Du 27 octobre 2026

5AC

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 26/00409 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3MJF

[G] [D]

C/

[O] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 27 octobre 2026
(R.D.D. 23.11.2026 – 15 h)

JUGE : Mme Isabelle MARTINEZ

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Madame [G] [D] née le 07 Juin 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Manon CANDAU loco Me Sophie LEVY, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [O] [U] – L’ATELIER [Adresse 3][Localité 2][Adresse 4]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 30 juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2022, Madame [G] [D], représentée par son mandataire, le cabinet BEDIN IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [U], portant sur un logement situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 574,14 € et une provision sur charges d’un montant de 45 € par mois.

Par lettre recommandée en date du 2 mai 2025, Madame [G] [D] a notifié à Madame [K] [U], un congé pour vendre avec offre de vente.

Soutenant que la locataire n’avait pas accepté l’offre de vente et qu’elle se maintenait dans les lieux en dépit de la résiliation du contrat de bail, Madame [G] [D] a fait assigner Madame [K] [U], par acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2026, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins, sur le fondement des dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

– VALIDER le congé aux fins de vente délivré à Madame [K] [U], le 2 mai 2025 ;

– ORDONNER son expulsion ainsi que tous occupants de son chef aux formes de droit avec si besoin le concours de la force publique ;

– FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 15 décembre 2025 au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles, augmenté de la provision sur charges, soit la somme mensuelle de 659,17 € ;

– CONDAMNER Madame [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 15 décembre 2025 au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et des charges, à compter du 15 décembre 2025, soir la somme mensuelle de 659,17 € jusqu’à la libération effective des lieux ;

– La CONDAMNER au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

– La CONDAMNER au paiement de la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– La CONDAMNER aux entiers dépens.

A l’audience du 30 juin 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Madame [G] [D], représentée par son conseil, déclare ne pas maintenir la demande de validation du congé pour vendre ainsi que la demande d’expulsion de la locataire précisant que l’intéressée a quitté les lieux depuis la délivrance de l’assignation. Elle sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation du 15 décembre 2026, date d’échéance du contrat de bail jusqu’au 7 mars 2026, date du départ effectif de la locataire du logement loué. Elle confirme maintenir la demande de dommages et intérêts formée initialement exposant que la vente du bien avait pour objectif de solder l’emprunt immobilier souscrit pour financer son achat alors qu’elle rencontrait des difficultés pour régler les échéances mensuelles du crédit avec sa seule pension de retraite et que le comportement préjudiciable de la défenderesse qui avait tardé à mettre en œuvre la recherche d’une solution de relogement avait retardé la vente.

En défense, Madame [K] [U] a déclaré qu’elle ne contestait pas le principe de la dette mais son montant précisant qu’elle avait réglé le loyer durant la période du congé. Elle a fait valoir sa bonne foi confirmant qu’elle n’avait pas cherché à faire obstacle à la vente et qu’elle avait recherché un appartement mais que son salaire compris entre 1.550 et 1.700 € ne lui avait pas permis d’obtenir un logement dans les délais. Elle a ajouté que cette situation était à l’origine d’un état anxio-dépressif.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien des demandes des parties, il est renvoyé à l’acte de saisine et à la note d’audience conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [K] [U] a été autorisée en cours de délibéré à produire, les justificatifs de ses revenus et des règlements intervenus jusqu’au 27 juillet 2026 et Madame [G] [D], autorisée à y répondre jusqu’au 28 août 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

Le 24 juillet 2026, Madame [K] [U] a adressé au greffe de la juridiction, son avis d’impôt sur les revenus de 2024, ses bulletins de paie de janvier à mai 2026, les quittances d’indemnité d’occupation des mois de décembre 2025, janvier 2026 et février 2026, l’arrêté de compte locatif arrêté au 24 avril 2024, les quittances de loyer du mois de mars 2026 et avril 2026 et le certificat médical établi par le Docteur [A] [N] [H] en date du 29 juin 2026.

Madame [G] [D] n’a fait parvenir au greffe de la juridiction aucune observations.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réouverture des débats

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 444 du même code dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats.

L’article 446-3 du même code énonce que le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

En l’espèce, Madame [G] [D] soutient que Madame [K] [U] est débitrice d’une indemnité d’occupation due à compter du 15 décembre 2025, date d’échéance du contrat de bail par suite de la délivrance d’un congé pour vendre, jusqu’ au 7 mars 2026, date à laquelle la locataire a effectivement quitté les lieux.

A l’appui de sa demande, la bailleresse produit un décompte locatif arrêté au 1er janvier 2026, lequel fait apparaître au crédit de la locataire un règlement de 659,17 € et un second règlement de 656,76 € pour le mois de janvier 2026 et comportant la mention  » compte soldé « .

Pour sa part, Madame [K] [U] produit plusieurs quittances d’indemnités d’occupations délivrées par le mandataire de la bailleresse faisant, notamment, état de règlements intervenus pour le mois de décembre 2025 à hauteur de 656,77 € et pour les mois de janvier et février 2026, deux règlements à hauteur de 659,17 € ainsi qu’un arrêté de compte établi le 24 avril 2026.

Ledit arrêté de compte mentionne, notamment, une imputation sur le dépôt de garantie s’élevant à 574,14 €, de sommes d’un montant de 95 € au titre de l’entretien de la chaudière et de 66 € au titre de l’émetteur de parking.

Ces éléments sont incontestablement susceptibles d’avoir une incidence sur la créance invoquée par la bailleresse puisqu’ils font état de règlements et de régularisations comptables qui n’ont pas été pris en compte dans le décompte produit à l’appui de sa demande.

