TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Octobre 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 16 Juin 2026

GROSSE :
Le 20 Octobre 2026
à Me Flora RAYBAUD GELINOT
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :
Le 20 Octobre 2026
à Me Isabelle LEONETTI
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………

N° RG 25/00495 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56T7

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [M] [X]
né le 17 Juin 1969 à ALJADDA, demeurant 57 rue Sainte Cécile – 13005 MARSEILLE

représenté par Me Flora RAYBAUD GELINOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [T] épouse [X]
née le 03 Juin 1980, demeurant 57 rue Sainte Cécile – 13005 MARSEILLE

représentée par Me Flora RAYBAUD GELINOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [R], domiciliée chez MSG IMMO 13, SARL dont le siège social est sis Commerces Mallet – 1 Traverse Grandjean – 13013 MARSEILLE inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 484 593 447

assistée par Me Isabelle LEONETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous signature privée du 3 avril 2014, Mme [R] a donné à bail à M. et Mme [X] un appartement situé 57, rue Sainte Cécile, rez-de-chaussée – 13005 Marseille, moyennant un loyer de 670 euros par mois, outre 88 euros de provision sur charges.

Invoquant le mauvais état du logement, les locataires ont fait assigner la bailleresse par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2023 à l’audience devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a notamment condamné la bailleresse à payer aux locataires la somme de 4.500 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, les locataires ont fait assigner la bailleresse devant le juge des contentieux de la protection de Marseille aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 16 juin 2026.

Les demandeurs, représentés par leur conseil, ont soutenu oralement leurs écritures déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
– Fixer leur préjudice de jouissance à la somme de 31.462 euros,
– Condamner la défenderesse à leur payer la somme de 27.062 euros après déduction de 4.400 euros,
– La condamner à payer la somme de 2.268 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil,
-La débouter de toutes ses demandes,
-Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La défenderesse était assistée de son conseil, lequel a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
-A titre principal, débouter les locataires de leurs demandes,
-A titre subsidiaire, les débouter de leur demande de condamnation à hauteur de 27.062 euros déduction faite de la provision de 4.400 euros et les condamner reconventionnellement à rembourser la provision,
-A titre plus subsidiaire, juger que le préjudice de jouissance ne saurait être supérieur à la somme de 1.061,97 euros et les condamne à restituer la somme de 3.338,03 euros,
-En toute hypothèse, reconventionnellement, les condamner solidairement à payer la somme de 1.074,62 euros au titre des loyers et charges dus au 3 juin 2026, les débouter de leurs demandes, les condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens et écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

– Sur la demande des locataires au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que  » le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail  »
En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que  » le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives « .

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, :
 » Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre « .
L’article 3 du même texte dispose que :
 » Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne « .
En l’espèce, les demandeurs invoquent des manquements de la bailleresse à ses obligations et un préjudice de jouissance qu’ils évaluent comme suit :
– Période du 18 juin 2028 au 13 octobre 2022 (soit 52 mois) : 25% du montant du loyer,
– Période du 14 octobre 2022 au 21 novembre 2023 (soit 13 mois) : 100% du montant du loyer.

S’agissant de la réalité des désordres, ainsi que l’a relevé le juge des contentieux de la protection statuant en référé :
– Le rapport du 18 juin 2018 de l’association pour la prévention de la pollution atmosphérique (APP) relève l’absence de ventilation dans la cuisine et l’absence d’aérateur dans le salon avec la présence de moisissures dans la chambre d’enfant située dans la continuation de la cuisine et présence d’un aérateur à la fenêtre,

– Le rapport d’analyses du 6 avril 2018 relève la présence d’une contamination fongique dans la chambre d’enfant et la forte présence d’acariens dans le logement,

– Le courrier du 16 février 2021, adressé par l’ASMAJ, au gestionnaire du bien de Mme [R] à la demande de M. et Mme [X] pour signaler le mauvais état de l’appartement et des problèmes d’infiltrations et d’humidité avec présence de salpêtre fera l’objet d’une réponse de refus d’intervention le 24 mars 2021,

– Le compte-rendu de Mme Speyer, conseillère médicale en environnement intérieur, mandatée par les locataires, du 6 avril 2022 préconise d’aérer au maximum,  » dans l’attente de la résolution du problème d’humidité  » et suggère de revoir le système de ventilation du logement, de mettre en place une maintenance et de revoir le mode de chauffage pour que le logement puisse être chauffé correctement et de manière homogène,

– Le rapport Citémétrie du 14 octobre 2022 relève des problèmes d’humidité et de moisissures dans le logement, de ventilation, d’infiltration d’eau et un manque d’isolation phonique, des revêtements intérieurs en mauvais état, des problèmes de nuisibles dans le logement (cafards) et conclut à une non décence du logement. Il préconise de rechercher et supprimer par des moyens efficaces et durables toutes les causes d’humidité ou d’infiltrations, de remettre en état les surfaces dégradées par l’humidité ou les infiltrations d’eau, mettre en place une ventilation efficace et cohérente du logement conforme aux prescription de l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements, requalifier le bail en T2, la chambre enfant n’étant pas séparée de la cuisine par une cloison et prendre toutes les mesures pour éviter l’introduction d’insectes ou de rongeurs. Il rappelle l’obligation légale du bailleur de fournir un dossier de diagnostic technique et d’améliorer l’isolation thermique du logement.

A la suite de l’établissement de ce diagnostic, la caisse d’allocations familiales a suspendu le versement de l’aide personnalisée au logement dans l’attente de la réalisation des travaux.

Comme l’a conclu l’ordonnance de référé rendue le 23 mai 2024, il résulte de l’ensemble de ces éléments et en particulier de ce dernier rapport que jusqu’à la réalisation des travaux par la bailleresse en novembre 2023, le logement loué ne répondait pas aux critères de décence concernant la ventilation et l’aération des lieux au regard de la réglementation applicable.

Il est ainsi établi une insuffisance des aérateurs n’équipant que certaines fenêtres et de la ventilation naturelle de l’appartement, de sorte que l’origine des désordres constatés ne peut être imputée aux seules conditions d’occupation des lieux par les locataires et que le manquement de Mme [R] à son obligation de délivrer un logement décent est établie.

Il sera au surplus relevé que la défenderesse se contente, pour lier le mauvais état du logement à la suroccupation et au défaut d’entretien, de simples déclarations émises par elle-même et par l’agence qu’elle a mandatée, lesquels relèvent davantage du jugement de valeur sur le nombre d’enfants dans la famille et sur l’absence d’activité professionnelle du couple. Ces éléments ne sauraient évidemment pas constituer la preuve des allégations de la défenderesse, qui ne produit d’ailleurs aucune pièce technique pour corroborer ses déclarations.

S’agissant de l’étendue et de la durée des désordres, il convient de rappeler que contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs, la non décence du logement n’est pas synonyme d’insalubrité (qui est une notion pouvant éventuellement entrainer des conséquences administratives et/ou pénales), pas plus qu’elle n’est synonyme d’inhabitabilité (qui suppose que le logement ne peut être occupé en raison de son état et qui ne correspond pas à la situation de l’espèce puisque le logement a toujours été habité par les demandeurs).

Il en résulte que les locataires ne sauraient invoquer un préjudice correspondant à la totalité du loyer pendant plus d’un an.

Au surplus, s’ils produisent plusieurs certificats médicaux relativement à l’état de santé de l’un des enfants et de la mère, aucun élément ne vient établir que les désordres relevés dans l’appartement sont à l’origine des problèmes de santé relevés par les médecins. S’il est évident qu’une forte humidité dans l’appartement et la présence d’acariens ne peuvent constituer un environnement favorable pour des personnes souffrant de problématiques respiratoires, les certificats produits sont insuffisants à établir la réalité des la réalité du lien de causalité allégué.

Enfin, les locataires invoquent un préjudice commençant à courir à compter du rapport du 18 juin 2018 de l’association pour la prévention de la pollution atmosphérique (APP) alors même qu’ils n’établissent pas que ce rapport a été communiqué à la défenderesse ou l’agence chargée de la gestion du bien.

Il n’est en effet produit aucune pièce qui démontrerait que les locataires ont informé la bailleresse ou l’agence avant le courrier du 16 février 2021.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que le préjudice de jouissance subi par les locataires sera fixé à la somme de 4.500 euros (soit environ 15% du loyer hors charges pendant 45 mois, de février 2021 à novembre 2023).

Cette somme correspondant à la provision d’ores et déjà alloué en référé (dans le dispositif de la décision), le surplus des demandes des locataires sera rejeté.

– Sur la demande reconventionnelle de la bailleresse

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 du même texte,  » Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires « .

En l’espèce, la bailleresse invoque une dette locative d’un montant de 1.074,62 euros, selon décompte arrêté au 3 juin 2026.

Il résulte du décompte que cette somme inclut une régularisation de charges de l’année 2024 pour un montant de 573,04 euros comptabilisée le 27 novembre 2025, laquelle a entrainé augmentation de la provision pour charges à compter du 1er décembre 2025, passée de 141 euros par mois à 189 euros par mois.

Pour autant, ainsi que le soulignent les locataires, la somme de 573,04 euros n’est pas justifiée dès lors que la bailleresse ne produit aucun justificatif correspondant mais seulement un  » projet de répartition  » établi par le syndic faisant état d’un solde dû par la propriétaire différent (486,27 euros).

La bailleresse n’explicite nullement cette différence, pas plus qu’elle n’explicite comment l’augmentation de la provision sur charge a été calculée.

Il en résulte que la preuve de la créance alléguée n’est pas rapportée de sorte que la demande en paiement sera rejetée.

– Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparait pas équitable de condamner l’une ou l’autre des parties au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de sorte que la défenderesse sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Fixe le préjudice de jouissance subi par Monsieur [W] [X] et Mme [P] [T] épouse [X] à la somme de 4.500 euros, correspondant à la provision fixée dans l’ordonnance rendue le 23 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection statuant en référé (RG 23/04138) ;

Déboute Monsieur [W] [X] et Mme [P] [T] épouse [X] du surplus de leurs demandes ;

Déboute Mme [E] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Mme [E] [R] aux dépens ;

Rejette la demande de Mme [E] [R] tendant à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge