COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/01736 – N° Portalis DBWR-W-B7K-ROJZ
du 27 Octobre 2026

affaire : S.A.S. ALBAREA
c/ Etablissement public COTE D AZUR HABITAT, Société OTIS

Copie exécutoire délivrée à

Me Yannick LE MAUX
Me Michael MOUHRIZ
Me Marina POUSSIN

l’an deux mil vingt six et le vingt sept Octobre à 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 19 Octobre 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S. ALBAREA
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Nicolas DHUIN, avocat au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Michael MOUHRIZ, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Etablissement public COTE D AZUR HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

Société OTIS
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Yannick LE MAUX, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Octobre 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 Octobre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête en date du 14 octobre 2026, la SAS ALBAREA a sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat et la société en commandite simple OTIS.

Suivant ordonnance en date du 27 janvier 2026 cette autorisation lui a été délivrée pour l’audience du 22 octobre 2026 à 9 heures.

Par exploits de commissaire de justice des 16 octobre 2026, la SAS ALBAREA a assigné l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat et la société en commandite simple OTIS en référé aux fins d’ordonner des travaux de remise en service des ascenseur et monte-charge au sein de l’établissement, à des réparations et procéder à la commande ferme d’un nouvel ascenseur, outre des mesures conservatoires liées à la maintenance des équipements.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 octobre 2026.

La SAS ALBAREA sollicite :
– que soit ordonnée à l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat dans un délai de 8 jours la remise en service tant de l’ascenseur que du monte-charge, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard et par appareil,
– que soit ordonnée à l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat au plus tard dans le délai du 8 jours de faire procéder à la réparation de la fuite de la centrale hydraulique et à l’installation d’un bac de rétention, au rétablissement des moyens d’alerte et de communication de la cabine, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,
– que soit ordonné à l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat de justifier, dans un délai de 15 jours, de la commande ferme de l’ascenseur de remplacement et du calendrier prévisionnel afférent à l’installation, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,
– que soit ordonnée à l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat la mise en œuvre de mesures conservatoires et ce jusqu’à la mise en service du nouvel appareil,
– que la juridiction se réserve la liquidation de l’astreinte,
– que l’ordonnance à intervenir soit opposable à OTIS,
– la condamnation de l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat demande :
À titre principal,
– le rejet des demandes,
À titre subsidiaire,
– la condamnation de la société OTIS à le relever et le garantir de toute condamnation,
– la condamnation de tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la société OTIS, dûment représentée, demande :
– que soit constatée l’existence de contestations sérieuses quant aux désordres relatifs au monte-charge,
– que s’agissant de l’ascenseur, soit constaté qu’un devis a été adressé à l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat,
– que soit constatée l’impossibilité technique et matérielle de procéder à l’installation d’une cuve s’agissant des désordres liés à la fuite de la centrale hydraulique,
– qu’il soit constaté que les autres demandes de mesures conservatoires relèvent de la maintenance.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2026, étant précisé que les défendeurs ont été autorisés à produire en cours de délibéré un nouveau devis.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur les mesures sollicitées

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, la SAS ALBAREA justifie bénéficier d’une convention de location de locaux appartenant à l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat permettant l’exploitation d’une maison de retraite, et elle accueille à ce titre 46 personnes âgées.
Au sein de l’établissement, il n’existe qu’un seul ascenseur qui aurait installé depuis 35 ans et un monte-charge.

Elle fait valoir que de nombreuses et fréquentes pannes de l’ascenseur ou du monte-charge affectent le fonctionnement normal de l’établissement par leur récurrence ou leur durée, et notamment la dernière panne de l’ascenseur qui, signalée le 19 septembre dernier, n’a été résolue que 12 jours plus tard, pour présenter une nouvelle panne dès le lendemain.

Quelques jours après la remise en service intervenue cette fois-ci dans les 24h, une nouvelle panne était constatée le 5 octobre.

Le contexte de certaines de ces pannes ont contraint le personnel à faire intervenir les pompiers afin que les résidents puissent regagner leur chambre, à délivrer les repas en chambre et par suite ont entrainé un isolement certain des résidents alors confinés dans leur chambre.

Il y a lieu de souligner qu’il résulte des rapports QUALICONSULT réalisés en avril 2023, en juillet 2025 et juillet 2026 que de nombreux dysfonctionnements relatifs à plusieurs éléments de l’ascenseur ont été mis en évidence.

L’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat fait valoir n’avoir été informé de ces nombreux dysfonctionnements qu’en décembre 2025 et avoir entrepris les démarches visant au remplacement du matériel et en particulier l’ascenseur, soulignant que les dysfonctionnements du monte-charge sont imputables à l’usager en raison d’une mauvaise utilisation.

