Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Septembre 2026
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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [F] [O]
Logement 12 Etage 3 Résidence Les Filets Bleus
251 Route de Clisson
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

non comparante

Monsieur [P] [Z]
Logement 12 Etage 3 Résidence Les Filets Bleus
251 Route de Clisson
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

non comparant

Monsieur [G] [M] [Z]
Logement 12 Etage 3 Résidence Les Filets Bleus
251 Route de Clisson
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 avril 2026
date des débats : 21 mai 2026
délibéré au : 03 septembre 2026

RG N° N° RG 26/00461 – N° Portalis DBYS-W-B7K-OMF2

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Madame [F] [O] + Monsieur [P] [Z]
CCC à Monsieur [G] [M] [Z] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 mars 2025 à effet au 28 mars 2025, la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [O] un immeuble à usage d’habitation situé au 251 route de Clisson, 3ème étage, appartement n° 12 – 44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE, moyennant un loyer révisable et actuel de 805,44 euros, provision sur charges incluse.
Par acte d’huissier en date du 3 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 4.060,97 euros, en visant la clause résolutoire.
Pour la signification de ce commandement de payer, le commissaire de justice s’est présenté à l’adresse indiquée et a constaté que le nom de Monsieur [G] [M] [Z] était mentionné sur la boîte aux lettres. Ce dernier a indiqué ne pas connaitre Monsieur [P] [Z]. Enfin, il a déclaré que Madame [F] [O] était sa propriétaire.
Par actes séparés du 3 février 2026, la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait citer Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes aux fins de :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 21 mars 2025 ;Constater que Monsieur [G] [M] [Z] occupe le logement sans droit ni titre ;Subsidiairement, constater la résiliation de plein droit du bail en date du 21 mars 2025 par l’effet de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [O] et de Monsieur [G] [M] [Z] et de tout autre occupant de leur chef ;Condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [O] à payer à la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts ;Condamner in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [O], et Monsieur [G] [M] [Z] à payer à la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 7.228,01 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation ;Condamner in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] payer à la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, avec indexation, depuis la date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;Autoriser la conservation du dépôt de garantie ;

Condamner in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] payer à la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2026, renvoyée et retenue à l’audience du 21 mai 2026, lors de laquelle la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS a actualisé sa créance à la somme de 15.431,53 euros. Elle a indiqué que Monsieur [G] [M] [Z] n’était pas locataire et occupait le logement sans droit ni titre.
Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.
A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 3 septembre 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 17 octobre 2025, soit deux mois avant l’assignation, et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 4 février 2026, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.
Sur le prononcé de la résiliation du bail
La sous-location
La S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS fait valoir, à l’appui de sa demande, que Monsieur [G] [M] [Z] occupe le logement manifestement en tant que sous-locataire au regard du procès-verbal de signification du commandement de payer par commissaire de justice le 3 novembre 2025.

Or, l’article 5 du contrat de bail rappelle les obligations générales du locataire et notamment le fait que le locataire doit occuper le logement au moins huit mois par an et que la sous-location des locaux est interdite à l’exception de la sous-location d’une partie du logement dans les conditions visées par l’article 61 7° de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, le bailleur devant être informé au préalable et détenteur d’une copie du contrat de sous-location, le sous-locataire réglant directement le montant du loyer de la sous-location au bailleur.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 fixe ces mêmes conditions et énonce que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
De même, l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1 (habitations à loyer modéré), le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.
En l’espèce, le nom de Monsieur [G] [M] [Z] figure sur la boîte aux lettres du logement, ce dernier ayant déclaré au commissaire de justice qu’il occupait les lieux et qu’il ne connaissait pas Monsieur [P] [Z]. Par ailleurs, il a indiqué qu’il connaissait Madame [F] [O] et il l’a présenté comme sa propriétaire. Ces éléments laissent penser que la situation de sous-location est effective et que Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [O] souhaitent la dissimuler.
Enfin, l’assignation a été signifiée à étude à Monsieur [G] [M] [Z], le commissaire de justice s’étant fait confirmer le domicile par la Poste. S’agissant de Monsieur [P] [Z] et de Madame [F] [O], la signification a été faite selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, ce qui laisse penser que les locataires n’occupent plus les lieux.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse fait face à une situation de sous-location effective, gratuite ou onéreuse, créée par Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [O], les seuls locataires en titre et par Monsieur [G] [M] [Z], sous-locataire effectif.

Le non-paiement des loyers et des charges
Aux termes de l’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, un commandement de payer a été délivré aux locataires le 3 novembre 2025 pour un arriéré de loyers et charges arrêté au 22 septembre 2025 de 4.060,97 €. Au 31 décembre 2025, cet arriéré était fixé à 7.228,01€ et au 20 mai 2026, à la somme de 10474,77 €. Ainsi, le non-paiement des loyers et charges par les locataires est établi, progressif et d’un montant particulièrement élevé.
Au regard de ces manquements graves aux obligations des locataires, la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée à compter de la présente décision, aux torts de Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] et leur expulsion sera prononcée.

La dette locative
Le bailleur réclame une somme de 15.431,53 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au 20 mai 2026.
Il est produit un décompte conforme au bail en ce qui concerne les loyers et les charges. En revanche, il est également inclus dans ce décompte des frais qui ne relèvent pas de la dette locative et doivent en être exclus.
Selon les articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Le bailleur ne produit pas le constat d’huissier ni l’accusé réception de ce courrier par le locataire, et ce alors même que le texte de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément un délai de 15 jours à l’issue duquel le bailleur social peut appliquer le supplément de loyer provisoire, en l’absence de réponse du locataire. L’existence d’un délai suppose en effet de pouvoir en déterminer le point de départ et seul l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception permet de respecter les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.
En outre, il convient de déduire les frais de dossier relatif au supplément de loyer de solidarité, soit la somme de 25€.
Par voie de conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] au paiement de la somme de 10.449,77 euros. Le dépôt de garantie de 588,82 € viendra en déduction de la somme, due.
Ils doivent être condamnés au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.
Par ailleurs, Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] seront condamnés in solidum à payer à la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 805,44 €, indexée conformément aux dispositions du contrat de bail.
Il n’y a pas lieu de statuer dès à présent sur le sort du dépôt de garantie qui restera acquis au bailleur en cas de reliquat de dette à la sortie.

Sur les dommages et intérêts
En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS demande la condamnation in solidum de Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [O] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Toutefois, la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement et de la sous-location.
En conséquence, il convient de débouter la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 3 novembre 2025.
PAR CES MOTIFS
La Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE, aux torts de Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z], la résiliation du bail d’habitations conclu le 21 mars 2025 avec la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS concernant le logement sis, 251 route de Clisson, 3ème étage, appartement n° 12 – 44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE ;
ORDONNE à Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [O] et ainsi que celle de tout occupant de son chef et en particulier Monsieur [G] [M] [Z] et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] à payer à la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 10.449,77 euros au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation échus et impayés au 20 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, le montant du dépôt de garantie de 588,82 € venant en déduction de la somme due ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] à payer à la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 805,44 euros due à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à sortie des lieux ;

DEBOUTE la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] à payer à la S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [F] [O] et Monsieur [G] [M] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 novembre 2025 ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire ;
DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;
DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Michel HORTAIS Séverine FONTAINE