Référé et droit de préemption commercial : absence de trouble manifestement illicite face aux contestations sur la nullité des actes

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire une mesure conservatoire ou de remise en état en cas de trouble manifestement illicite, mais il ne peut trancher le fond du litige. La violation de la règle invoquée doit être évidente et l’assujettissement des défendeurs à cette règle ne doit soulever aucune incertitude.

L’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme soumet certaines aliénations, notamment les baux commerciaux, à une déclaration préalable sous peine de nullité et prévoit un délai de deux mois, le silence du titulaire valant renonciation. En l’espèce, les contestations relatives à l’applicabilité du droit de préemption, à la complétude de la déclaration, à une éventuelle renonciation et aux informations communiquées au notaire excluaient toute évidence suffisante pour constater la nullité et caractériser un trouble manifestement illicite.

La suspicion d’activités illicites n’était pas démontrée. En outre, l’absence éventuelle de diplômes relevait de sanctions spécifiques prévues par l’article L. 151-2 du Code de l’artisanat et ne justifiait pas l’expulsion du preneur. Les demandes de la commune ont donc été rejetées.

La demande provisionnelle fondée sur une procédure abusive a été écartée faute d’abus démontré. La demande indemnitaire non formulée à titre provisionnel excédait l’office du juge des référés. Enfin, le renvoi au fond prévu par l’article 837 du Code de procédure civile a été refusé, l’urgence n’étant pas établie.

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Le juge des référés a considéré que les contestations relatives au droit de préemption, à la déclaration d’intention d’aliéner et à la validité des actes empêchaient de caractériser manifestement un trouble illicite. Les demandes d’expulsion, de remise en état, d’indemnisation et de renvoi au fond ont été rejetées, la commune étant condamnée aux dépens.

Une commune avait instauré un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat soumis à un droit de préemption commercial. Une société exploitant un salon de coiffure a cédé son droit au bail à un preneur, lequel a conclu un nouveau bail avec la propriétaire des locaux. Ces actes avaient été signés avant l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner à la commune.

La commune soutenait que cette chronologie avait empêché l’exercice de son droit de préemption et constituait un trouble manifestement illicite. Elle demandait la remise en état des lieux et l’expulsion du preneur. Elle invoquait également une suspicion d’activité illicite et l’absence de justification de diplômes professionnels.

Les défendeurs contestaient la compétence du juge des référés, l’applicabilité du droit de préemption, la complétude de la déclaration et l’urgence. Le juge a estimé que ces contestations empêchaient de constater manifestement la nullité des actes. Il a rejeté les demandes d’expulsion, d’indemnisation, de renvoi au fond et de paiement, et a condamné la commune aux dépens.

• Établir une violation évidente d’une règle de droit applicable
• Démontrer l’assujettissement certain des défendeurs à cette règle
• Produire une déclaration préalable conforme au régime de préemption
• Écarter toute contestation sérieuse sur la nullité des actes
• Justifier un trouble manifestement illicite directement imputable au preneur
• Démontrer concrètement toute activité illicite alléguée
• Établir l’urgence pour obtenir un renvoi devant le juge du fond

• Délibération municipale instituant le périmètre de préemption commerciale
• Déclaration d’intention d’aliéner transmise après la signature des actes
• Courrier municipal demandant les éléments manquants à la déclaration
• Actes authentiques de cession du droit au bail et nouveau bail
• Compte rendu de police municipale concernant l’exploitation des locaux
• Constats de locaux fermés lors de visites ultérieures

La commune ne peut obtenir en référé l’annulation des actes, la remise en état ou l’expulsion tant que l’applicabilité et la mise en œuvre du droit de préemption restent discutées. Le preneur conserve son occupation, tandis que la commune supporte les dépens ; les demandes indemnitaires et accessoires ont été rejetées.

• Maintien provisoire de l’occupation des locaux par le preneur
• Absence de remise en état ou d’expulsion en référé
• Renvoi au juge du fond refusé faute d’urgence
• Rejet de la provision pour procédure prétendument abusive
• Condamnation de la commune aux dépens
• Rejet des demandes fondées sur l’article 700

À faire

• Vérifier le périmètre exact du droit de préemption commercial
• Contrôler la date de signature des actes concernés
• Constituer la déclaration préalable et ses pièces justificatives
• Documenter les échanges avec la commune et le notaire
• Établir concrètement tout trouble ou manquement professionnel allégué

À éviter

• Fonder une expulsion sur une simple suspicion
• Confondre contestation sérieuse et trouble manifestement illicite
• Omettre les pièces exigées par la déclaration préalable
• Demander au juge des référés de prononcer une nullité
• Présenter une demande indemnitaire sans solliciter une provision

Les conditions du trouble manifestement illicite en référé

L’article 835 du Code de procédure civile permet une remise en état lorsque la violation de la règle de droit est évidente. L’assujettissement des défendeurs à la norme invoquée ne doit soulever aucune incertitude. Les contestations sur le droit de préemption, la déclaration, une renonciation éventuelle et les informations transmises au notaire excluaient cette évidence.

Le droit de préemption commercial et la nullité des actes

L’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme prévoit une déclaration préalable pour les aliénations entrant dans le périmètre de préemption, sous peine de nullité, et un délai de deux mois. Le juge des référés ne pouvait toutefois constater la nullité lorsque les modalités d’application du droit et la portée des démarches accomplies demeuraient sérieusement discutées.

Les limites de l’expulsion fondée sur une activité illicite

La commune n’établissait pas la réalité d’activités illicites. Une éventuelle absence de diplômes relevait de sanctions spécifiques prévues par l’article L. 151-2 du Code de l’artisanat et ne présentait pas de lien suffisant avec l’expulsion du preneur. La mesure sollicitée ne pouvait donc être ordonnée sur ce fondement.

Article 835 du Code de procédure civile, Article L. 214-1 du Code de l’urbanisme, Articles L. 213-4 à L. 213-7 du Code de l’urbanisme, Article L. 151-2 du Code de l’artisanat, Article 837 du Code de procédure civile