En outre, l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat indique que s’il est titulaire du contrat de maintenance auprès d’OTIS, néanmoins la SAS ALBAREA a, quant à elle, une relation directe à raison de la maintenance et la gestion des pannes desdits équipements.

S’il est acquis effectivement que le locataire et le prestataire de services ont un lien factuel d’échanges, il n’en demeure pas moins que les dispositions contractuelles relativement notamment à la maintenance à laquelle la société OTIS est assujettie lui sont inopposables et l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat ne peut valablement se retrancher sur la prétendue absence de connaissance de l’existence des pannes.

En effet, il résulte de l’accord-cadre conclu entre l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat et OTIS que des obligations de maintenance préventive systématique, dont certaines doivent être réalisées toutes les quatre semaines, d’autres semestrielles ou encore annuelles, ainsi que des obligations de maintenance correctrice, sont prévues et à la charge du prestataire.

Il est également expressément prévu qu’à la demande de l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat, le prestataire doit dresser des comptes-rendus, d’autres devant être établis de manière systématique dans certaines circonstances, outre l’établissement de comptes-rendus mensuels et de suivi, ainsi qu’une réunion trimestrielle, une information des usagers.

A défaut par ailleurs d’assurer l’entretien ou la maintenance, des pénalités sont expressément applicables, dispositions par ailleurs que l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat ne fera valoir que le 19 octobre 2026 et ce, alors même d’une part, que les dispositions précises quant à la maintenance ne sont pas respectées depuis plusieurs années et que d’autre part, la présente instance avait été engagée.

Or force est de constater que l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat ne justifie pas détenir de tels comptes-rendus, à l’exception de celui sollicité le 19 octobre 2026, après délivrance de l’assignation, alors même que des visites régulières sont impératives et n’ont manifestement pas eu lieu avec la rigueur nécessaire au regard notamment de la particularité d’un établissement accueillant du public et plus encore, à l’hébergement de personnes en situation de vulnérabilité.

En effet, il résulte du carnet d’entretien de l’ascenseur litigieux qu’en 2025, seules deux visites, en février et en avril 2025, ont eu lieu alors que pour certains éléments des dispositifs, une visite toutes les quatre semaines doit se tenir ; en 2024, certaines visites dites régulières ont été espacées de près de trois mois ainsi, celle du 15 octobre 2024 après celle du 25 juillet, étant relevé que la visite du mois d’octobre est la dernière de l’année 2024.

L’ensemble de ces éléments démontre la carence et l’inertie tant de l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat que de la société OTIS dont il appartiendra le cas échéant aux juges du fond d’en apprécier la nature, l’étendue et les conséquences mais dont la SAS ALBAREA ne saurait toutefois les supporter alors qu’elle est elle-même tenue à des obligations relevant de la particularité des résidents qu’elle accueille, et au regard des risques avérés, ainsi qu’elle l’expose à juste titre, tant pour l’intégrité physique et morale des résidents, que pour assurer la sécurité incendie de l’établissement ou encore tenant à la fermeture ou à des restrictions administratives de l’exploitation.

L’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat ne peut utilement se retrancher, par ailleurs, derrière les diligences récemment accomplies pour obtenir le remplacement de l’ascenseur, toujours après que l’assignation ait été délivrée, alors même qu’elle a laissé s’écouler un délai de près de deux mois pour indiquer à son prestataire que le devis adressé n’était pas conforme aux conditions du marché public, et ne recevoir un nouveau devis que fin avril 2026, lequel n’a davantage pu être régularisé, pour les mêmes raisons, et dont les sujétions ne seront précisés à la société OTIS que le 19 octobre 2026, soit près de six mois plus tard.

Au jour de l’audience, force est de constater qu’aucun devis n’a pu être régularisé en dépit d’un engagement en ce sens tel que cela résulte d’un courrier à son preneur le 14 janvier 2026.

Autorisés à produire, en cours de délibéré, un devis dont l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat reste dans l’attente quant aux sujétions conformes au marché public, une nouvelle offre commerciale émanant d’OTIS a été émise le 23 octobre 2026, laquelle a fait l’objet d’un bon de commande le 26 octobre 2026.

Dès lors, la demande tendant à ce que soit ordonné à l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat de justifier, dans un délai de quinze jours, de la commande ferme de l’ascenseur de remplacement et du calendrier prévisionnel afférent à l’installation, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, est dépourvue d’objet et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Toutefois et eu égard aux délais prévisionnels et contraints de fabrication, de préparation du chantier, de dépose de l’ancien ascenseur, d’installation du nouvel équipement et de mise en service, il y a lieu de faire droit à la demande de mise en œuvre de mesures conservatoires et ce jusqu’à la mise en service du nouvel appareil.

