TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 26/01094 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3TIT

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 26/10/2026
à la SELARL CF SOCIÉTÉ D’AVOCATS
la SELAS OPTEAM AVOCATS

Rendue le VINGT SIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 21 Septembre 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. [F]
Dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

S.A.S. JM RESTAURATION
Dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Laurent FRAISSE de la SELARL CF SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 20 avril 2026, la SCI [F] a fait assigner la SAS JM RESTAURATION, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
– constater la résiliation de plein droit du bail du 29 décembre 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 2], faute pour la SAS JM RESTAURATION d’avoir déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire ;
– ordonner l’expulsion sous 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir de la SAS JM RESTAURATION de toute occupation personnelle ou de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens ;
– l’autoriser à expulser la SAS JM RESTAURATION des lieux, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;
– condamner la SAS JM RESTAURATION au paiement, à titre de provision, d’une somme de 57.084,60 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 20 février 2026 ;
– condamner la SAS JM RESTAURATION au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation sans titre égale à deux fois le montant journalier du loyer exigible par jour de retard à compter du 21 février 2026, soit la somme provisionnelle de 480 euros par jour et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;
– condamner la SAS JM RESTAURATION au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité de résiliation forfaitaire d’un montant de 14.400 euros correspondant au montant de dépôt de garantie, lequel lui demeurera ainsi acquis ;
– condamner la SAS JM RESTAURATION aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 20 janvier 2026, soit la somme de 258,23 euros TTC, outre une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 29 décembre 2023, elle a donné à bail à la SAS MARVAN un local à usage commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4] ; que suivant acte du 20 décembre 2024, le fonds de commerce de la SAS MARVAN a été cédé par la SELARL EKIP, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de ladite société, à Monsieur [Z] [B], agissant au nom et pour le compte de la SAS JM RESTAURATION, société en cours de constitution, et depuis lors constituée et immatriculée ; que la SAS JM RESTAURATION a accumulé du retard dans le règlement de ses loyers, charges et autres sommes qui lui sont dues ; qu’ainsi, par acte du 20 janvier 2026, elle lui a fait délivrer un commandement de payer et de justifier de l’assurance des locaux, visant la clause résolutoire, qui est resté sans effet.

Appelée à l’audience du 1er juin 2026, l’affaire a été renvoyée en raison de pourparlers en cours, avant d’être retenue à l’audience du 21 septembre 2026.

La demanderesse s’en rapporte à son acte introductif d’instance, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

La SAS JM RESTAURATION 2a constitué avocat mais n’a pas conclu. Elle a indiqué à l’audience s’en remettre à justice.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
– que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ou, plus largement, de manquement à l’une des obligations issues du contrat ;
– qu’un commandement de payer l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié au preneur le 22 janvier 2026 (et non le 20 janvier 2026) pour un montant de 51.582,83 euros dont 34.560 euros au titre des loyers échus et impayés au 1er décembre 2025, 8.640 euros au titre de la mensualité de janvier 2026, 1.823,60 euros au titre de la taxe ASCOL, 469 euros en intérêts de retard en application de l’article 10 du bail, 5.832 euros au titre de la taxe foncière 2025, et 258,23 euros au titre du coût de l’acte ;
– que la défenderesse ne s’est pas acquittée de son obligation de paiement intégral de sa dette et de justifier de l’assurance locative dans le délai ci-dessus prescrit.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 23 février 2026 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc:

– d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS JM RESTAURATION, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

– de dire qu’à compter du 23 février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS JM RESTAURATION est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit la somme de 8.640 euros ;

– de condamner la SAS JM RESTAURATION à payer à la SCI [F] la somme provisionnelle de 59.495,60 euros d’arriéré locatif dû au 28 février 2026 (34.560 euros d’arriéré locatif au 1er décembre 2025 + 8.640 euros de mensualité de janvier 2026 + 8.640 euros correspondant au loyer du 1er au 22 février 2026 et à l’indemnité d’occupation du 23 au 28 février 2026 + 1.823,60 euros de taxe ASCOL + 5.832 euros de taxe foncière due selon l’article 9.4 du bail), et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

– de condamner la SAS JM RESTAURATION au versement de l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à libération effective des lieux.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SAS JM RESTAURATION, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande visant à doubler le montant du loyer au titre de l’indemnité d’occupation due, celle tendant à conserver la somme de 14.400 euros correspondant au montant du dépôt de garantie au titre d’une indemnité de résiliation forfaitaire, et celle tendant à condamner le preneur à payer une somme de 469 euros (incluse dans la somme sollicitée de 57.084,60 euros) au titre des intérêts de retard au taux Euribor majoré de 400 points de base, en application des stipulations contractuelles, fondées sur des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à une contestation sérieuse, seront en revanche rejetées comme ne relevant pas du pouvoir du juge des référés.

Sur les autres demandes

La SAS JM RESTAURATION, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 janvier 2026, soit la somme de 258,23 euros et la contribution pour l’aide juridique.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer une somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile,

CONSTATE la résiliation du bail liant la SCI [F] et la SAS JM RESTAURATION par acquisition de la clause résolutoire ;

DIT qu’à compter du 23 février 2026, la SAS JM RESTAURATION est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 8.640 euros par mois ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS JM RESTAURATION, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS JM RESTAURATION à payer à la SCI [F] :

1°) au titre des loyers, charges, indemnité d’occupation et taxes (ASCOL et taxe foncière 2025) dus et arrêtés au 28 février 2026, la somme provisionnelle de 59.495,60 euros ;
2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme mensuelle de 8.640 euros à compter du 1er mars 2026 jusqu’à libération effective des lieux ;
3°) la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que les biens meubles éventuellement laissés par la SAS JM RESTAURATION après la libération des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls de l’expulsée, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI [F] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS JM RESTAURATION aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2026, soit la somme de 258,23 euros et la contribution pour l’aide juridique.

La présente décision a été signée par Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.