COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 25/01173 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PRF7
Pôle Civil section 2

Date : 27 Octobre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. [O] [N], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 819 262 395, prise en la personne de son Président en exercice, Monsieur [G] [H], domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Me Isabelle MOLINIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, Me Willy LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

SCI SAINT PIERRE, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 411 995 277, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE
Karine ESPOSITO

en présence de Catherine LANDA, greffière stagiaire

assistées de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 23 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 27 Octobre 2026

JUGEMENT : rédigé par Karine ESPOSITO et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2019, la SCI Saint Pierre donnait à bail à la SASU la [O] [N] un garage situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3] à Palavas-les-Flots pour une durée de trois années à date d’effet du 1er août 2019 moyennant un loyer de 520 euros mensuels.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, la SCI Saint Pierre faisait délivrer à la société la [O] [N] un congé aux fins de reprise dudit garage au 31 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, la SAS [O] [N] assignait la SCI Saint Pierre devant le tribunal judiciaire de Montpellier au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins :

JUGER que le motif de reprise du garage contenu au congé du 18 octobre 2024 n’est ni sérieux ni légitime,

JUGER que le congé pour reprise du 18 octobre 2024 n’est pas validé,

CONDAMNER la société Saint Pierre à payer à la société la [O] [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société Saint Pierre aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie électronique le 9 juin 2026, la SAS la [O] [N] sollicite du tribunal de :

Vu l’article L.145-1 du code de commerce
Vu le bail de garage du 20 Juillet 2019

JUGER que le garage objet du bail du 20 juillet 2019 est accessoire au local principal loué par la société la [O] [N] selon bail commercial du 1er avril 2022,

CONSTATER en conséquence l’application du statut des baux commerciaux au bail du 20 juillet 2019,

CONDAMNER la société Saint Pierre à une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie électronique le 17 novembre 2025, la SCI Saint Pierre sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment l’article 15 I,
Vu le bail,

DEBOUTER la société la [O] [N] de tous ses chefs de demandes injustes, incomplets et infondés, et de toutes contestations,

CONDAMNER la société la [O] [N] au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNER encore aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Par ordonnance du 3 mars 2026, la clôture a été fixée au 11 juin 2026, et l’audience au 23 juin 2026.
À cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1188 du même code, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Aux termes de l’article L. 145-1du code de commerce. « les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise  du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre:
1o Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;
(…) »

Il est de jurisprudence constante que la protection du statut commercial n’est accordée au local accessoire qu’à deux conditions cumulatives, la première étant l’existence d’un propriétaire commun pour les deux locaux ou la connaissance par le propriétaire du local accessoire de l’utilisation jointe et la seconde étant le caractère indispensable du local pour l’exploitation du fonds.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que la SASU la [O] [N] est titulaire d’un bail commercial signé avec M. [L] [Y] et Mme [E] [A], bailleurs, le 1er avril 2022, pour un local sis [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 2] (34). Il est prévu, aux termes de ce même contrat, que ce bail a pour objet l’exploitation d’une activité de « traiteur restauration »
Il est précisé que la SASU la [O] [N] exploite en réalité son activité depuis 2016, soit antérieurement au bail signé, par le biais de baux saisonniers non communiqués.

En outre, la SASU est également bénéficiaire d’un contrat de bail ayant pour objet la location d’un garage sis [Adresse 6] à Palavas-les-Flots (34) signé avec la SCI Saint Pierre, bailleur, le 20 juillet 2019.

Certes, ces deux locaux pris à bail par la SASU la [O] [N] appartiennent à des bailleurs différents. Néanmoins, sur le contrat de bail du garage, les parties ont expressément mentionné « garage annexe de la [O] [N] », de telle sorte que la SCI Saint Pierre avait connaissance et accepté que ce garage devienne un local accessoire à l’exploitation du fonds par la société preneuse.

En outre, il est constant que la [O] [N] a obtenu un droit de terrasse pour l’exploitation de chacun de ses deux locaux, y compris pour le garage pour lequel un aménagement avec pose d’une structure en bois a été réalisé qui empêche l’utilisation dudit garage au sens propre du terme

En outre, selon attestation établie par Me [C] [F], notaire, le 22 février 2007, la SCI Saint Pierre est propriétaire de l’immeuble entier sis au [Adresse 3] et composé de douze studios et de trois garages. Il ressort de la lecture des statuts que cette SCI a pour objet social la location de l’immeuble entier, de telle sorte qu’elle ne pouvait ignorer l’utilisation effective du garage par la SASU la [O] [N] en tant que local accessoire à son activité de restauration, notamment par l’obtention d’un droit de terrasse octroyé par la commune et en y entreposant du matériel.

Pour autant, aucune action pour destination non conforme n’a été engagée par la bailleresse, confirmant ainsi son consentement à cette utilisation par la société la [O] [N].

Concernant le caractère indispensable du garage pour l’exploitation du fonds de commerce, la perte de l’exploitation de la terrasse devant le local accessoire porterait nécessairement préjudice au fonds principal par la suppression ipso facto d’une partie de sa surface d’exploitation.

En outre, la perte de jouissance de ce garage mettrait la société preneuse dans l’impossibilité de pouvoir stocker le matériel nécessaire à l’exploitation de son droit de terrasse de son local principal et entraverait ainsi son exploitation commerciale.

Enfin, et de manière superfétatoire, il convient de relever que le congé délivré pour le garage par la SCI Saint Pierre se trouve en dehors de son objet social et est dépourvu de caractère réel et sérieux, ce dernier devant être mis à disposition du petit-fils de la gérante pour y garer son véhicule alors même qu’il réside à Montpellier.

Dès lors, il sera jugé que le bail consenti par la SCI Saint Pierre à la SASU la [O] [N] doit être requalifié en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux et que, dès lors, tout congé délivré par le bailleur doit respecter les dispositions en la matière.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SCI Saint Pierre, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SCI Saint Pierre sera condamnée à payer à la SASU la [O] [N] la somme de 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DIT que le bail du 20 juillet 2019 consenti par la SCI Saint Pierre à la SASU la [O] [N] est requalifié en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux en tant que local accessoire au bail commercial du 1er avril 2022,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la SCI Saint Pierre à payer à la SASU la [O] [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Saint Pierre aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.