Il y a lieu de prononcer la mise en œuvre desdites mesures sous astreinte, en application de l’article L 131-1 du code des procédures d’exécution afin de s’assurer de l’exécution de la décision eu égard à l’absence de diligences des défendeurs jusqu’alors.

S’il est justifié de contraintes liées à la fabrication de l’ascenseur par OTIS, il est pour le moins étonnant en revanche de constater que la concurrence, et particulièrement une entreprise ne bénéficiant pas de la notoriété acquise de la société OTIS, fait état de « la disponibilité du matériel, livrable sous 24h et à moins de 3h de route de [Localité 6] pour l’usine pour toute la partie électrique. »

S’agissant des difficultés liées au monte-charges, si l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat fait valoir que celui-ci est dégradé en raison d’un usage inapproprié et que le coût doit en définitive être supporté par l’utilisateur, il y a lieu de relever qu’un devis a été établi le 20 octobre 2026 afin de pourvoir au remplacement du matériel.

Pour autant, force est de constater que ce devis n’a pas été validé au jour de l’audience. Dès lors, il sera fait droit à la demande tendant à sa remise en service sous astreinte, à charge pour les parties de s’entendre quant aux conditions de prise en charge du coût des travaux in fine.

Enfin, si l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat fait valoir que les mesures conservatoires sollicitées n’auraient pas lieu d’être, en l’état du marché public lequel prévoit la constitution et le maintien en stock de pièces électroniques, la maintenance par OTIS, ainsi que les conditions du coût de la prise en charge des résidents par les pompiers et d’intervention d’un technicien, et par ailleurs, en l’état de fonctionnement de l’ascenseur en cause depuis le 14 octobre 2026, il a néanmoins été démontré que les stipulations du marché public ne sont pas respectées avec rigueur tant par l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat que par OTIS.

Dès lors, il sera fait droit aux demandes tendant auxdites mesures conservatoires et ce, afin de garantir auprès de la demanderesse, une réelle réactivité.

Enfin et s’agissant de la question de la fuite de la centrale hydraulique, il résulte du courriel en date du 20 octobre 2026 qu’une difficulté technique en lien avec la conception de l’appareil, empêche la réparation et la mise en place d’un bac de rétention dont le remplacement d’un ascenseur électrique devrait régler définitivement la question.

Dès lors et sur ce point, en considération des engagements de l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat tendant au remplacement de l’ascenseur dont il semble avoir pris la mesure, la nécessité et l’urgence, et des engagements d’Otis à « renforcer notre (leur) vigilance et intervenir afin de limiter autant que possible des fuites d’huile », la SAS ALBAREA sera déboutée sur ce point

Enfin, il convient de rappeler que les questions de la responsabilité de l’une ou l’autre des parties dans le cadre des désordres qui affectent l’exploitation du local par la SAS ALBAREA et des garanties éventuellement dues à l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat, au terme de l’accord-cadre conclu avec OTIS, dépasse l’office juridictionnel du juge des référés, avec l’évidence requise en la matière, de sorte que les demandes visant à relever et garantir l’Etablissement Public ne relèvent pas des pouvoirs de cette juridiction et seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’Etablissement Public Côte d’Azur, qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du même code, l’Etablissement Public Côte d’Azur sera condamné à verser à la SAS ALBAREA, la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS
 
Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande tendant à justifier de la commande ferme d’un nouvel ascenseur en l’état de la commande régularisée le 26 octobre 2026 ;

ORDONNONS à l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat de justifier, dans un délai de huit jours, dans l’attente de l’installation et ce jusqu’à la mise en service du nouvel ascenseur, et de mettre en œuvre les mesures conservatoires suivantes :

Constitution et maintien d’un stock des pièces électroniques critiques de l’ascenseur,Visites d’entretien mensuelles,Intervention d’un technicien dans un délai maximal d’une heure après tout signalement d’arrêt avec une personne bloquée en cabine, et dans un délai maximal de quatre heures dans les autres cas,Le rétablissement des moyens d’alerte et de communication de la cabine.
Et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNONS à l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat de faire procéder à la remise en service du monte-charge n° GFQ61, dans un délai de huit jours suivant signification de la présente ordonnance

Et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS la SAS ALBAREA de sa demande de réparation de la fuite de la centrale hydraulique ;

DEBOUTONS l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat de sa demande visant à être relevé et garanti ;

DECLARONS la présente ordonnance opposable à la société en commandite simple OTIS ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat à verser à la SAS ALBAREA la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’Etablissement Public Côte d’Azur Habitat aux dépens de la présente instance.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.