RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00269 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCRZ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 12 OCTOBRE 2026
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Jean Christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-97411-2023-00793 du 02/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1] DE [Localité 2])

DÉFENDEUR(S) :

CDC HABITAT REP/ G.I.E. CDC HABITAT OUTRE-MER
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par Me Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Pascaline PILLET,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 Septembre 2026

DÉCISION :

Contradictoire
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 juillet 2021, La CDC HABITAT a donné en location à Madame [G] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, se prévalant d’un trouble de jouissance résultant de l’indécence du logement, Madame [G] [F] a assigné la CDC HABITAT aux fins de voir :
– déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :
– condamner la CDC HABITAT à procéder à des travaux de remise en état du logement donné à bail, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
– condamner la CDC HABITAT au paiement d’une somme de 7.000 euros en réparation de son trouble de jouissance,
– condamner la CDC HABITAT à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce inclus le coût du constat dressé le 14 octobre 2022.
A l’appui de ses demandes, elle expose occuper un bien donné à bail par la défenderesse, lequel souffre de graves problèmes d’infiltrations dont elle a alerté le bailleur à plusieurs reprises ; qu’un constat de non décence a été établi le 6 juin 2023 par la CAF ; que ces éléments caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et d’en garantir la jouissance paisible.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025 et renvoyée à six reprises. Elle a été retenue à l’audience du 14 septembre 2026 lors de laquelle la demanderesse a maintenu ses demandes, s’en rapportant à ses écritures. La défenderesse a indiqué maintenir ses demandes développées par écrit, mais renoncer à la demande en paiement.

Aux termes de ses conclusions du 17 novembre 2025 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Madame [G] [F] maintient l’ensemble des demandes et moyens développés dans l’acte introductif d’instance.
Elle ajoute n’encourir aucune prescription, le point de départ du délai de prescription étant le constat d’indécence dressé le 6 juin 2023 par la CAF, qui marque sa connaissance de l’état d’indécence du logement et l’arrêt du versement de ses allocations.
Elle précise que l’état du logement a eu des conséquences sur l’état de santé de son enfant, qui souffre de pathologies respiratoires.
Elle relève que la CDC a réalisé des travaux, mais qu’ils ne sont pas pérennes et que des désordres sont réapparus rapidement.

Aux termes de ses conclusions n° 2 déposées le 9 février 2026 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la CDC HABITAT sollicite de voir :
– juger les demandes de Madame [G] [F] irrecevable et infondées, et les rejeter ;
– la demanderesse déboutée de ses demandes,
– subsidiairement, juger que la preuve d’un préjudice de jouissance indemnisable n’est pas rapportée ni établie et la débouter de sa demande de ce chef ;
– à titre infiniment subsidiaire, ramener à de plus justes proportions le montant de l’indemnité octroyée à la demanderesse compte tenu du caractère excessif et disproportionné de la somme réclamée ;
– à titre reconventionnelle : en cas de condamnation, juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ou de l’aménager en autorisant la consignation des sommes sur le compte séquestre CARPA de l’ordre des avocats de [Localité 1] jusqu’à obtention d’une décision de justice définitive,
– en tout état de cause, condamner Madame [G] [F] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle indique que l’état d’entrée dans les lieux mentionnait un logement remis en bon état ; qu’elle a fait réaliser des travaux après réception du diagnotic établi par la CAF le 6 juin 2023, dont la locataire a attesté de la réalisation le 5 novembre 2024, entraînant la régularisation du reversement des allocations par la CAF ; que les désordres relevés dans le diagnostic ne rendaient pas le logement inhabitable, même partiellement ; que d’autres travaux ont été réalisés à la suite des conclusions faisant état de l’apparition de nouveaux désordres, imputables à la mauvaise réalisation des travaux précédents. Elle conclut dès lors au rejet de la demande de réalisation des travaux.
S’agissant de la demande d’indemnisaiton, elle relève la prescription de la demande au regard des courriers adressés par Madame [G] [F] pour se plaindre d’un trouble de jouissance dès le mois de décembre 2021, l’action étant soumise au délai de prescription triennal. Elle souligne que le point de départ de ce délai ne saurait être le diagnotic établi par la CAF, mais les réclamations de la locataire évoquant l’apparition des désordres et le trouble de jouissance en résultant. Elle relève que la locataire ne démontre pas l’existence et l’étendue de son préjudice et que la réalisation des travaux exlut toute indemnisation.

La décision a été mise en délibéré au 12 octobre 2026 et rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la prescription de la demande indemnitaire

La demande en réparation pour trouble de jouissance du locataire est soumise au délai de prescription triennale. La prescription de l’action du locataire pour trouble de jouissance ne commence à courir qu’à la cessation du manquement continu du bailleur, et non à la date de la connaissance du manquement.
En l’espèce, les parties s’accordent à considérer que les travaux n’ont pas été réalisés avant de mois de novembre 2024, de sorte que le délai de prescription n’avait pas commencé à courir avant cette date et qu’il n’était pas expiré lors de l’introduction de l’instance par Madame [G] [F] le 1er avril 2025.

