Indivision successorale : refus de la vente et de l’expulsion faute d’urgence, mais indemnité d’occupation fixée à 480 euros

L’article 815-5-1 du Code civil permet l’aliénation d’un bien indivis à la demande d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits, sous réserve des conditions prévues par le texte. L’article 815-6 autorise le président du tribunal judiciaire à prescrire les mesures urgentes requises par l’intérêt commun et à autoriser un indivisaire à conclure seul une vente. En l’absence de dette de l’indivision, d’offre sérieuse récente et d’urgence caractérisée, la vente et l’expulsion ont été refusées.

L’article 815-9 du Code civil rend redevable d’une indemnité l’indivisaire qui use privativement du bien indivis. Malgré le rejet de la demande rétroactive de 63 000 euros, faute de demande antérieure à l’assignation, une indemnité de 480 euros mensuels a été fixée à compter de celle-ci. L’état dégradé du bien a justifié l’écartement d’une valeur locative supérieure et le rejet d’une rémunération pour entretien. Les dépens ont été mis à la charge de l’occupant, sans application de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Trois indivisaires sollicitaient l’autorisation de vendre une maison indivise, l’expulsion de l’occupant et une indemnité d’occupation. Celui-ci s’y opposait et contestait le caractère privatif de son occupation. La juridiction a refusé la vente et l’expulsion en l’absence de passif, d’urgence ou d’offre sérieuse, mais a retenu une occupation privative et fixé l’indemnité à 480 euros par mois à compter de l’assignation.

Après le décès successif des parents, quatre héritiers sont devenus propriétaires indivis, chacun pour un quart, d’une maison d’habitation et de plusieurs parcelles. Trois indivisaires ont demandé l’autorisation de vendre seules le bien, la libération des lieux par l’occupant et la fixation d’une indemnité d’occupation rétroactive, limitée aux cinq dernières années.

L’occupant, qui résidait dans la maison depuis le décès des parents, s’est opposé à la vente et à son expulsion. Il contestait le caractère privatif de l’occupation et sollicitait subsidiairement une décote de la valeur locative ainsi que la prise en compte de travaux d’entretien.

La juridiction a relevé l’absence de passif, d’urgence administrative et d’offre sérieuse récente. Elle a refusé la vente et l’expulsion, mais a retenu une occupation privative et fixé l’indemnité à 480 euros par mois à compter de l’assignation.

• Vérifier que les demandeurs détiennent au moins deux tiers des droits indivis.
• Établir une urgence répondant à l’intérêt commun de l’indivision.
• Caractériser une occupation privative du bien indivis.
• Évaluer la valeur locative en tenant compte de l’état réel du bien.
• Fixer le point de départ de l’indemnité à la demande régulièrement formée.
• Écarter les frais d’entretien non justifiés par l’état des lieux.

• Attestation immobilière et acte de notoriété établissant les droits successoraux indivis.
• Constat d’huissier du 29 octobre 2025 et photographies de l’environnement dégradé.
• Avis de valeur locative d’agence du 10 novembre 2023.
• Alertes adressées à la commune concernant le risque d’incendie.
• Évaluations immobilières et constat de l’état sommaire du logement.

Les indivisaires demandeurs obtiennent une indemnité d’occupation, mais ne peuvent imposer immédiatement la vente ni la libération des lieux. L’occupant doit régler 480 euros par mois à compter de l’assignation et supporter les dépens, sans compensation au titre de l’entretien.

• Indemnité d’occupation fixée à 480 euros mensuels.
• Point de départ fixé au 24 mars 2025.
• Vente forcée et expulsion refusées en référé.
• Demande rétroactive de 63 000 euros rejetée.
• Dépens mis à la charge de l’occupant.
• Frais irrépétibles refusés à toutes les parties.

À faire

• Établir précisément les droits indivis de chaque héritier.
• Documenter toute urgence affectant l’intérêt commun.
• Produire un constat récent de l’état du bien.
• Obtenir une estimation locative fondée sur une visite.
• Formaliser toute demande d’indemnité avant l’assignation.

À éviter

• Invoquer une urgence sans mesure administrative ou élément actuel.
• Réclamer une indemnité rétroactive non précédée d’une demande.
• Fonder la valeur locative sur un bien manifestement inhabitable.
• Demander une rémunération d’entretien sans justificatifs précis.
• Solliciter la vente sans offre sérieuse ni intérêt commun démontré.

Les conditions de l’autorisation de vente d’un bien indivis

L’article 815-5-1 du Code civil exige une demande émanant d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. L’article 815-6 permet également une autorisation de vente par le président du tribunal judiciaire lorsque des mesures urgentes sont requises par l’intérêt commun. L’absence de passif, d’urgence caractérisée et d’offre sérieuse récente a conduit au rejet de la demande.

L’indemnité due pour l’occupation privative d’un bien indivis

Selon l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. La juridiction a retenu l’occupation privative malgré l’accès possible des autres indivisaires, puis a fixé l’indemnité à 480 euros mensuels, en considération de l’état du bien et de son impossibilité de location immédiate.

La prise en compte d’une demande d’indemnité antérieure à l’assignation

La demande portant sur 63 000 euros a été rejetée en l’absence de demande formulée avant l’assignation. La juridiction a indiqué que cette prétention pourrait être réexaminée lors du règlement de la succession, tandis que l’indemnité a été fixée uniquement à compter de l’assignation.

Article 815-5-1 du Code civil, Article 815-6 du Code civil, Article 815-9 du Code civil, Article 836 du Code civil, Articles 1873-5 à 1873-9 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile