Indemnité d’expropriation pour abandon manifeste : évaluation d’un immeuble très dégradé et calcul de l’indemnité de remploi

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence des propriétaires n’empêche pas le juge de statuer au fond, mais la demande n’est accueillie que si elle est régulière, recevable et fondée. Les articles L. 2243-1 et L. 2243-4 du Code général des collectivités territoriales permettent, après la procédure d’abandon manifeste, une expropriation dont le transfert et l’indemnisation relèvent du Code de l’expropriation.

Les articles L. 321-1, L. 322-1 et L. 322-2 du Code de l’expropriation imposent de réparer le préjudice direct, matériel et certain, en appréciant la consistance du bien à la date du transfert et sa valeur à la date de la décision de première instance, sous réserve de l’usage effectif et des règles d’urbanisme applicables à la date de référence. La date de référence a été fixée au 18 octobre 2024, date d’opposabilité de la dernière modification du document d’urbanisme.

Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour retenir la méthode d’évaluation la plus adaptée. La comparaison avec des ventes de maisons dégradées du même secteur a conduit à retenir 200 euros par mètre carré pondéré, soit 27 360 euros d’indemnité principale. En application de l’article R. 322-5, l’indemnité de remploi a été fixée à 3 936 euros. Les dépens restent à la charge de l’autorité expropriante.

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Après avoir constaté l’abandon et la dangerosité d’une maison, la commune a fait réaliser des travaux urgents avant l’expropriation du bien au profit de la métropole. Les propriétaires n’ayant pas comparu, le juge a évalué le bien après visite des lieux et comparaison avec des ventes similaires. Il a fixé l’indemnité principale à 27 360 euros et celle de remploi à 3 936 euros.

Une commune a constaté l’abandon manifeste d’une maison vacante appartenant à deux propriétaires et leur a demandé de réaliser les travaux nécessaires. En l’absence de remise en état, plusieurs arrêtés ont été pris en raison de la dégradation et du danger affectant l’immeuble, notamment des infiltrations, des atteintes à la toiture, la présence d’un champignon lignivore et des risques d’effondrement.

La commune a fait réaliser des travaux urgents de débroussaillage, de curage, de mise hors d’eau, de réfection de la charpente et de consolidation. Le préfet a ensuite déclaré le projet de réhabilitation d’utilité publique et rendu le bien cessible au profit de la métropole, avant le transfert de propriété prononcé par ordonnance.

Après une offre fondée sur l’évaluation des Domaines, la métropole a saisi le juge pour fixer l’indemnité. Les propriétaires n’ont pas comparu. Après visite des lieux et examen des ventes comparables, le juge a retenu une indemnité principale de 27 360 euros et une indemnité de remploi de 3 936 euros.

• Établir l’état d’abandon manifeste et l’absence de travaux suffisants
• Retenir la consistance du bien à la date du transfert de propriété
• Fixer la date de référence selon l’opposabilité du document d’urbanisme
• Apprécier l’usage effectif et les restrictions administratives applicables
• Comparer des biens similaires dans le même secteur géographique
• Tenir compte de l’état matériel et des travaux de sécurisation réalisés
• Calculer le remploi à partir de l’indemnité principale

• Procès-verbal provisoire d’abandon manifeste du 2 novembre 2022
• Procès-verbal définitif d’abandon manifeste du 21 avril 2023
• Rapport d’expertise du 24 septembre 2024
• Photographies établissant l’état très dégradé avant les travaux
• Visite des lieux du 25 août 2026
• Ventes comparables de maisons dégradées du même secteur

L’expropriation ouvre aux propriétaires un droit à indemnisation limité au préjudice direct, matériel et certain, apprécié selon l’état et l’usage juridiquement pertinents du bien. L’autorité expropriante obtient la fixation judiciaire de l’indemnité, mais supporte les dépens et doit verser les indemnités fixées.n

• Versement de 27 360 euros au titre de l’indemnité principale
• Versement de 3 936 euros au titre du remploi
• Prise en compte de l’état dégradé et des travaux d’urgence
• Application de la date de référence du 18 octobre 2024
• Charge des dépens maintenue sur l’autorité expropriante

À faire

• Établir les procès-verbaux d’abandon manifeste
• Documenter précisément les désordres constatés
• Faire procéder à une expertise de sécurité
• Réunir les ventes comparables du secteur
• Calculer séparément l’indemnité principale et le remploi

À éviter

• Négliger la date d’opposabilité du document d’urbanisme
• Évaluer le bien sans tenir compte de son état réel
• Utiliser des références de marché non comparables
• Oublier les travaux urgents réalisés avant l’évaluation
• Confondre indemnité principale et indemnité de remploi

La procédure d’abandon manifeste préalable à l’expropriation

nLa procédure de l’article L. 2243-1 du Code général des collectivités territoriales peut être engagée lorsque l’immeuble n’est manifestement plus entretenu. À défaut de travaux ou d’engagement conventionnel du propriétaire, elle peut conduire à l’expropriation, dont le transfert et l’indemnisation sont régis par l’article L. 2243-4 du même code et le Code de l’expropriation.n

La date de référence applicable à l’évaluation

nSelon l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation, la valeur est appréciée à la date de la décision de première instance, tandis que l’usage effectif et les règles d’urbanisme sont déterminés à la date de référence prévue par ce texte. La juridiction retient ici le 18 octobre 2024, date d’opposabilité de la dernière modification du document d’urbanisme.n

La méthode comparative de fixation de l’indemnité

nLe juge peut choisir la méthode adaptée à la situation du bien. Les ventes de maisons dégradées dans le même secteur ont été comparées, puis un prix de 200 euros par mètre carré pondéré a été retenu compte tenu de l’état très dégradé du bien et des travaux de sécurisation, soit 27 360 euros d’indemnité principale. L’article R. 322-5 a conduit à fixer le remploi à 3 936 euros.

Article L. 311-5 du Code de l’expropriation, Article R. 211-2 du Code de l’expropriation, Article 472 du Code de procédure civile, Article L. 2243-1 du Code général des collectivités territoriales, Article L. 2243-4 du Code général des collectivités territoriales, Article L. 321-1 du Code de l’expropriation, Article L. 322-1 du Code de l’expropriation, Article L. 322-2 du Code de l’expropriation, Articles L. 322-3 à L. 322-6 du Code de l’expropriation, Article L. 1 du Code de l’expropriation, Article L. 122-4 du Code de l’expropriation, Article L. 121-8 du Code de l’environnement, Article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010, Article L. 311-1 du Code de l’urbanisme, Article R. 322-5 du Code de l’expropriation