5AA Minute N°

N° RG 26/00452 – N° Portalis DB3J-W-B7K-HC5M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 23 OCTOBRE 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE [S]

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [W], [U] [X]
né le 08 Mai 1955 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

Madame [F] [H], [Q] [X] NEE [D]
née le 09 Juillet 1959 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

Assistée de Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [I] [O]
né le 17 Décembre 1990 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

Monsieur [L] [Y] [J] [A]
né le 30 Septembre 2003 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 SEPTEMBRE 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 OCTOBRE 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 16 janvier 2026, Monsieur et Madame [X] ont donné à bail à Monsieur [O] [I] un logement n°114 situé [Adresse 4], à [Localité 5] (86), moyennant un loyer mensuel de 680€, outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 50€.
Le 16 janvier 2026, Monsieur [J] [A] [L] s’est engagé en qualité de caution solidaire de Monsieur [O] [I].
Le 5 mars 2026, un commandement de payer les loyers, le dépôt de garantie et d’avoir à justifier d’une assurance a été signifié à Monsieur [O] [I] pour un montant principal de 1 862€ au titre des loyers et charges dus à cette date et de 680€ au titre du dépôt de garantie.
Le 18 mars 2026, le commandement de payer a été signifié à Monsieur [J] [A] [L] en sa qualité de caution.
Par actes de commissaire de justice des 26 mai et 5 juin 2026, Monsieur [X] [Z] a fait assigner respectivement Monsieur [O] [I] et Monsieur [J] [A] [L] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :
-constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;
-prononcer l’expulsion de Monsieur [O] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
-à titre principal, supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et, à titre subsidiaire, le réduire dans la mesure qu’il plaira au Tribunal ;
-condamner in solidum Monsieur [O] [I] et Monsieur [J] [A] [L] au paiement d’une provision d’un montant de 3 965€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer les loyers pour la somme de 1 862€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;
-condamner in solidum Monsieur [O] [I] et Monsieur [J] [A] [L] au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges (soit 780€ par mois) ;
-condamner in solidum Monsieur [O] [I] et Monsieur [J] [A] [L] à verser la somme de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Lors de l’audience du 25 septembre 2026, le juge a soulevé d’office la question de la régularité de l’acte de cautionnement avec les dispositions de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Monsieur [X] [Z] et Madame [X] NEE [D] [F], respectivement représenté et assistée de leur conseil, ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 7 021€. En réponse au moyen de nullité soulevé d’office par le juge, ils ont répondu que l’acte était conforme au texte.
Monsieur [O] [I] et Monsieur [J] [A] [L] n’ont pas comparu, ayant été convoqués suivant actes signifiés à l’étude.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Sur la recevabilité
L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 18 juin 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la provision due
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, toutefois, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.
Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 5 mars 2026 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.
Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 6 mai 2026. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, augmenté des charges.
Au vu du décompte actualisé produit, les bailleurs justifient que leur est due la somme de 6 205€ au 1er septembre 2026 incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2026, une fois déduits les 680€ réclamés au titre du dépôt de garantie, d’une part, en raison du fait que la résiliation du bail est prononcée par la présente ordonnance et qu’il n’y a, dès lors, plus lieu d’appeler un tel dépôt ; les 136 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères, d’autre part, qui est réclamée sans aucun justificatif.
Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Monsieur [O] [I] à verser aux bailleurs une provision de 6 205€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 095€, à compter de l’assignation pour la somme de 2 190 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.
L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.
Sur la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux
Conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsqu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée.
En l’espèce, il ressort des éléments versés au débat que Monsieur [O] [I] a déjà fait l’objet d’une même procédure, qui l’opposait à son ancien bailleur. Dans ce cadre, par ordonnance de référé en date du 12 septembre 2025, le bail qu’il avait conclu a été résilié en raison déjà de son manquement à l’obligation de payer les loyers. En outre, concernant l’actuel contrat de location, il n’a jamais payé aucun des loyers, ni même le dépôt de garantie.
En conséquence, au regard de la mauvaise foi de Monsieur [O] [I], il convient de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.
Sur la régularité du cautionnement
L’article 22-1 in fine de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que la caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil, cette formalité étant prescrite à peine de nullité du cautionnement.
L’article 2297 du code civil prévoit quant à lui que la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
En l’espèce, l’acte de cautionnement ne contient pas de mention quant à la limite du montant en principal et accessoires dus en cas de défaillance, a fortiori apposée par le débiteur lui-même.
Il en résulte une contestation sérieuse quant à l’obligation de Monsieur [J] [A] [L], de sorte qu’il n’y aura lieu à référé s’agissant des demandes portées contre lui.
Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [O] [I] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
L’équité commande, par ailleurs, de faire partiellement droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. A ce titre, Monsieur [O] [I] sera condamné à payer à Monsieur [X] [Z] et à Madame [X] NEE [D] [F], qui ont dû se faire représenter à l’audience, une indemnité de 700€.
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :
DECLARONS recevable l’action de Monsieur [X] [Z] et à Madame [X] née [D] [F] ;
CONSTATONS à la date du 6 mai 2026 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [X] [Z] et à Madame [X] née [D] [F], d’une part, bailleurs, Monsieur [O] [I] d’autre part, preneur, portant sur le logement n°[Adresse 5] situé [Adresse 4], à [Localité 5] (86) ;
CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [O] [I] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;
DISONS que le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir quitté les lieux pour procédé à l’expulsion est supprimé ;
DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [O] [I], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [X] [Z] et à Madame [X] née [D] [F] une provision de 6 205€ (six mille deux cent cinq euros) au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2026 pour la somme de 1 095€, à compter du 26 mai 2026 pour la somme de 2 190 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;
CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [X] [Z] et à Madame [X] née [D] [F] une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à 730€ (sept cent trente euros), à compter du 1er octobre 2026 jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;
DISONS n’y avoir lieu à référé concernant les demandes portées contre Monsieur [J] [A] [L] ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [X] [Z] et à Madame [X] née [D] [F] une indemnité de 700€ (sept cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [I] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS