Référé expertise des désordres affectant un bâtiment logistique : provisions locatives rejetées faute de commandements précis

Sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une expertise peut être ordonnée avant tout procès lorsque le demandeur justifie d’un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits susceptibles d’influer sur le litige. Des rapports techniques faisant apparaître une corrosion avancée, un défaut d’entretien prolongé et des fuites ont suffi à caractériser ce motif, sans préjuger de l’origine ni de l’imputabilité des désordres.

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La demande de paiement des loyers, frais de commandements, indemnité forfaitaire et intérêts a été rejetée : les commandements visant la clause résolutoire ne précisaient pas suffisamment la période des impayés ni leur point de départ. Cette insuffisance empêchait de considérer la créance comme certaine au stade du référé.

Les demandes reconventionnelles du locataire, relatives à la réduction du loyer, aux travaux sous astreinte et à l’indemnisation d’un préjudice d’exploitation, ont également été rejetées comme prématurées ou sérieusement contestables, l’expertise devant d’abord établir les désordres et leurs conséquences. Les dépens provisoires de l’expertise restent à la charge des demandeurs, tandis que les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées.

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Saisie en référé, la juridiction a ordonné une expertise portant sur les désordres affectant la charpente métallique, leur origine, les travaux nécessaires et les préjudices éventuels. Elle a rejeté les demandes de provisions formées par les propriétaires, les commandements de payer ne précisant pas suffisamment la période des impayés. Les demandes reconventionnelles du locataire, relatives notamment à une réduction du loyer, à des travaux et à un préjudice d’exploitation, ont également été rejetées.

La SCI BASEDE, devenue propriétaire d’un ensemble immobilier loué à une société exploitante de transport et de logistique, reproche l’existence de désordres affectant notamment la charpente métallique. La SARL SERRIS REIM intervient également dans la procédure. Deux rapports techniques évoquent une corrosion importante, un défaut d’entretien prolongé et des fuites.

Les propriétaires ont saisi le juge des référés afin d’obtenir une expertise et le paiement provisionnel d’arriérés locatifs, de frais de commandements et d’intérêts. Le locataire s’est opposé à ces demandes et a sollicité une réduction provisoire du loyer, la réalisation de travaux sous astreinte ainsi qu’une provision au titre d’un préjudice d’exploitation.

Le juge a ordonné une expertise destinée à déterminer les désordres, leur origine, les travaux nécessaires et les préjudices éventuels. Il a rejeté toutes les demandes de provisions, les commandements de payer ne précisant pas suffisamment la période des impayés. Les demandes reconventionnelles du locataire ont également été rejetées comme prématurées ou sérieusement contestables.

• Justifier d’un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile
• Produire des éléments techniques rendant le procès éventuel non manifestement voué à l’échec
• Réserver au juge du fond l’imputabilité définitive des désordres
• Établir une obligation non sérieusement contestable pour obtenir une provision
• Préciser la période et le point de départ des loyers impayés
• Éviter de statuer sur les travaux et préjudices avant les constatations d’expertise

• Rapport technique du 10 décembre 2020 sur la corrosion de la structure
• Rapport technique du 9 octobre 2025 sur le défaut d’entretien
• Constatations relatives aux fuites non détectées
• Extraits de compte annexés aux commandements de payer
• Commandements de payer des 28 janvier et 28 mai 2026

Les propriétaires obtiennent une expertise, mais aucune provision locative, les commandements étant insuffisamment précis. Le locataire ne bénéficie ni d’une réduction provisoire du loyer, ni de travaux sous astreinte, ni d’une provision d’exploitation avant les conclusions techniques.

• Consignation solidaire de 3 000 euros pour l’expertise
• Organisation des opérations contradictoires avec communication des pièces
• Rejet des provisions au titre des loyers et frais accessoires
• Rejet provisoire des demandes de réduction du loyer
• Support des dépens d’expertise par les propriétaires demandeurs
• Rejet des demandes fondées sur l’article 700

À faire

• Consigner la provision d’expertise dans le délai fixé
• Communiquer les rapports techniques et pièces contractuelles
• Participer aux réunions et observations contradictoires
• Documenter précisément l’origine et l’évolution des désordres
• Chiffrer distinctement les travaux et préjudices allégués

À éviter

• Produire des commandements sans période d’impayé précisée
• Demander une provision avant d’établir la créance
• Présenter des travaux sous astreinte avant l’expertise
• Transmettre des observations après le délai fixé par l’expert
• Confondre avance des frais et charge finale de l’expertise

Le motif légitime de l’expertise prévue par l’article 145

L’article 145 du Code de procédure civile permet une mesure d’instruction avant tout procès lorsque des faits susceptibles d’influer sur la solution doivent être établis. La juridiction retient ce motif au regard de deux rapports techniques décrivant une corrosion structurelle avancée, un défaut d’entretien prolongé et des fuites. Le débat sur l’origine et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond ; il suffit que le procès éventuel ne soit pas manifestement voué à l’échec.

La contestation sérieuse de la provision locative

Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision suppose que l’existence de l’obligation ne soit pas sérieusement contestable. Les commandements de payer visant la clause résolutoire mentionnaient des montants et des extraits de compte, mais ne précisaient pas la période des loyers impayés ni son point de départ. Cette imprécision a conduit au rejet des provisions concernant les loyers, les commandements, l’indemnité forfaitaire et les intérêts.

Le caractère prématuré des demandes reconventionnelles

La demande de travaux sous astreinte, la réduction provisoire du loyer et la provision pour préjudice d’exploitation ont été rejetées. L’expertise doit d’abord établir l’existence, l’étendue et l’origine des désordres ainsi que leurs conséquences. À ce stade, ces demandes sont prématurées ou se heurtent à une contestation sérieuse.

Article 145 du Code de procédure civile, Article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 232 à 248 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du Code de procédure civile, Article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, Articles 155 et 155-1 du Code de procédure civile, Article 2239 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile