TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00314 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JTMT

Minute : 2026/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2026

[G] [F]
[J] [D]

C/

[U] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :
Me Gaston ROMY – 30

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
Me Gaston ROMY – 30
Mme [U] [N]
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [F]
né le 12 Mai 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Me Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

Madame [J] [D]
née le 19 Avril 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Me Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [U] [N]
née le 11 Août 1949 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Mars 2026
Date des débats : 24 Mars 2026
Date de la mise à disposition : 03 Septembre 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 août 2023, M. [G] [F] et Mme [J] [D] ont donné à bail à Mme [U] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] – [Adresse 7] [Adresse 8] – [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 520 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 70 euros.

Par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2025, notifié par notifié par voie électronique à la CCAPEX le 5 août 2025, M. [G] [F] et Mme [J] [D] ont fait délivrer à Mme [U] [N] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 870,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 2 décembre 2025, M. [G] [F] et Mme [J] [D] ont fait assigner Mme [U] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– à titre principal, constater la résiliation du bail ;
– à titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du bail ;
– ordonner l’expulsion de Mme [U] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
– statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux ;
– la condamner au paiement :
* de la somme de 3 110,34 euros correspondant au solde du compte locatif arrêté au 2 octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
* d’une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à complète libération des lieux ;
* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 24 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [G] [F] et Mme [J] [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 5 799,14 euros, selon décompte arrêté au 17 mars 2026.

Mme [U] [N], bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026, prorogé au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur 

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, les bailleurs au soutien de leur demande en paiement de la somme de 5 799,14 euros produisent notamment aux débats :
– le contrat de bail du 21 août 2023 ;
– le commandement de payer du 25 juillet 2025, portant sur la somme en principal de 1 870,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus ;
– un décompte locatif portant sur la période de janvier 2025 à mars 2026, arrêté au 17 mars 2026 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5 799,14 euros.

Il s’infère de ces pièces que, Mme [U] [N] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il en soit justifié aux débats.

En effet, tout d’abord, les décomptes locatifs produits aux débats débutent tous à compter du 1er janvier 2025 et présentent un solde antérieur débiteur de la somme de 606,95 euros ; de sorte que, faute pour les bailleurs de produire un décompte locatif depuis l’origine de la dette, il ne sera pas tenu compte de ce solde antérieur débiteur de la somme de 606,95 euros.

Par ailleurs, de nombreuses sommes correspondant à « frais de relance » ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il ne soit ni justifié desdites relances ni de leurs coûts ; de sorte que, la somme totale de 102 euros, calculée comme suit : ((4 euros x 3) + (20 euros x 2) + 50 euros) et mise injustement au débit du compte locatif au motif « frais de relance » sera déduite du solde locatif.

Enfin, la somme de 212,76 euros correspondant à « taxes ord. ménag. 2025 » a également été mise au débit du compte locatif sans qu’il en soit justifié aux débats, en ce que, le bail litigieux prévoit une provision mensuelle pour charges de 70 euros, mise effectivement au débit du compte locatif chaque mois et qu’il n’est ni produit les décomptes de régularisation annuelle des charges réelles récupérables, ni les justificatifs de l’ensemble des charges réelles récupérables ; de sorte que les bailleurs qui ne justifient pas que le montant total des charges réelles récupérables est supérieur au montant des provisions versées, ne sont pas fondées à mettre au débit du compte locatif une telle somme supplémentaire, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et cette somme sera ôtée du solde locatif.

Aussi, il résulte de l’ensemble de ces constatations que Mme [U] [N] est redevable de la somme de 4 877,43 euros (calculée comme suit : 5 799,14 euros – (606,95 euros + 102 euros + 212,76 euros)) au titre des loyers et charges impayés au 17 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Par conséquent, Mme [U] [N] sera condamnée à payer à M. [G] [F] et Mme [J] [D] la somme de 4 877,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 870,85 euros à compter du 25 juillet 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 239,49 euros à compter du 28 novembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à Mme [U] [N], par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025 et portant sur la somme en principal de 1 870,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, aucun règlement n’a été effectué par la locataire ou pour son compte dans ce délai de 2 mois.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisie par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du25 septembre 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion 
Mme [U] [N], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 25 septembre 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié.

L’article L.433-2 du même code prévoit qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.
Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [U] [N] cause un préjudice à M. [G] [F] et Mme [J] [D] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au terme de septembre 2025 à la somme de 612,54 euros (soit 542,54 euros au titre du loyer et 70 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 25 septembre 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [N], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’à payer à M. [G] [F] et Mme [J] [D] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [U] [N] à payer à M. [G] [F] et Mme [J] [D] la somme de 4 877,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 17 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 870,85 euros à compter du 25 juillet 2025, sur la somme de 1 239,49 euros à compter du 28 novembre 2025 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 21 août 2023, entre d’une part, M. [G] [F] et Mme [J] [D] et d’autre part, Mme [U] [N], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 9] [Adresse 10], à la date du 25 septembre 2025, par l’effet de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation ;

DIT que Mme [U] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 25 septembre 2025 ;

DIT que Mme [U] [N] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [G] [F] et Mme [J] [D] à faire expulser Mme [U] [N] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

RAPPELLE que par application de l’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé, à l’expiration du délai imparti, à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus et que le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance éventuelle de la bailleresse ;

CONDAMNE Mme [U] [N] à payer à M. [G] [F] et Mme [J] [D] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 612,54 euros, à compter du 25 septembre 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [G] [F] et Mme [J] [D] ;

CONDAMNE Mme [U] [N] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [U] [N] à payer à M. [G] [F] et Mme [J] [D] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION