TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT
du 22 OCTOBRE 2026

Enrôlement : N° RG 24/09537 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5J2Z

AFFAIRE : M. [F] [K] (la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS)
C/ S.D.C. DU 14 RUE DE GUINÉE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

Grosse délivrée le
22 Octobre 2026
À
-l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES
– la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS
A l’audience Publique du 25 juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-Présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 22 octobre 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [F] [K]
né le 1er avril 1971 à MARSEILLE (13)
de nationalité Française
demeurant 14 rue de Guinée – 13006 MARSEILLE

représenté par Maître Léa AZAÏS de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en coproriété 14 RUE DE GUINÉE 13006 MARSEILLE
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE BERNARD HELME (IBH)
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 322 531 724
dont le siège social est sis 152 rue Jean Mermoz – 13008 MARSEILLE
prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété sise 14 rue de Guinée 13006 Marseille est composée de trois lots et soumise au le règlement de copropriété du 17 septembre 1948 et à l’état descriptif de division du 23 novembre 1982.

Monsieur [F] [K] est propriétaire du lot n°1, représentant 40/100èmes des parties communes. [G] [U] et [H] [S] sont propriétaires indivis des lots n°2 et 3, représentant 60/100ème des parties communes. Le cabinet IBH assure les fonctions de syndic de la copropriété.

Une assemblée générale s’est tenue le 3 juin 2024, à laquelle Monsieur [F] [K] n’était ni présent ni représenté.

Lors de cette assemblée générale, des travaux de ravalement des façades avant et arrière de l’immeuble ont été votés et confiés à la société IBAT PRO CONSTRUCTIONS pour un montant de 14.300€ TTC.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 aout 2024, Monsieur [F] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 14 rue de Guinée 13006 Marseille devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2024.

La clôture est intervenue 28 mai 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions responsives et récapitulatives numéro 3 notifiées par RPVA le 26 mai 2026, Monsieur [F] [K], demande au tribunal :

A titre principal, d’annuler l’assemblée générale de la copropriété sise 14 rue de Guinée 13006 Marseille tenue le 3 juin 2024, compte tenu du défaut de convocation de le concernant ;

A titre subsidiaire, d’annuler la résolution 14 de l’assemblée générale de la copropriété sise 14 rue de Guinée 13006 Marseille tenue le 3 juin 2024, compte tenu de l’abus de majorité manifeste ;

En tout état de cause,
– de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sise 14 rue de Guinée 13006 Marseille aux entiers dépens
– de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sise 14 rue de Guinée 13006 Marseille à lui payer la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
– de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, à titre principal, qu’il n’a pas été destinataire de la convocation à l’assemblée générale du 3 juin 2024, que le procès-verbal mentionne certes un envoi par lettre recommandée avec avis de réception mais que ce courrier ne lui ait jamais parvenu, et que le conseil du syndicat, informé dès le 27 mai 2024 d’une demande de tenue d’assemblée générale, s’est abstenu de l’informer qu’une assemblée était déjà programmée. Il indique donc que l’absence de convocation d’un copropriétaire entraîne l’irrégularité de l’assemblée générale.

A titre subsidiaire, à l’appui de ses demandes, il soutient que la résolution 14 a été adoptée par les seuls consorts [S] et [U], détenteurs d’une position majoritaire structurelle de 60/100èmes, sans qu’aucun avis technique indépendant n’ait été sollicité, sans justification de la nécessité des travaux et alors que les devis produits présentent une différence de prix allant du simple au triple sans explication. Il indique qu’une telle décision, prise dans le seul intérêt des copropriétaires majoritaires au détriment du copropriétaire minoritaire, constitue un abus de majorité.

