Vente immobilière communale : l’acte sous seing privé non annulé transfère la propriété malgré l’annulation de l’acte authentique

En application de l’article 625 du Code de procédure civile, la cassation ne saisit la cour de renvoi que des chefs atteints, tandis que l’annulation de l’acte authentique du 28 juin 2005 demeurait définitive. L’article 4 du même code interdit au juge de modifier l’objet du litige en statuant sur une annulation non demandée.

La cour applique les règles de la preuve de la propriété immobilière en retenant l’acte sous seing privé du 21 avril 2005 comme titre translatif. Cet acte, commun aux parties, précisait les biens, le prix, le caractère définitif des ventes, le paiement et l’entrée en jouissance immédiate. Une cause potentielle de nullité ne rend pas l’acte nul de plein droit : il produit ses effets tant qu’une annulation n’a pas été prononcée.

La réitération authentique n’était prévue que pour permettre la publication foncière et pouvait être suppléée par un jugement. La vente a donc été déclarée parfaite, l’arrêt valant acte authentique, puis les droits ont été reconnus aux ayants droit successifs. Les conclusions tardives de la commune ont été déclarées irrecevables sur le fondement de l’article 1037-1 du Code de procédure civile, auquel renvoie l’article 906-2. La commune, partie perdante, supporte les dépens d’appel conformément aux règles rappelées par la cour et ne bénéficie d’aucune indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après l’annulation d’un acte authentique conclu sans pouvoir valable du maire, la cour reconnaît la portée de l’acte sous seing privé du 21 avril 2005. Non annulé, celui-ci constatait une vente définitive, avec paiement du prix et entrée immédiate en possession. La vente est déclarée parfaite et les propriétaires successifs sont reconnus titulaires des parcelles revendiquées par la commune.

Une commune avait conclu avec la SCI 1789 un échange de parcelles par acte sous seing privé du 21 avril 2005, puis par deux actes authentiques du 28 juin 2005. L’un de ces actes authentiques a été annulé pour défaut de pouvoir du maire, après que le Conseil d’État eut jugé que certaines délibérations municipales n’autorisaient pas valablement la signature.

Entre-temps, les parcelles avaient été attribuées à la SCI Genave, puis revendues à deux acquéreurs. Une autre parcelle avait été attribuée à la SCI Elisa lors du partage de la société devenue SCI Elx.

Après cassation partielle, la cour devait statuer sur la portée de l’acte sous seing privé et sur la revendication de la commune. Elle retient que cet acte, non annulé, constatait une vente définitive, avec paiement et entrée en possession immédiate. La vente est déclarée parfaite et les propriétaires successifs sont reconnus titulaires des parcelles.

• Acte commun aux parties et opposable aux ayants droit
• Identification suffisamment précise des parcelles cédées
• Accord définitif sur la chose et le prix
• Paiement du prix lors de la signature
• Entrée en jouissance immédiate des acquéreurs
• Absence d’annulation judiciaire de l’acte sous seing privé
• Réitération authentique prévue pour la seule publication foncière

• Acte sous seing privé du 21 avril 2005
• Clause qualifiant les ventes de définitives
• Chèque bancaire remis lors de la signature
• Prise de possession des parcelles par l’acquéreur
• Actes de partage des 19 et 21 décembre 2007
• Acte de vente publié du 27 juin 2013

La commune ne récupère pas les parcelles et supporte les dépens d’appel. Les ayants droit successifs obtiennent la reconnaissance de leur propriété, tandis que l’acte d’arrêt peut être publié à la conservation des hypothèques.

• Maintien du transfert de propriété issu de l’acte de 2005
• Reconnaissance des droits de la SCI Elisa sur une parcelle
• Reconnaissance des droits des acquéreurs sur six parcelles
• Publication de l’arrêt au service de publicité foncière
• Condamnation de la commune aux dépens d’appel
• Absence d’indemnité de frais irrépétibles pour les parties

À faire

• Identifier précisément les parcelles et leurs références cadastrales
• Produire l’acte sous seing privé signé
• Vérifier le paiement du prix et la possession
• Retracer chaque transmission de propriété publiée
• Respecter les délais de conclusions après cassation

À éviter

• Confondre acte authentique et acte translatif antérieur
• Solliciter une annulation non formulée au dispositif
• Négliger la signification aux parties non constituées
• Déposer des conclusions après le délai de deux mois
• Présumer la nullité automatique d’un acte critiquable

Les effets de la cassation sur la saisine de la cour de renvoi

En application de l’article 625 du Code de procédure civile, la cassation replace les parties dans leur état antérieur uniquement sur les chefs atteints. L’annulation de l’acte authentique du 28 juin 2005 étant définitive, la cour ne pouvait remettre en cause l’acte sous seing privé du 21 avril 2005 sans demande expresse en ce sens.

La recevabilité des conclusions en renvoi après cassation

Selon l’article 1037-1 du Code de procédure civile, la partie adverse dispose de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’auteur de la saisine. Lorsque cette partie n’a pas constitué avocat, le délai court à compter de la signification prévue par l’article 906-2. Les conclusions déposées après ce délai sont irrecevables et la partie est réputée maintenir ses prétentions antérieures.

La portée translatrice d’un acte sous seing privé immobilier

L’acte du 21 avril 2005 précisait les biens, le prix, le caractère définitif de la vente, le paiement et l’entrée en jouissance. La cour en déduit qu’il avait transféré la propriété. Non annulé, il demeurait valable malgré les critiques relatives au pouvoir du représentant. La réitération authentique, prévue pour la publication foncière, pouvait être suppléée par un jugement.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 49 du Code de procédure civile, Article 625 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 804 du Code de procédure civile, Article 906-2 du Code de procédure civile, Article 1037-1 du Code de procédure civile, Article 915-4 du Code de procédure civile, Article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955