Tribunal judiciaire, Référés civils, 26 octobre 2026, RG n° 26/01007
JUGEMENT DU : 26 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/01007 – N° Portalis DB2H-W-B7K-4AFB
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1] C/ [Z] [K], [H] [L] épouse [K]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente
GREFFIER : Madame Catherine COMBY
PARTIES :
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1],
représenté par son syndic la S.N.C. [P] [V],
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocats au barreau de LYON
DEFENDEURS
Monsieur [Z] [K],
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté
Madame [H] [L] épouse [K],
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
Débats tenus à l’audience du 15 Juin 2026
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [Z] et Madame [H] [K] née [L] sont propriétaires des lots n°262, 160 et 173 dans une copropriété située [Adresse 5], à [Localité 1].
Par exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a adressé une sommation de payer à Monsieur et Madame [K], visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de s’acquitter de la somme de 1 708,24 € au titre des appels de charges de copropriété du dernier trimestre 2025 et du premier trimestre 2026, dans un délai de 30 jours.
Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur et Madame [K] en procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Lyon auquel il demande de :
condamner solidairement Monsieur et Madame [K] au paiement de la somme de 11 078.53 €, outre intérêts au taux légal condamner in solidum Monsieur et Madame [K] au paiement de la somme de 1 500.00 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites. Rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire de droit nonobstant recours et sans caution ou, à défaut, l’entendre ordonnée.
Par exploit de commissaire de justice en date du 3 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait dresser un procès-verbal de saisie conservatoire. La somme de 1.797, 99€ a été saisi auprès d’un tiers sur le compte de Monsieur et Madame [K].
L’audience a eu lieu le 15 juin 2026. Le syndicat des copropriétaires s’est référé à son assignation.
Assignés par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [K] n’ont pas comparu.
La vice-présidente met au débat la régularité de la mise en demeure.
Le délibéré a été fixé au 21 septembre 2026 et prorogé au 26 octobre suivant.
MOTIFS
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.
La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande (Civ. 3ème, 19 décembre 2024, avis, n° 24-70.007).
Le copropriétaire défaillant doit également être mis en mesure de comprendre que le paiement d’une seule provision sur charges suffira à éviter que les charges à échoir de l’exercice en cours ne deviennent immédiatement exigibles.
En l’espèce, la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 20 janvier 2026 ne met pas en demeure Monsieur et Madame [K] de régler une unique provision sur charges courantes mais les provisions sur charges et provisions sur fond de travaux du 4ème trimestre 2025 et du 1er trimestre 2026. La sommation de payer précise que faute pour Monsieur et Madame [K] de payer le total de ces sommes dans un délai de trente jours, les provisions et dépenses non encore échues deviendront immédiatement exigibles.
Aucun élément ne permet au copropriétaire débiteur de comprendre clairement que s’il paie une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.
Il y a donc lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 irrecevables.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS
La vice-présidente, agissant sur délégation du président du tribunal judiciaire de ses fonctions juridictionnelles, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevables les demandes formées au titre des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 6] [Localité 2] à [Localité 1] ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par la vice-présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.