Sur la condamnation de réalisation de travaux

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
– il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
– les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
– la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisation et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
– les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de
production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:
– De délivrer au preneur la chose et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
– D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
– D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
– D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il ressort de ces dispositions et de la jurisprudence que l’indécence du logement permet au locataire de solliciter la réalisation de travaux visant à rendre le logement décent et l’allocation de dommages-intérêts en raison d’un trouble dans sa jouissance. L’indécence du logement ne saurait justifier l’arrêt par le locataire du paiement de son loyer, sauf à établir le caractère totalement inhabitable de son logement. En revanche, l’indécence prouvée du logement exclue que l’expulsion du locataire puisse être prononcée.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la demanderesse (constat de non décence de la CAF en date du 19 juin 2026) que le logement qu’elle occupe n’était alors pas décent pour les motifs suivants :
– “humidité + moisissure + décollement de peinture dans chambre 1/2 par rapport façade extérieure,
– moisissure + infiltration sur tuyau d’évacuation dans WC,
– séjour : peinture gonflée au dessus des fenêtres,
– cuisine : décollement de peinture dessus de la hotte.”
Le diagnostic précise que l’infiltration provient de l’extérieur depuis les fenêtres du séjour et de la chambre 1/2 et que l’humidité et la moisissure dans les WC proviennent d’une fuite au niveau des tuyaux d’évacuation. Aucune précision n’est donnée s’agissant de l’origine des désordres affectant la peinture au dessus de la hotte.

La CDC HABITAT justifie avoir fait réaliser des travaux de reprise de peinture avec application d’une peinture anti-humidité dans la cuisine, les WC, le salon, 2 chambres en produisant un devis et une facture. Le document signé par la locataire accuse réception des travaux suivants : réfection de peinture dans le séjour, chambre 1 et 2, cuisine, salle de bain et WC. Les documents transmis à la CAF pour lever le constat d’indécence sont ces mêmes documents.

Or, il ne ressort d’aucune de ces pièces que la CDC HABITAT a réalisé les travaux permettant de remédier aux désordres qui sont à l’origine des infiltrations et de l’humidité à savoir les travaux de reprise des fenêtres du séjour et de la chambre 1/2, et les travaux sur les tuyaux d’évacuation dans les toilettes. Elle s’est contentée de travaux de remédiation aux conséquences de ces désordres, sans traiter l’origine des désordres, peu important que la CAF ait repris le versement des allocations, au vu des seules pièces transmises par la CDC HABITAT.
De fait, des désordres ont de nouveau été signalés par la locataire après réalisation de ces travaux, ce ce qui ressort des messages échangés postérieurement et produits au débat.
Si la CDC HABITAT justifie avoir réalisé de nouveaux travaux postérieurement à cet échange, de nouveau, elle ne justifie pas avoir entrepris des travaux visant à remédier à l’origine des désordres, justifiant n’avoir réalisé que des travaux de peinture.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner à la CDC HABITAT de réaliser des travaux de reprises des fenêtres situées dans le séjour et dans la chambre 1/2 et sur les tuyaux d’évacuation dans les toilettes, sous astreinte, afin de garantir leur exécution au regard du temps considérable qui s’est écoulé depuis le signalement par Madame [G] [F] des désordres qu’elle subit.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance

Madame [G] [F] soutient que l’humidité excessive au sein de son logement est nécessairement néfaste pour sa santé, qu’elle ne peut y résider en toute sérénité ; qu’elle réside dans ce logement avec son enfant de 5 ans, lequel subit régulièrement des crises de toux et d’allergie en raison de l’humidité et des moisissures ; qu’elle justifie du suivi médical dont il bénéficie pour des pathologies respiratoires.

Au regard des désordres évoqués, précédemment énumérés, il apparaît que ceux-ci sont limité à certaines des pièces du logement, et certaines parties de ces pièces : pourtour des fenêtres de deux pièces, plafond des wc. Ils existent depuis la fin de l’année 2021, et des travaux de reprise n’ont été initiés qu’en novembre 2023, ne résolvant par ailleurs pas l’origine des désordres, et n’empêchant pas leur réapparition.
Madame [G] [F] justifie des difficultés de santé rencontrées par son fils – les problèmes respiratoires étant symptomatiques des logements humides -, lesquelles impactent nécessairement son quotidien, ce qui se manifeste à la lecture des très nombreux messages adressés sur ce point à son bailleur et justifie de lui allouer une somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

La CDC HABITAT, partie succombante, sera tenue aux dépens. Madame [G] [F] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas justifié d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, particulièrement au regard de l’inertie dont a fait preuve la partie défenderesse dans la présente affaire et les délais écoulés depuis l’introduction de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [G] [F] recevable en son action,

CONDAMNE la CDC HABITAT a réaliser les travaux suivants, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision :
– reprise de l’étenchéité des fenêtres du sejour et de la chambre 1/2,
– reprise de l’étenchéité des tuyaux d’évacuation dans les wc,

CONDAMNE la CDC HABITAT à verser à Madame [G] [F] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE la CDC HABITAT aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition aux jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE