TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 26/00207 – N° Portalis DB26-W-B7K-IWPZ

Minute n° :

JUGEMENT
DU
03 Septembre 2026

[J] [R]

C/

S.C.I. C & B [M]

Expédition délivrée le 03 Septembre 2026
Maître [Y] [B]
[M] [G]
Exécutoire délivrée le 03 Septembre 2026
Maître Antoine LE [W]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 22 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [J] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Antoine LE GENTIL de la SELARL LE GENTIL, avocats au barreau D’ARRAS

ET :

DÉFENDEUR :

S.C.I. C & B [M] représentée par son représentant légal
M. [M] [G]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Mme [C] [A], son épouse

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2019, Monsieur et Madame [O] [E] ont donné à bail à Madame [J] [R] un logement situé au [Adresse 4], à [Localité 5] (80), moyennant un loyer mensuel de 460 euros, outre 10 euros de provisions sur charges au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Madame [J] [R] avait versé à Monsieur et Madame [O] [E] la somme de 450 euros à titre de dépôt de garantie.
La SCI C&B [M] a acheté l’immeuble dont faisait partie le logement pris à bail à compter du 19 juin 2019 avec notamment pour intention de permettre, avec cette acquisition, une extension en rez-de-chaussée de la surface du commerce de bar/brasserie exploitée par la SARL LE COMMERCE déjà présente dans l’immeuble voisin.
Un litige s’est élevé en cours de bail entre La SCI C&B [M] et Madame [J] [R] au sujet de l’accès à la cave, l’accès au jardin, la surface du logement et la revalorisation du loyer.
Suite au congé délivré par Madame [J] [R], le bail a pris fin le 31 juillet 2023.
La SCI C&B [M] a refusé de restituer à Madame [J] [R] le dépôt de garantie en raison de sommes restants dues (revalorisation du loyer qui n’a jamais été payé, part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la facture de réparation d’un bouton de la chaudière).

Suivant requête du 19 février 2026, reçue le 24 février 2026, Madame [J] [R] a sollicité la convocation de La SCI C&B [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AMIENS aux fins d’obtenir sa condamnation à lui rembourser le dépôt de garantie de 450 euros et au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Après 2 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 juin 2026.

Vu les conclusions de Madame [J] [R], déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction de condamner La SCI C&B [M] au paiement des sommes suivantes :
-1322,16 euros au titre de la diminution de loyer en raison de l’infériorité de la surface de logement par rapport à la mention du bail,
-980 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,
-450 euros en remboursement du dépôt de garantie, outre 1240 euros au titre des majorations de retard dues au 28 février 2026 et 40 euros par mois à compter du 1er mars 2026 jusqu’à complète restitution,
-1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Vu les conclusions de La SCI C&B [M], déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction de débouter Madame [J] [R] de l’ensemble de ses demandes et la dire fondée à conserver le dépôt de garantie de 450 euros,
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux conclusions reprises par les parties à l’audience et reprenant leurs entiers moyens et arguments.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de Madame [J] [R]:

Sur la demande de réduction du loyer en raison de la surface inexacte du logement
Aux termes de l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

Le bail mentionne expressément que la surface habitable du logement est de 60m2.

S’appuyant sur les mesures prises par l’agence JB IMMOBILIER, qui a été gestionnaire locatif du bien, retenant une surface habitable de 52,14m2, Madame [J] [R] a, par la voie de son conseil, sollicité de La SCI C&B [M] une réduction proportionnelle du loyer suivant courrier du 29 octobre 2021.

Si La SCI C&B [M] observe que si elle n’a pas fait procéder à la mesure de la surface habitable du logement, elle oppose que celle retenue par le diagnostic de performance énergétique du 8 octobre 2018 établi antérieurement à son acquisition est de 58m2, ce qui conduit à considérer que l’infériorité ne dépasse pas le vingtième. Un extrait de la pièce qu’elle reproduit figure ci-dessous.

La sincérité de la mention présente au sujet de la surface du logement sera remise en cause en ce que :
-La SCI C&B [M] avait admis dans un courriel du 9 mars 2022 qu’elle avait pu constater après avoir obtenu le diagnostic de performance énergétique auprès du notaire chargé de la vente que la surface du logement était effectivement de 52m2,
– le diagnostic de performance énergétique auquel elle fait référence est nécessairement celui dont l’extrait est produit,
-il existe donc une contradiction sur la surface retenue entre ce qui est visible sur le document et ce qu’ils ont reconnu dans le courriel du 9 mars 2022,
-la police de la surface entourée, particulièrement les 2 zéros, est très sensiblement différente des autres zéros présents dans le document et paraissent avoir été ajoutés de manière manuscrite.

Il sera donc retenu que la surface habitable du logement est de 52,14m2, ce qui représente 13% de moins que la surface définie contractuellement, ce qui est supérieur à la limite du vingtième (5%) de l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande de réduction proportionnelle du loyer a eu lieu le 29 octobre 2021, soit plus de 6 mois après la date de prise d’effet du bail.

Appliquée à la période du 1er novembre 2021 au 31 juillet 2023, elle porte sur 20 mois, à raison de 59,80 euros par mois (13% de 460 euros), de sorte que La SCI C&B [M] sera condamnée à payer à Madame [J] [R] la somme de 1196 euros.

Sur l’augmentation du loyer

Aux termes de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la révision du loyer peut être fixée par le bail :
-sans qu’elle n’excède à la hausse l’indice de référence des loyers publiée trimestriellement par l’INSEE,
-dans le cas d’une clause expresse prévoyant des travaux d’amélioration à la charge du bailleur.

Dans sa version applicable au litige, l’article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu’ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée ».

Le loyer initial était de 460 euros.

La SCI C&B [M] a notifié à Madame [J] [R] une augmentation du loyer suivant courrier :
– du 8 décembre 2020 portant le loyer à 463 euros à compter de janvier 2021 par réévaluation selon « l’index d’augmentation des loyers de l’INSEE »,
-du 6 décembre 2021 portant le loyer à 490 euros à compter de janvier 2022.

Or, la première revalorisation du loyer à compter de janvier 2021 ne pouvait être imposée à Madame [J] [R] dans la mesure où elle n’était pas prévue par le bail et ne pouvait être unilatéralement décidée par La SCI C&B [M].

S’agissant de l’augmentation à 490 euros à compter de janvier 2022, les échanges entre La SCI C&B [M] et le conseil de Madame [J] [R], tenus quelques semaines avant janvier 2022, permettent de comprendre que la bailleresse le justifiait par les travaux permettant des économies d’énergie dans le logement de Madame [J] [R].

La SCI C&B [M] expose, sans être démentie, qu’elle a fait procéder en 2020 au changement de menuiseries et du chauffage dans le logement de Madame [J] [R]. Si ces travaux figurent bien dans la liste des travaux d’économie d’énergie pouvant donner lieu à une augmentation du loyer, et qu’ils semblent sur le principe susceptibles d’être avantageux sur le plan ce la consommation énergétique, la revalorisation unilatérale du loyer suppose :
-l’atteinte après travaux d’un certain niveau de performance énergétique, ce qui n’est aucunement démontré,
-la fixation de son montant à une somme qui ne saurait être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimé, ce qui n’est de nouveau aucunement démontré.

Cette revalorisation n’est donc de nouveau pas justifiée.

Sur le préjudice de jouissance de Madame [J] [R]

Aux termes de l’article 6 b) de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et des parties communes dont il a également la jouissance.

Le bail prévoyait expressément que Madame [J] [R] pouvait utiliser à titre privatif la cave de l’immeuble et les espaces verts. Concrètement, il s’agissait d’une cave et d’une cour communes à l’immeuble.

Il est constant que Madame [J] [R] n’a plus été en mesure de bénéficier de l’usage de la cour et de la cave, en dehors des heures d’ouverture du commerce, sur injonction de La SCI C&B [M].

La SCI C&B [M] confirme ces restrictions à compter de son arrivée en juin 2019 mais prétend, sans le justifier, que l’ensemble des locataires en ce compris Madame [J] [R], les avaient acceptées.

La SCI C&B [M] n’oppose pas à Madame [J] [R] la prescription de sa demande et la juridiction n’a pas à le soulever d’office.

Le préjudice de Madame [J] [R] sera indemnisé à hauteur de 300 euros.

2. Sur la prescription des la demande de La SCI C&B [M] au titre de la régularisation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la réparation du bouton de la chaudière

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

La SCI C&B [M] justifie partiellement la retenue du dépôt de garantie en raison d’un reliquat de taxe d’enlèvement des ordures ménagères (8 euros) ainsi que la réparation du bouton du chauffe-eau (63,25 euros).

Or, La SCI C&B [M] est irrecevable à demander pour cause de prescription le paiement de la somme de 8 euros au titre de la régularisation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont elle avait connaissance du montant définitif en 2021 sans qu’aucun acte interruptif de prescription n’intervienne jusqu’à cette demande reconventionnelle exprimée en 2026.

S’agissant du bouton de réparation de la chaudière, la juridiction ignore la date de survenance du sinistre ayant nécessité cette intervention mais observe qu’aucune facture n’est produite de sorte que la retenue à ce titre n’est pas justifiée.

3. Sur la restitution du dépôt de garantie

En vertu de l’article 22 alinéa 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de restituer au locataire le dépôt de garantie dans le délai de 01 mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré, en application de l’alinéa 7, d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Les revalorisations de loyer étant injustifiées, Madame [J] [R] doit être considérée comme étant à jour du paiement de ses loyers et charges.

L’état des lieux contradictoire de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il n’y avait donc aucun obstacle à l’obligation de La SCI C&B [M] de restituer à Madame [J] [R] la somme de 450 euros au titre du dépôt de garantie au plus tard le 31 août 2023.

La SCI C&B [M] sera donc condamnée à payer à Madame [J] [R] la somme de 450 euros au titre du dépôt de garantie, outre 46 euros par mois (10% du loyer) à compter du 31 août 2023 pour chaque période mensuelle échue du dernier jour du mois au dernier jour du mois suivant, soit la somme de 1656 euros au jour du jugement (36 x 46 euros).

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner La SCI C&B [M] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner La SCI C&B [M] à payer à Madame [J] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu contradictoirement, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE La SCI C&B [M] à payer à Madame [J] [R] les sommes suivantes :
-1196 euros au titre de la diminution du loyer,
-300 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
-450 euros en remboursement du dépôt de garantie,
-1656 euros au titre la majoration pour non-restitution du dépôt de garantie pour la période du 31 août 2023 au 31 août 2026,
-la somme de 46 euros par mois pour chaque période mensuelle échue du dernier jour du mois au dernier jour du mois suivant, à compter du 31 août 2026 jusqu’au complet remboursement du dépôt de garantie de 450 euros,

CONSTATE la prescription de la demande reconventionnelle au titre du reliquat de taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

CONDAMNE La SCI C&B [M] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE La SCI C&B [M] à payer à Madame [J] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE