Référé locatif : provision pour loyers, charges et complément variable malgré des contestations non sérieuses

Sur le fondement de l’article 873 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 1728 du Code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

La juridiction retient les stipulations du bail dérogatoire et de ses avenants, notamment l’article 12 relatif aux loyers, charges et complément variable. Les pièces contractuelles, les factures, les avoirs et les éléments relatifs aux charges forment un faisceau d’indices précis et concordants excluant une contestation sérieuse. Une provision de 254 849,20 euros est donc accordée, après déduction des frais de réfection du portail.

Les pénalités et intérêts contractuels sont admis, mais la demande d’intérêts supplémentaires au taux légal est rejetée. Les frais d’enlèvement sont remboursés sur justification. La demande de délais est refusée lorsque le débiteur a déjà bénéficié de délais importants. L’article 700 du Code de procédure civile justifie enfin l’allocation d’une indemnité, outre les dépens.

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Après le départ de SOKHO SAS, Bouygues Immobilier a obtenu le paiement de loyers, charges, compléments de loyer variable et frais d’enlèvement restés dus, après déduction du coût de réfection du portail. Le bail dérogatoire a été constaté résilié. Les demandes relatives aux intérêts supplémentaires et aux délais de paiement ont été rejetées.

Bouygues Immobilier SAS avait conclu avec SOKHO SAS un bail dérogatoire courant du 17 juin 2022 au 31 décembre 2024, complété par deux avenants réduisant notamment les modalités financières. Des loyers, charges et compléments de loyer variable étant restés impayés, le bailleur a saisi le juge des référés après le départ du locataire en janvier 2025.

Le locataire contestait le montant de la dette et invoquait l’existence de contestations sérieuses. L’examen du bail, des avenants, des factures et des avoirs a permis de retenir les sommes dues, tout en déduisant le coût de la réfection du portail pris en charge par le bailleur. Le juge a également retenu les frais d’enlèvement des biens laissés sur place.

Le bail a été constaté résilié. Le locataire a été condamné au paiement de la dette locative, des frais d’enlèvement, d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens. Les intérêts supplémentaires au taux légal et les délais de paiement ont été refusés.

• Existence d’un bail dérogatoire et d’avenants signés
• Stipulations contractuelles précises sur loyers, charges et complément variable
• Facturation conforme aux conventions et régularisation par avoirs
• Contestations ne constituant pas un faisceau d’éléments sérieux
• Déduction des frais de portail pris en charge par le bailleur
• Justification des frais d’enlèvement engagés pour libérer le site

• Bail dérogatoire et deux avenants signés
• Articles contractuels relatifs aux loyers et charges
• Factures de loyers et de complément variable
• Avoirs régularisant les facturations antérieures
• Pièce relative à la réfection du portail
• Compte rendu du comité de pilotage du 19 décembre 2023

Le bailleur obtient la résiliation du bail et le paiement provisionnel des sommes retenues, ainsi que le remboursement des frais d’enlèvement. Le locataire supporte l’indemnité de procédure et les dépens, sans délai supplémentaire de paiement.

• Résiliation du bail dérogatoire constatée
• Paiement de 254 849,20 euros au bailleur
• Remboursement de 10 800 euros de frais d’enlèvement
• Rejet des intérêts supplémentaires au taux légal
• Condamnation à 5 000 euros au titre de l’article 700
• Support des dépens et frais accessoires

À faire

• Produire le bail et tous ses avenants signés
• Vérifier la conformité des factures aux stipulations contractuelles
• Documenter les avoirs et régularisations comptables
• Justifier précisément les frais d’enlèvement engagés
• Établir les prises en charge convenues par écrit

À éviter

• Invoquer des contestations sans justificatifs concordants
• Réclamer deux fois des sommes régularisées par avoir
• Facturer un complément variable sans clause contractuelle claire
• Solliciter des intérêts légaux en présence de pénalités contractuelles
• Demander des délais sans démontrer une situation nouvelle

Les conditions de la provision en référé commercial

L’article 873 du Code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les stipulations contractuelles, les factures, les avoirs et les éléments relatifs aux charges constituent ici un faisceau d’indices précis et concordants écartant le caractère sérieux des contestations.

Les obligations de paiement du preneur

Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur doit payer le prix du bail aux termes convenus. Le bail et ses avenants prévoyaient les loyers, charges et complément de loyer variable. La juridiction a retenu les sommes impayées, après déduction des frais de réfection du portail expressément pris en charge.

Le rejet des intérêts supplémentaires et des délais

Les pénalités et intérêts contractuels ont été considérés dus, mais la demande d’intérêts supplémentaires au taux légal a été rejetée. Les délais de paiement ont également été refusés, le débiteur ayant déjà bénéficié de délais importants.

Article 701 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 873 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile