N° RG 26/00128 – N° Portalis DBXA-W-B7K-GI3Y

DU 02 SEPTEMBRE 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Septembre 2026

A l’audience publique des Référés du Tribunal judiciaire d’ANGOULEME, tenue le 22 Juillet 2026, par Madame Clémentine BLANC, Présidente, assistée de Monsieur Ludovic PASCAL, cadre greffier

ENTRE

S.C.I. BASEDE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Christophe GRIS, avocat au barreau de CHARENTE,
ayant pour avocat plaidant Me Jerome BARBET, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. SERRIS REIM
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Christophe GRIS, avocat au barreau de CHARENTE

ET

S.A.S. [K] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Amandine JOLLIT, avocat au barreau de CHARENTE,
Me Julien VERNET, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. BUILDERS AND PARTNERS
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Denise BOUDET, avocat au barreau de CHARENTE,
Ayant pour avocat plaidant Me Delphine ABERLEN, avocat au barreau de PARIS

L’affaire ayant été débattue le 22 Juillet 2026 et la présidente ayant avisé les parties, à l’issue des débats, que la décision sera rendue par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 02 Septembre 2026.

EXPOSE DE LITIGE

Par acte du 19 octobre 2020, la SCI ALEXANDRE IMMOBILIER a donné à bail commercial à la SAS [K] [R] un bâtiment de transport routier et logistique ainsi qu’un bâtiment à usage tertiaire, au lieudit “Le [Adresse 5]” sis [Adresse 6] à Châteaubernard (16100), immeubles dont la SCI BASEDE (à l’époque gérée par la SARL SERRIS REIM) est devenue propriétaire le 27 octobre 2022 (les acquérant à l’époque de la SAS HIGHWAY FRANCE LOGISTICS 4) après que la SAS BUILDERS AND PARTNERS en ait réalisé un audit technique.

Reprochant des désordres, la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM ont, par acte de commissaire de justice des 22 et 23 avril 2026, fait assigner la SAS [K] [R] et la SAS BUILDERS AND PARTNERS devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angoulême aux fins d’obtenir :
-la désignation d’un expert judiciaire ;
-la condamnation de la SAS [K] [R] au paiement à la SCI BASEDE :
-d’une provision de 52.913,40 euros TTC au titre de sa dette locative arrêtée au 14 avril 2026,
-d’une provision de 292,04 euros TTC au titre du coût du commandement de payer en date du 28 janvier 2026 que la SCI BASEDE lui a fait délivrer,
-40 euros, au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement,
-du montant des intérêts contractuels de retard prévus à l’article 8 du bail, soit les intérêts calculés à raison d’un taux annuel de 4% sur la somme de 52.913,40 euros TTC à compter du 7 avril 2026, jusqu’à parfait règlement de ce montant ;
-la réserve des dépens.

Aux termes de ses conclusions transmises par RPVA le 19 mai 2026 la SAS BUILDERS AND PARTNERS ne s’oppose pas à la demande d’expertise judiciaire, solliciite en tout état de cause de rejeter toute demande de provision à son encontre et de surseoir à statuer sur les dépens.

Aux termes de ses conclusions émises par RPVA le 29 mai 2026, la SAS [K] [R]:
-à titre principal :
-s’oppose à la demande d’expertise judiciaire,
-sollicite le débouté de la demande de condamnation au paiement de l’arriéré de loyer et des frais accessoires et intérêts de retard
-à titre subsidiaire : ne s’oppose pas à la demande d’expertise judiciaire mais demande de rajouter la mission suivante « Proposer une évaluation du montant des préjudices subis par [K] [R] à raison des désordres » à celles proposées par la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM
-à titre reconventionnel : sollicite de
-juger que le montant du loyer sera porté à la somme trimestrielle de 35.270,06 euros TTC jusqu’à la remise en état des lieux permettant à la société [K] [R] de les exploiter dans leur intégralité,
-condamner la SCI BASEDE à lui payer à titre provisionnel la somme de 37.500 euros HT à raison de son préjudice d’exploitation,
-en tout état de cause : sollicite la condamnation de la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM au paiement de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de leurs conclusions transmises par RPVA le 2 juin 2026 la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM reprennent leurs prétentions initiales et demandent :
-le débouté de la demander d’extension de mission de la SAS [K] [R],
-la condamnation de la SAS [K] [R] au paiement d’une provision de 17.643,34 euros TTC correspondant au montant de sa dette locative arrêtée au 14 avril 2026,
-la condamnation de la SAS [K] [R] au paiement du montant des intérêts contractuels de retard prévus à l’article 8 du bail, soit les intérêts calculés à raison d’un taux annuel de 4% sur la somme de 17.643,34 euros TTC à compter du 7 avril 2026, jusqu’à parfait règlement de ce montant,
-le débouté des demandes reconventionnelles de la SAS [K] [R] relatives à une réduction du loyer et à la condamnation de la SCI BASEDE au titre de son prétendu préjudice d’exploitation,
-le débouté de l’ensemble des prétentions, demandes, moyens, fins et conclusions de la SAS [K] [R],
-la condamnation de la SAS PERRNOT COGNC à leur verser la somme de 4.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions transmises par RPVA le 23 juin 2026 la SAS [K] [R] reprend ses précédentes demandes et sollicite :
-la condamnation de la SCI BASEDE à réaliser les travaux de remise en état de la charpente métallique des locaux loués par la SAS [K] [R], tels que préconisés par la société [A], dans un délai maximal de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard
-la condamnation de la SCI BASEDE et de la SARL SERRIS REIM à lui payer une somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions transmises par RPVA le 13 juillet 2026 la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM reprennent leurs prétentions initiales et demandent :
-la condamnation de la SAS [K] [R] à payer à la SCI BASEDE, à titre provisionnel,
la somme de :
-40.265,65 euros TTC correspondant au montant de sa dette locative arrêtée au 8 juillet 2026 ;
-496,06 euros TTC au titre du coût des commandements de payer en date des 28 janvier 2026 et 28 mai 2026 que la SCI BASEDE lui a fait délivrer ;
-le débouté de la demande de la SAS [K] [R] de condamner la SCI BASEDE à réaliser, sous astreinte, les travaux réparatoires.

Aux termes de ses conclusions transmises par RPVA le 16 juillet 2026 la SAS [K] [R] reprend ses précédentes demandes et demande :
-qu’elle soit autorisée à s’acquitter, à titre provisoire, de 80% du loyer contractuel, soit la somme trimestrielle de 35.270,06 euros TTC, jusqu’ à la remise en état complète des locaux
-condamner la SCI BASEDE à lui payer à titre provisionnel la somme de 45.000 euros HT à raison de son préjudice d’exploitation
-la condamnation de la SCI Basede et la SARL SERRIS REIM à lui payer une somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions transmises par RPVA le 21 juillet 2026 la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM reprennent leurs prétentions initiales et demandent de débouter la SAS [K] [R] de ses demandes reconventionnelles relatives à une réduction du loyer.

Aux termes de ses conclusions transmises par RPVA le 21 juillet 2026 la SAS [K] [R] reprend ses précédentes demandes.

Aux termes de leurs conclusions transmises par RPVA le 22 juillet 2026 la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM reprennent leurs prétentions initiales

A l’audience du 22 juillet 2026, les parties ont soutenu leurs demandes. L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures régulièrement signifiées, et ce en application de l’article 455 du code de procédure
civile.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, l’expertise sollicitée est nécessaire à la constatation et à la détermination de l’origine des désordres allégués par la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM, lesquelles justifient d’un motif légitime tiré :
-du rapport de la société [A] du 10 décembre 2020 (pièce n°11 de la partie demanderesse) mettant en exergue que “la structure complète de ce bâtiment est altérée par la corrosion. Plusieurs années sans protection efficace ont été nécessaire pour altérer ainsi les pièces.” ;
-du rapport de la société GLC du 9 octobre 2025 (pièce n°10 de la partie demanderesse) qui rajoute que “l’état de dégradation avancée des poutres transversales en acier résulte d’un manque d’entretien prolongé sur une période de cinquante ans, aggravé par la présence de fuites non détectées. Ces facteurs ont favorisé la corrosion des structures métalliques.”.

Si le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM disposent néanmoins d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elles allèguent, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Par conséquent, il convient d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée, dans les termes du dispositif, lesquels s’agissant de la demande subsidiaire tentant à ajouter un chef de mission en retiendront l’esprit (légitime) si ce n’est la formulation exacte sollicitée. Ainsi, l’expert devra “indiquer tout élément objectif utile permettant d’évaluer le préjudice”

Le versement de la provision initiale sera mis à la charge solidaire de la SCI BASEDE et de la SARL SERRIS REIM, dans l’intérêt et à la demande conjointe desquelles la mesure d’instruction est ordonnée.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire du 28 janvier 2026, à la SAS [K] [R], pour une somme de 44.129,15 €, au titre des loyers impayés suivant extrait de compte-joint, arrêté au 26.01.2026 (pièce n°16 de la partie demanderesse). Il n’y a cependant aucune précision sur la période de loyer impayé et notamment le point de départ de cette dernière. En outre, le bailleur le bailleur a fait délivrer un autre commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire du 28 mai 2026, à la SAS [K] [R], pour une somme de 17.935,38 €, au titre des loyers impayés suivant extrait de compte-joint, arrêté au 18.05.2026 (pièce n°30 de la partie demanderesse). Il n’y a ici non plus aucune précision sur la période de loyer impayé et notamment le point de départ.

Les commandements de payer n’étaient donc pas suffisamment précis.

Par voie de conséquent, il ne sera pas fait droit aux demandes de provision au titre de la dette locative, au titre du coût des commandements de payer en date des 28 janvier 2026 et 28 mai 2026, au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement et du montant des intérêts contractuels de retard.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS [K] [R]

D’une part, au stade du référé expertise ordonnant une mesure d’instruction ayant pour objet de déterminer l’existence et l’étendue des désordres et d’évaluer le préjudice consécutif, il serait tout à fait prématuré de condamner la SCI BASEDE à réaliser des travaux de remise en état sous astreinte et à payer une provision sur préjudice d’exploitation.

D’autre part, pour les mêmes motifs, se heurte en l’état à une contestation sérieuse la demande reconventionnelle visant à autoriser à ne verser que 80% du loyer (soit la somme trimestrielle de 35.270,06 euros TTC).

Par conséquent, l’ensemble des demandes reconventionnelles est rejeté.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de la SCI BASEDE et de la SARL SERRIS REIM, pour leur permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire au fond, les dépens doivent provisoirement demeurer à leur charge. Par contre, au stade du référé expertise, où seule la mesure d’instruction est ordonnée, les prétentions supplémentaires et reconventionnelles étant rejetées, l’équité commande de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres fraits irrépétibles. Leur demande respective à ce titre est donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder : Monsieur [C] [X]
Adresse : [Adresse 7]
[Localité 5]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de [Localité 6], lequel pourra prendre l’initiative
de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de
la sienne, avec mission de :

-Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations et de la tenue des opérations d’expertise ;
-Se rendre sur place et examiner le bâtiment de transport routier et logistique loué à la SAS [K] [R], sis au [Adresse 8] à [Localité 7], sur le terrain cadastrée section AX n°[Cadastre 1] ;
– Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
– Entendre tous sachants ;
– Établir un historique des éléments du litige, en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige ;
– Relever et décrire les désordres visés dans la présente assignation et affectant le bâtiment de transport routier et logistique loué à la SAS [K] [R], sis au [Adresse 8] à [Localité 7], sur le terrain cadastrée section AX n°[Cadastre 1] ;
– Rechercher et indiquer pour les désordres visés dans la présente assignation :
o leur origine, notamment si et dans quelle mesure l’entreposage de
matériaux corrosifs a pu contribuer aux désordres ;
o leur date d’apparition ;
o à partir de quelle date et par quel(s) moyen(s) (notamment constats visuels),
ces désordres auraient pu ou dû être constatés ;
o quelles mesures auraient pu ou dû être prises pour prévenir l’apparition et/ou l’aggravation desdits désordres ;
– Indiquer la nature, la durée et le coût des travaux nécessaires à l’exécution complète et la remise en état du bâtiment de transport routier et logistique loué à la SAS [K] [R], sis au lieudit « [Adresse 9] à [Localité 7], sur le terrain cadastrée section AX n°[Cadastre 1] ;
– Dire si la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM ont subi et/ou subissent des préjudices du fait des désordres visés dans la présente assignation, les préciser et proposer une évaluation du montant ;
– Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la Juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, et d’évaluer les préjudices subis par les SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM ;
– Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;
– Répondre aux dires et réquisitions des parties ;
-Indiquer tout élément objectif utile permettant d’évaluer le préjudice ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
– convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions
d’expertise ;
– à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ;
l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;
. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
– au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ;
communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,
. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 3.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM à la régie du tribunal judiciaire d’Angoulême le 2 octobre 2026 au plus tard ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 2 février 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de la mesure ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Rappelons que le fait qu’une demande de provision complémentaire soit pendante devant ce juge du service du contrôle des mesures d’instruction n’a pas pour effet de suspendre les opérations d’expertise, lesquelles doivent donc se poursuivre en application de l’ordonnance d’expertise, les dispositions légales ne prévoyant pas de règlement de l’expert au fur et à mesure de ses diligences et l’expert ne pouvant donc arguer d’une telle demande pendante pour interrompre le rythme normal de ses opérations tant qu’elle ne serait pas traitée ;

Rappelons aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :
“La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée” ;

Rappelons que :
1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure,
même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;
2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Déboutons la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM de toutes leurs demandes de provision ;

Déboutons la SAS [K] [R] de toutes ses demandes reconventionnelles ;

Disons que les dépens resteront à la charge de la SCI BASEDE et la SARL SERRIS REIM;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboutons les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 2 septembre 2026, par Madame Clémentine BLANC, président du tribunal judiciaire, assistée de Monsieur Ludovic PASCAL, cadre greffier, et signée par eux.

LE CADRE GREFFIER LE PRESIDENT