TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00699 – N° Portalis DBY2-W-B7K-ILSJ

JUGEMENT du
19 Octobre 2026

Minute n° 26/01072

S.C.I. ALPHABET

C/

[Q] [I]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
Me Cyrille GUILLOU

Copie conforme
M. [I]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 19 Octobre 2026

après débats à l’audience du 06 Juillet 2026, présidée par Anne VIGNON, Vice Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. ALPHABET
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 420 106 130
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Cyrille GUILLOU (SELARL G.BOIZARD-C. GUILLOU), avocat au barreau d’Angers

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [I]
né le 24 Juin 1986 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2023 à effet au 1er septembre 2023, M. [Q] [I] (le locataire) a pris à bail d’habitation une maison individuelle appartenant à la SCI Alphabet (la bailleresse), sise [Adresse 3] à Saint Barthélémy d’Anjou (49124), moyennant un loyer mensuel de 365,00 euros outre une provision sur charges de 30,00 euros.

Le 12 février 2026, la SCI Alphabet a fait délivrer à M. [Q] [I] un commandement de payer la somme en principal de 3.745,00 euros représentant les loyers impayés, outre le coût de l’acte à hauteur de 155,64 euros et visant la clause résolutoire.

La signification n’ayant pu être faite à personne, il y a été procédé par dépôt en l’étude du commissaire de justice instrumentaire conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile.

Exposant que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans les délais prévus à cet effet, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2026, fait assigner M. [Q] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de :
– à titre principal,
– constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à la date du 13 avril 2026 et subsidiairement à la date du 27 mars 2026 ;

– à titre subsidiaire,
– prononcer la résiliation du bail en raison du manquement aux obligations nées du contrat de location, et ceci à compter de la date du jugement à intervenir ;

– dans tous les cas,
– ordonner l’expulsion de M. [Q] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, laquelle pourra être poursuivie à l’expiration du délai légal suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la fin du bail liant les parties jusqu’à la libération définitive des lieux, correspondant à la date de remise des clefs au propriétaire ou à son mandant, à la somme mensuelle de 395,00 euros ;
– condamner M. [Q] [I] au paiement de :
* l’indemnité d’occupation fixée par la présente juridiction ;
* une somme de 4.535,00 euros sauf mémoire arrêtée à la date du 1er avril 2026 au titre des loyers et indemnités d’occupation échus et impayés et sauf mémoire ;
* une somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire s’il n’a pas été intégré à la somme ci-dessus ;
– prendre acte de ce qu’il sera versé aux débats le jour de l’audience de plaidoirie un décompte actualisé des sommes restant encore dues ;
– ordonner que les condamnations prononcées portent intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer délivré par commissaire de justice ;

– ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] le 30 avril 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 juillet 2026.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

À l’audience, la la SCI Alphabet a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’assignation.

La bailleresse considère que la résiliation de plein droit du bail est encourue dans la mesure où la procédure est régulière, un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant bien été délivré au locataire dans les conditions légales prévues à cet effet. Elle précise que les causes de ce commandement n’ont pas été régularisées dans les délais légaux applicables.

La bailleresse sollicite à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison du manquement grave du locataire à son obligation de paiement des loyers et charges.

La bailleresse en déduit qu’elle est parfaitement fondée à solliciter l’expulsion du locataire et la fixation d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, selon les modalités qu’elle détaille aux termes de l’assignation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux par le défendeur.

La bailleresse précise que la dette locative a évolué pour atteindre la somme en principal de 5.641euros au 1er juillet 2026 dont elle estime justifier.

Oralement, la bailleresse a précisé à l’audience que seuls des règlements partiels étaient intervenus et qu’il n’y a jamais eu d’indexation.

À l’audience, M. [Q] [I] a demandé oralement un échelonnement de la dette à raison d’un versement de la somme de 55,00 euros par mois, outre le loyer courant, à compter du mois d’août 2026.

Le locataire explique qu’il souhaiterait quitter les lieux et que lui soient communiquées dans cette perspective les quittances de loyer afin qu’il puisse trouver un autre logement.

Il fait état de la précarité de sa situation financière et familiale pour justifier l’octroi d’un échelonnement de sa dette locative.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 octobre 2026, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet:

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie avoir dénoncé le commandement à la CCAPEX par voie electronique le 18 février 2026.

En outre l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande, au représentant de l’Etat dans le Département au moins 6 SEMAINES avant l’audience en application des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .

En application de l’article 24 IV, cette disposition est applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elle est également applicable au demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat incombant au bailleur.

En l’espèce une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 30 avril 2026.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur le bien fondé des demandes

A. S’agissant de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date .

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause” .

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

La loi du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise .
Ses dispositions sont d’ordre public; le commandement de payer a d’ailleurs visé ce délai de régularisation de six semaines.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [Q] [I], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de 6 semaines après le commandement de payer qui lui a été délivré le 12 février 2026 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de 6 semaines conformement aux dispositions légales applicables à la date de délivrance.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mars 2026.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [Q] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le bailleur réclame le paiement des loyers et des charges impayés et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

M. [Q] [I] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, la bailleresse justifie de sa créance et il convient de condamner M. [Q] [I] à payer à la SCI Alphabet la somme de 5.641,00 euros, correspondant aux sommes dues à la date du 6 juillet 2026 mensualité de juillet comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

B. Sur la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus dus au moins pour une année entière , produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce le bailleur a sollicité la capitalisation des intérêts et aucun élément du dossier ne justifie d’écarter cette disposition qui sera dès lors appliquée.

III. Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application des dispositions de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

En l’espèce le locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’il n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Q] [I] justifie de son impossibilité de régler immédiatement les sommes dues en raison de sa situation financière .

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser M. [Q] [I] à se libérer de la dette selon les modalités précisées au dispositif.

IV. Sur les demandes accessoires

A. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

B. Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à la requérante, à la charge du locataire, une somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [Q] [I] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 août 2023entre la SCI Alphabet et M. [Q] [I], à la date du 27 mars 2026 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de M. [Q] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Q] [I] à payer à la SCI Alphabet, à compter du 27 mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée à trois cent quatre-vingt-quinze euros (395.00 euros) par mois;

CONDAMNE M. [Q] [I] à payer à la SCI Alphabet la somme de cinq mille six cent quarante et un euros ( 5.641,00 euros), correspondant aux sommes dues à la date du 6 juillet 2026 mensualité de juillet comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

AUTORISE M. [Q] [I] à acquitter cette dette en 24 mois, par 23 mensualités de cinquante-cinq euros (55.00 euros) et une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

ORDONNE la capitalisation des intérêts

DEBOUTE M. [Q] [I] de ses autres demandes.

DEBOUTE la SCI Alphabet de ses autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [Q] [I] à payer à la SCI Alphabet la somme de mille euros (1.000,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier Le président