

S’agissant des prétentions de la société HAEZE, elle soutient que le cessionnaire est tenu, dans tous les cas, de toutes les obligations résultant du bail, y compris celles restées à la charge du cédant au jour de la cession. Elle expose que le bail et l’acte de cession organisent une solidarité inversée rendant le cessionnaire débiteur direct et intégral des arriérés locatifs. Elle rejette l’argument d’une négligence fautive dans le recouvrement, affirmant qu’aucune disposition contractuelle ou légale n’impose au bailleur de se faire payer sur le prix de cession séquestré. Elle réfute enfin toute contestation sur le quantum, notamment concernant la taxe foncière et les frais d’huissier.

Concernant la clause pénale, elle sollicite la condamnation solidaire des défenderesses au paiement de la somme de 4.880,47 euros, correspondant à 10 % de la dette locative conformément à l’article 18.2 du bail. Elle soutient que le juge des référés est compétent pour appliquer strictement une clause pénale lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable, sans que la faculté de modération reconnue au juge du fond par l’article 1231-5 du code civil ne constitue un obstacle à l’octroi d’une provision.

Enfin, elle s’oppose aux demandes de délais de paiement formulées par les sociétés ATHENA et HAEZE. Elle fait valoir, au visa de l’article 1343-5 du code civil, que les débitrices ne justifient d’aucun plan d’apurement chiffré ni d’une capacité réelle de remboursement, et que le risque économique lié au lancement d’activité ou à un contexte sectoriel défavorable ne saurait être transféré au créancier.

En défense, la société ATHENA, représentée par son conseil, demande au juge des référés, à titre principal, de débouter la société [J] de l’ensemble de ses demandes, et de la condamner à lui payer par provision la somme de 19.671,69 euros au titre des charges indûment facturées entre 2021 et juin 2024, et à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de 24 mois pour le paiement des éventuelles sommes dont elle pourrait être redevable à l’égard de la société [J] et de la société HAZE. Enfin, elle sollicite la condamnation de la société [J] à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour conclure au rejet des demandes adverses, elle fait valoir l’existence d’une contestation sérieuse quant à la dette locative. Elle oppose que les charges sont indûment facturées et n’ont fait l’objet d’aucune régularisation, que le bail ne comporte pas d’inventaire précis et limitatif des charges ni de clé de répartition expresse entre les locataires, et que l’absence de précision sur la surface totale des locaux de l’espace commercial rend impossible le contrôle de la quote-part refacturée par le bailleur. Elle conteste également l’exigibilité des frais de gestiondont la refacturation au preneur est prohibée par l’article R. 145-35 alinéa 4 du code de commerce. Elle fait valoir, enfin, que le bailleur n’a pas procédé à la régularisation des charges selon les modalités contractuelles, et qu’en l’absence d’une reddition de charges, il lui incombe de justifier la réalité des sommes appelées. S’agissant de la clause pénale, elle oppose que son application relève de la seule compétence du juge du fond, lequel dispose du pouvoir de modération prévu à l’article 1231-5 du code civil.

À titre reconventionnel, elle précise que la condamnation de la société [J] au paiement de la provision qu’elle sollicite correspond au remboursement de charges indûment facturées entre 2021 et juin 2024.

À titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais de paiement d’une durée de 24 mois au titre de l’article 1343-5 du code civil. Elle fait valoir que sa situation financière est critique, comme en témoigne un déficit de 155.865 euros, et invoque les difficultés économiques globales touchant le secteur de la restauration.

La société HAEZE, représentée par son conseil, conclut à titre principal au débouté des demandes de la société [J]. A titre subsidiaire, elle demande au juge des référés :
– d’ordonner le remboursement des charges sur les cinq dernières années ;
– de réduire le montant de la dette de la société ATHENA de 3.196,45 euros au titre des taxes foncières, de 466,05 euros au titre des frais d’huissier et de 19.671,69 euros au titre des charges;
– d’interdire à la société [J] de lui facturer les charges, impôts, taxes, redevances et honoraires de gestion des loyers ;
– de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de la dette locative ainsi identifiée ;
– de dire que la société ATHENA sera tenue solidairement et intégralement responsable de toute somme mise à sa charge.
Elle sollicite encore la condamnation de la société [J] à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la solidarité entre le cédant et le cessionnaire pour les dettes antérieures à la cession n’est pas stipulée au bail ni à l’acte de cession, rappelant que la solidarité ne se présume pas et que son obligation est donc conjointe, divisible et subsidiaire, de sorte que la société [J] ne peut agir contre elle qu’après avoir vainement poursuivi le cédant, ce qui n’est pas justifié en l’espèce. Elle oppose, par ailleurs, une négligence fautive du bailleur qui n’a pas recouvré sa créance lors de la cession du fonds de commerce alors que le solde du prix de vente, s’élevant à 604.628,00 euros, était amplement suffisant pour le désintéresser. Elle conteste le quantum de la demande principale en soulignant que la taxe foncière est indûment facturée en l’absence d’un inventaire précis et d’une clé de répartition, en violation des articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce, que les frais d’huissier ne sont pas à sa charge car ils ont été engagés après la cession et ne constituent pas des obligations restées à la charge du cédant au jour de celle-ci, et que les honoraires de gestion des loyers sont non refacturables.

S’agissant de la clause pénale, elle s’oppose à son application au motif que les créances sur lesquelles elle repose sont sérieusement contestables, et que le montant sollicité est manifestement excessif dès lors qu’elle-même est à jour de l’ensemble de ses propres obligations.

À titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Elle expose que, malgré un chiffre d’affaires de 2.414.211,00 euros, sa trésorerie est actuellement affectée au lancement et au développement de son activité, rendant impossible le paiement immédiat des sommes réclamées.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de provision pour loyers et charges, et clause pénale

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut prononcer une condamnation à titre de provision lorsque l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

L’appréciation du caractère non sérieusement contestable porte à la fois sur le principe et le montant de la provision sollicitée.

En l’espèce, la société [J] produit à l’appui de l’obligation dont elle se prévaut le bail commercial du 8 avril 2019 et son avenant du 17 juin 2020, l’acte de cession du fonds de commerce de la société ATHENA, cédante, à la société HAEZE, cessionnaire, en date du 31 juillet 2024, les mises en demeure adressées à ces deux sociétés les 17 et 24 décembre 2025, le commandement de payer du 28 janvier 2026 délivré à la société HAEZE et sa dénonciation à la société ATHENA en date du12 février 2026, ainsi qu’un décompte de sa créance.

Pour que le bailleur soit en droit de solliciter du locataire le remboursement des charges exposées relativement au bien loué, le bail commercial doit comporter, conformément aux exigences des articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire, et en cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En l’espèce, le bail stipule notamment en son article 6 “charges, travaux, impôts, taxes et redevances afférentes aux parties communes et/ou usage commun” que “D’un commun accord entre les parties, le bail est considéré pour le bailleur comme net de toutes charges répercutables au preneur. En conséquence, le preneur aura à régler, pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels pour sa quote-part au bailleur ou au mandataire qu’il aura désigné, la totalité des charges, travaux, impôts, taxes et redevances visées à l’article 6.2 ci-dessous, à l’exception des charges, travaux, impôts, taxes et redevances non répercutables au preneur, tels que limitativement énumérés à l’article R.145-35 du code de commerce dans sa rédaction issue du décret du 3 novembre 2014”.

S’agissant des refacturations des charges et travaux communs (prévus à l’article 6.2) et des impôts, taxes et redevances communs (prévus à l’article 6.2.2), le bail prévoit une répartition entre tous les locataires de l’ensemble immobilier, au prorata des surfaces de chaque local par rapport à la surface totale des locaux de l’espace commercial.

Toutefois, le bail n’apporte aucune précision sur la surface totale que représentent les locaux de l’espace commercial, de sorte que le preneur ne peut pas déterminer la quote-part ayant vocation à lui être refacturée par le bailleur, ni la manière dont sont refacturées les charges aux différents locataires.

De plus, les factures produites par le bailleur ne précisent pas le détail de la clé de répartition de la facturation, ce qui ne permet pas de contrôler le bien-fondé, avec l’évidence requise devant le juge des référés, de la demande en paiement concernant les charges.

Par ailleurs, alors même que l’article R.145-35 alinéa 4 du code de commerce prohibe la refacturation des frais de gestion des loyers au locataire commercial, les factures émises par le bailleur comportent des “honoraires de gestion immobilière”, et le bailleur ne démontre pas que ceux-ci seraient afférents à d’autres frais que ceux concernant la gestion des loyers.

Partant, au regard des contestations sérieuses évoquées ci-dessus, le quantum des sommes réclamées au titre des loyers, loyer variable additionnel, charges, impôts, taxes et redevances dus au titre du bail commercial, n’est pas établi avec certitude, de sorte que la demande de provision à ce titre ne peut prospérer.

Quant à la clause pénale, s’il revient au juge du fond d’en modérer le montant selon l’article 1231-5 du code civil, le juge des référés peut l’allouer à titre provisionnel, à condition que la dette principale soit certaine. Or, comme indiqué ci-dessus, la dette principale n’est pas certaine, de sorte que la demande de provision portant sur la clause pénale ne saurait prospérer devant la présente juridiction.

Enfin, dès lors que la demande principale en paiement est rejetée, faute de caractère certain dans son quantum, la demande tendant à ce que la solidarité soit ordonnée entre les sociétés ATHENA et HAEZE devient sans objet, et ce sans qu’il y ait lieu de suivre plus avant les parties dans le dtail de leur argumentation concernant la solidarité.

Et compte tenu du rejet de la demande principale en paiement du bailleur, il n’y a pas davantage lieu d’examiner les demandes subsidiaires présentées par les sociétés défenderesses, qui se trouvent elles aussi sans objet.

Sur la demande reconventionnelle de provision en remboursement des charges de la société ATHENA

Tout paiement indu doit être restitué sur le fondement de l’action en répétition de l’indu, et peut l’être à titre provisionnel par le juge des référés, en application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’obligation dont se prévaut le créancier n’est pas sérieusement contestable.

Si dans le cadre d’un bail commercial, le remboursement est acquis si les charges facturées le sont en violation des dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, encore faut-il que le preneur démontre avoir payé les sommes ainsi réclamées indûment.

Or, au regard des contestations sérieuses affectant les décomptes des sommes réclamées par le bailleur, il n’est pas établi que la société ATHENA lui aurait effectivement payé les sommes dont elle sollicite désormais le remboursement.

Il convient donc de débouter la société ATHENA de sa demande reconventionnelle en paiement de provision.

Sur les autres demandes

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En l’espèce, la société [J], qui succombe principalement à l’instance, sera condamnée à en supporter les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ATHENA et de la société HAEZE l’intégralité des frais qu’elles ont exposés en marge des dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société [J] sera condamnée à payer une indemnité de 1.500,00 euros à la société ATHENA et de 1.500,00 euros à la société HAEZE sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile:

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Déboutons la société [J] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboutons la société ATHENA de sa demande reconventionnelle de provision ;

Condamnons la société [J] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
– une indemnité de 1.500,00 euros à la société ATHENA ;
– une indemnité de 1.500,00 euros à la société HAEZE ;

Condamnons la société [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 22 octobre 2026 au tribunal judiciaire de Dunkerque, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.