Par conclusions numéro 4 notifiées par RPVA le 26 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 14 rue de Guinée – 13006 Marseille demande au tribunal de :
– débouter Monsieur [F] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
– condamner Monsieur [F] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître NAUDIN
– condamner Monsieur [F] [K] à lui verser la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
– écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir conformément à l’article 515 du code de procédure civile

À l’appui de ses demandes, il fait valoir, à titre principal, que Monsieur [F] [K] a bien été convoqué à l’assemblée générale du 3 juin 2024 par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 7 mai 2024 à son adresse, laquelle a été avisée, que le non-retrait du courrier par son destinataire ne saurait être imputé au syndic, Monsieur [F] [K] ayant disposé de toute latitude pour retirer sa convocation au bureau de poste. Il indique que la convocation est dès lors parfaitement régulière et que Monsieur [F] [K] ne peut solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2024.

À titre subsidiaire, il soutient qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment du copropriétaire. Il indique également que la charge de cette preuve pèse sur le copropriétaire minoritaire, qu’en l’espèce, les travaux de ravalement sont nécessaires à la conservation de l’immeuble et que deux devis ont été joints à la convocation, satisfaisant à l’obligation de mise en concurrence. Il précise enfin que la différence de prix entre les deux devis s’explique par des périmètres d’intervention distincts et que le juge ne saurait se substituer à l’assemblée générale souveraine dans ses choix, son contrôle étant limité à la régularité de la décision.

***

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 25 juin 2026, et l’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires

Aux termes de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit convoquer au moins une fois par an une assemblée générale des copropriétaires.
En application de l’article 9 dudit décret, la convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion. Il s’agit d’un délai exprimé en jours calendaires qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

En l’espèce, s’agissant du moyen tiré du défaut de convocation de Monsieur [F] [K], il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qu’une lettre recommandée avec avis de réception a été adressée le 7 mai 2024 à son adresse. Il y est indiqué «Avisé le 11 mai 2024». Il a par ailleurs été retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

En prenant comme point de départ le lendemain de la première présentation, soit le 12 mai 2024, le délai de 21 jours est bien respecté.

Le syndicat des copropriétaires, qui n’est tenu qu’à une obligation de moyens en matière de convocation, justifie en l’espèce avoir accompli les diligences nécessaires à cet effet.

La demande en annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2024 sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en annulation de la résolution 14 pour abus de majorité

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions irrégulières des assemblées générales de copropriétaires peuvent faire l’objet d’un recours, notamment lorsqu’elles procèdent d’un abus de droit ou de majorité, lequel consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt purement personnel, dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l’équilibre entre les copropriétaires ou avec l’intention de nuire.
En l’espèce, le seul fait que les consorts [S] et [U] disposent de 60/100èmes des parties communes ne présume pas en lui-même d’un abus de majorité.

Les travaux de ravalement des façades participent de l’entretien et de la conservation de l’immeuble et répondent à ce titre à l’intérêt collectif des copropriétaires. Monsieur [F] [K] ne produit aucun élément technique de nature à démontrer leur inutilité ou leur caractère purement esthétique.

Deux devis ont été joints à la convocation, émanant des sociétés SPACE RAVALEMENT et IBAT PRO CONSTRUCTIONS, permettant aux copropriétaires de se prononcer de manière éclairée. La différence de prix entre ces deux devis s’explique par des périmètres d’intervention distincts, la société SPACE RAVALEMENT prévoyant une intervention plus large incluant notamment la zinguerie, le traitement des ouvrages en bois et les éléments de serrurerie, prestations absentes du devis retenu.

Il n’appartient pas au juge de se substituer à l’assemblée générale souveraine dans ses décisions, ni de statuer sur l’opportunité du choix de l’entreprise retenue.

Monsieur [F] [K] ne rapportant pas la preuve d’un abus de majorité, la demande en annulation de la résolution 14 sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Monsieur [F] [K] succombant à l’instance sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin NAUDIN.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Monsieur [F] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de la décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [F] [K] de sa demande en annulation de l’assemblée générale de la copropriété de sise 14 rue de Guinée 13006 Marseille tenue le 3 juin 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [F] [K] de sa demande en annulation de la résolution 14 de ladite assemblée générale ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 rue de Guinée 13006 Marseille la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin NAUDIN ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt deux octobre deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.