En l’état des éléments soumis à la juridiction, il n’est pas établi que l’ensemble des justificatifs parvenus au greffe, ait été communiqué à la demanderesse, ni que celle-ci ait été mise en mesure de présenter ses observations sur leur portée et sur les conséquences à en tirer quant au montant des sommes réclamées.

En outre l’état des lieux de sortie n’étant pas versé aux débats, le juge saisi ne dispose pas des éléments nécessaires pour apprécier les conditions de restitution du logement et examiner avec les justificatifs appropriés, le bien-fondé des retenues opérées au titre de l’entretien de la chaudière et de l’émetteur parking.

Dans ces conditions afin de garantir le respect du principe de la contradiction et de permettre à la juridiction de céans, de statuer sur le montant exact de la créance éventuellement restant due, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter :

Madame [K] [U] à produire :

o L’état des lieux de sortie du logement ;

o Les justificatifs des retenues opérées sur le dépôt de garantie au titre de l’entretien de la chaudière à hauteur de 95 € et de l’émetteur de parking à hauteur de 66 € ;

o Un décompte détaillé et actualisé en vue de l’audience de renvoi, des indemnités d’occupation et provisions sur charges réclamées depuis le 15 décembre 2025 faisant apparaître pour chaque période, les sommes exigibles, les règlements reçus, la date de leur versement, les éventuelles régularisations et le solde restant dû ;

o Ses observations sur le montant des sommes restant éventuellement dû au titre des indemnités d’occupation, sur l’arrêté de compte établi le 24 avril 2026 par le mandataire ainsi que les retenues opérées sur le dépôt de garantie et la restitution du solde ;

o De manière générale, toutes les pièces et explications qu’elle estime nécessaires au succès de ses prétentions ;

Madame [K] [U] à produire :

o Les justificatifs de la communication à la bailleresse de l’ensemble des pièces transmises et réceptionnées au greffe de la juridiction le 24 juillet 2026, son avis d’impôt sur les revenus de 2024, ses bulletins de paie de janvier à mai 2026, les quittances d’indemnité d’occupation des mois de décembre 2025, janvier 2026 et février 2026, l’arrêté de compte locatif arrêté au 24 avril 2024, les quittances de loyer du mois de mars 2026 et avril 2026 et le certificat médical établi par le Docteur [A] [N] [H] en date du 29 juin 2026 ;

o Ses observations sur le montant des sommes restant éventuellement dû au titre des indemnités d’occupation, sur l’arrêté de compte établi le 24 avril 2026 par le mandataire ainsi que les retenues opérées sur le dépôt de garantie et la restitution du solde ;

o De manière générale, toutes les pièces et explications qu’elle estime nécessaires au succès de ses prétentions.

Enfin, il est rappelé qu’il appartiendra à chacune des parties de justifier avoir porté connaissance de l’autre, les nouvelles pièces éventuelles produites et ce afin d’assurer le respect du principe du contradictoire.

Dans l’attente de la décision à intervenir, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement avant dire droit, insusceptible de recours immédiat,

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE Madame [K] [U] à produire :

– L’état des lieux de sortie du logement ;

– Les justificatifs des retenues opérées sur le dépôt de garantie au titre de l’entretien de la chaudière à hauteur de 95 € et de l’émetteur de parking à hauteur de 66 € ;

– Un décompte détaillé et actualisé en vue de l’audience de renvoi, des indemnités d’occupation et provisions sur charges réclamées depuis le 15 décembre 2025 faisant apparaître pour chaque période, les sommes exigibles, les règlements reçus, la date de leur versement, les éventuelles régularisations et le solde restant dû ;

– Ses observations sur le montant des sommes restant éventuellement dû au titre des indemnités d’occupation, sur l’arrêté de compte établi le 24 avril 2026 par le mandataire ainsi que les retenues opérées sur le dépôt de garantie et la restitution du solde ;

– De manière générale, toutes les pièces et explications qu’elle estime nécessaires au succès de ses prétentions ;

INVITE Madame [K] [U] à produire :

– Les justificatifs de la communication à la bailleresse en vue de l’audience de renvoi, de l’ensemble des pièces transmises et réceptionnées au greffe de la juridiction le 24 juillet 2026, son avis d’impôt sur les revenus de 2024, ses bulletins de paie de janvier à mai 2026, les quittances d’indemnité d’occupation des mois de décembre 2025, janvier 2026 et février 2026, l’arrêté de compte locatif arrêté au 24 avril 2024, les quittances de loyer du mois de mars 2026 et avril 2026 et le certificat médical établi par le Docteur [A] [N] [H] en date du 29 juin 2026 ;

– Ses observations sur le montant des sommes restant éventuellement dû au titre des indemnités d’occupation, sur l’arrêté de compte établi le 24 avril 2026 par le mandataire ainsi que les retenues opérées sur le dépôt de garantie et la restitution du solde ;

– De manière générale, toutes les pièces et explications qu’elle estime nécessaires au succès de ses prétentions.

INVITE Madame [K] [U] et Madame [K] [U] à justifier du contradictoire des pièces complémentaires au défendeur non comparant ;

DIT que pour ce faire, l’affaire sera rappelée à l’audience qui se tiendra au Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX, [Adresse 7], le lundi 23 novembre 2026 à 15 heures ;

DIT que la notification de la présente décision vaut convocation des parties à l’audience qui se tiendra dans les locaux du Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX , [Adresse 7] ;

SURSEOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ;

RESERVE les dépens ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE