N° RG 24/01370 -N°Portalis DBVX-V-B7I-PPJZ

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond du 26 janvier 2024

RG : 23/03524

S.A. ADOMA

C/

[G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 28 Octobre 2026

APPELANTE :

La société ADOMA, Société anonyme au capital de 133 335 152 €, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° B 788 058 030, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON, toque : 538

INTIMÉ :

M. [T] [G]

né le 11 Décembre 1985

[Adresse 2], sise [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Signification de la déclaration d’appel le 15 avril 2024 en l’étude du commissaire de justice

Défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Juin 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Septembre 2026

Date de mise à disposition : 28 Octobre 2026

Audience présidée par Nathalie LE BARON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Nathalie LAURENT, conseiller

– Nathalie LE BARON, conseiller

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 12 septembre 2019, la société Adoma a consenti à M. [G] un contrat de location d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 20,58 euros payable à terme échu, avec indexation.

Suivant acte du 30 septembre 2019, la société Adoma a consenti à M. [G] un contrat de résidence, portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant une redevance mensuelle de 408,32 euros payable à terme échu.

Suivant lettre signifiée par commissaire de justice le 21 mars 2023, la société Adoma a mis en demeure M. [G] d’avoir à régler la somme de 1 788,76 euros au titre des loyers et redevances échus suivant décompte arrêté au 14 mars 2023, cette mise en demeure rappelant les termes des clauses résolutoires insérées aux contrats locatifs.

Suivant citation délivrée le 16 août 2023, la société Adoma a fait assigner M. [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du contrat de résidence du 30 septembre 2019 et du contrat de location d’un emplacement de stationnement du 12 septembre 2019,

Autoriser l’expulsion M. [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

Condamner M. [G] au paiement de la somme de 2 246,83 euros au titre des redevances et loyers impayés, selon décompte arrêté au 27 avril 2023, redevance et loyer de mars 2023 inclus, outre les loyers, redevances et charges échus jusqu’au jour de l’audience,

Condamner M. [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance et du loyer, révisable selon les dispositions du contrat, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Condamner M. [G] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et de ses suites, incluant le coût d’envoi de la lettre recommandée.

Suivant jugement contradictoire du 26 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a :

Prononcé la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties et portant sur le logement et sur l’emplacement de stationnement situés [Adresse 5] à [Localité 4],

Autorisé la société Adoma à faire procéder à l’expulsion de M. [G] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamné M. [G] à payer à la société Adoma :

La somme de 1 453,32 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 novembre 2023, échéance d’octobre incluse,

Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamné M. [G] à payer à la société Adoma la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,

Condamné M. [G] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Par déclaration enregistrée le 20 février 2024, la société Adoma a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 29 juillet 2024 et signifiées à la partie intimée non constituée le 17 août 2024, la société Adoma demande à la cour de :

Juger l’appel de la société Adoma recevable,

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties et portant sur le logement et sur l’emplacement de stationnement situés [Adresse 7] à [Localité 4],

Condamné M. [G] à payer à la société Adoma la somme de 1 453,32 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 novembre 2023, échéance d’octobre incluse, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,

Statuant à nouveau,

Juger que le contrat de résidence sociale régularisé, le 30 septembre 2019, entre la société Adoma et M. [G] est un contrat soumis aux dispositions des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation relatifs à la protection des personnes logées en logement-foyer,

Juger que la résiliation du contrat de résidence sociale régularisé, le 30 septembre 2019, entre la société Adoma et M. [G], est soumise aux dispositions combinées des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, et non à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le constat de résidence sociale du 30 septembre 2019 portant sur le logement n°0016 situé au sein de la résidence ’[Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 4], et prononcer la résiliation dudit contrat depuis le 15 avril 2023, M. [G] n’ayant pas acquitté les causes de la mise en demeure du 14 mars 2023 dans le délai imparti,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de location d’emplacement de stationnement du 12 septembre 2019 et prononcer la résiliation dudit contrat depuis le 22 mars 2023, M. [G] n’ayant pas acquitté les causes de la mise en demeure du 14 mars 2023 dans le délai imparti,

Autoriser l’expulsion de M. [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique,

Condamner M. [G] au paiement de la somme de 8 715,91 euros au titre des redevances et loyers impayés selon un décompte actualisé arrêté au 11 juin 2024, redevance et loyer de mai 2024 inclus,

Condamner M. [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel de la redevance et du loyer, révisable selon les dispositions du contrat de résidence du 30 septembre 2019 et du contrat de location d’emplacement de stationnement du 12 septembre 2019, à compter de la date de résiliation de ces contrats jusqu’à la libération effective des lieux,

En tout état de cause,

Condamner M. [G] au paiement de la somme de 1 500 euros à la société Adoma au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [G] aux entiers dépens d’instance et admettre Me Rossi, avocat, au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des moyens développés par la partie appelante, conformément à l’article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à ses écritures.

M. [G], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel par exploit du 15 avril 2024 par procès-verbal déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

…

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les ’demandes’ tendant à voir ’constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des ’demandes’ tendant à voir ’dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande de résiliation du contrat de résidence

La société Adoma affirme que le contrat régularisé le 30 septembre 2019 avec M. [G] est un contrat de résidence sociale soumis aux dispositions des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation relatifs à la protection des personnes logées en logement-foyer, de telle sorte que ce contrat est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur précise que le contrat régularisé en l’espèce rappelle ces dispositions dans ses articles 10 et 11.

La société appelante expose avoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 14 mars 2023, mis en demeure M. [G] de régulariser, dans le délai d’un mois, le solde débiteur de son compte résident puis, cette lettre étant revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », la lui avoir signifiée par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023. Elle ajoute que M. [G] ne s’est pas exécuté et qu’elle est donc en droit de se prévaloir de la résiliation du contrat de résidence au 15 avril 2023.

Sur ce,

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exclut l’application de ses dispositions aux logements-foyers, régis par les dispositions des articles L. 633-1 à L. 633-5 du code de la construction et de l’habitation.

Le jugement déféré ne pourra donc qu’être infirmé en ce qu’il a statué en se référant aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, inapplicables en l’espèce.

Aux termes du contrat régularisé entre les parties, le résident s’engageait notamment à payer la redevance aux termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

Par ailleurs, le contrat stipulait une clause résolutoire libellée en ces termes : « le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants :

– En cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ».

En l’espèce, il résulte des éléments soumis à la cour que le compte résident de M. [G] présentait, au 14 mars 2023, échéance du mois de février 2023 incluse, un solde débiteur de 1 788,76 euros au titre des redevances du logement et loyers de l’emplacement de stationnement impayés.

Il n’est justifié ni de l’envoi ni de la réception de la mise en demeure de payer, visant la clause résolutoire contractuelle, datée du 14 mars 2023.

La société Adoma justifie en revanche avoir fait signifier cette mise en demeure à M. [G], par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023 remis à étude.

Les pièces produites, et en particulier le décompte actualisé établi par la société Adoma, établissent que M. [G] n’a pas régularisé sa dette dans le délai d’un mois qui lui était imparti, étant relevé qu’il n’a plus effectué le moindre règlement depuis le 5 août 2022.

Il convient donc de constater la résiliation du contrat de résidence, par acquisition des effets de la clause résolutoire, au 21 avril 2023.

Depuis lors, le maintien indu de M. [G] dans les lieux cause à la société Adoma un préjudice justifiant l’allocation à son profit d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 434 euros, qui sera due jusqu’à libération effective du logement.

Enfin, il doit être relevé qu’il n’a pas été interjeté appel des dispositions du jugement autorisant l’expulsion de M. [G] du logement loué.

Sur la demande de résiliation du contrat de location d’un emplacement de stationnement

La société Adoma se prévaut de la clause résolutoire contractuelle, dont les termes avaient été rappelés au locataire dans la mise en demeure du 14 mars 2023, fait valoir que l’arriéré locatif n’a pas été apuré dans le délai de huit jours imparti à M. [G] et estime qu’elle est donc en droit de se prévaloir de la résiliation de ce contrat au 22 mars 2023.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, le contrat régularisé entre les parties stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer et de ses accessoires, ou à défaut d’exécution de l’une des charges et conditions du contrat, et huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de remplir ses obligations ou payer la somme due en principal, frais et intérêts inclus ou de non-exécution de ses obligations restée infructueuse, la location sera résiliée de plein droit, l’expulsion ayant lieu sur simple ordonnance de référé sans autre formalité judiciaire.

En l’espèce, il résulte des éléments soumis à la cour que le compte résident de M. [G] présentait, au 14 mars 2023, échéance du mois de février 2023 incluse, un solde débiteur de 1 788,76 euros au titre des redevances du logement et loyers de l’emplacement de stationnement impayés.

Il n’est justifié ni de l’envoi ni de la réception de la mise en demeure de payer, visant la clause résolutoire contractuelle, datée du 14 mars 2023.

La société Adoma justifie en revanche avoir fait signifier cette mise en demeure à M. [G], par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023 remis à étude.

Les pièces produites, et en particulier le décompte actualisé établi par la société Adoma, démontrent que M. [G] n’a pas régularisé sa dette dans le délai de huit jours qui lui était imparti, étant relevé qu’il n’a plus effectué le moindre règlement depuis le 5 août 2022.

Il convient donc de constater la résiliation du contrat de location d’un emplacement de stationnement, par acquisition des effets de la clause résolutoire, au 29 mars 2023.

Depuis lors, le maintien indu de M. [G] dans les lieux cause à la société Adoma un préjudice justifiant l’allocation à son profit d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 24 euros, qui sera due jusqu’à libération effective de l’emplacement de stationnement.

Enfin, il doit être relevé qu’il n’a pas été interjeté appel des dispositions du jugement autorisant l’expulsion de M. [G] de l’emplacement de stationnement.

Sur le montant de la dette locative

La société Adoma sollicite la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 8 715,91 euros au titre des redevances et loyers impayés, selon un décompte arrêté au 11 juin 2024, redevance et loyer de mai 2024 inclus.

Par ailleurs, le bailleur précise avoir appris que M. [G] dispose d’un autre logement situé [Adresse 10] à [Localité 5], pour lequel il perçoit une allocation de logement depuis le 1er février 2024, sans lui avoir donné congé et alors qu’il est strictement interdit à l’occupant d’une résidence sociale d’occuper deux logements.

Sur ce,

Il résulte des pièces versées au débat, et en particulier du décompte locatif arrêté au 27 avril 2023, que M. [G] restait redevable, au jour de la résiliation des contrats de location, loyer de l’emplacement de stationnement du mois de février 2023 et redevance du logement du mois de mars 2023 incluses, d’une somme de 2 223,55 euros.

Le juge des contentieux de la protection a condamné M. [G] à payer à la société Adoma la somme de 1 453,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 novembre 2023, échéance d’octobre incluse, alors que le décompte produit par le bailleur établit qu’en l’absence de tout paiement depuis le 5 août 2022, il était en réalité redevable, à cette date, d’une somme de 5 453,55 euros.

La décision du premier juge sera en conséquence infirmée et, la cour actualisant la créance au 11 juin 2024, indemnités d’occupation échues jusqu’au 31 mai 2024 incluses, M. [G] sera condamné à payer à la société Adoma la somme de 8 659,55 euros.

Sur les demandes accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, M. [G] supportera également les dépens d’appel, avec application, au bénéfice de Me ROSSI, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de le condamner à payer à la société Adoma la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision déférée sauf s’agissant de la condamnation de M. [G] aux dépens et au paiement d’une somme de 600 euros à la société Adoma sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du contrat de résidence conclu le 30 septembre 2019 à compter du 21 avril 2023,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation du logement situé [Adresse 11] à [Localité 4], due à compter du 22 avril 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, à la somme mensuelle de 434 euros,

Constate la résiliation du contrat de location d’un emplacement de stationnement conclu le 12 septembre 2019 entre les parties à compter du 29 mars 2023,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 7] à [Localité 4], due à compter du 30 mars 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, à la somme mensuelle de 24 euros,

Condamne M. [G] à payer à la société Adoma la somme de 8 659,55 euros au titre des redevances, loyers et indemnités d’occupation échus au 11 juin 2024, échéances du mois de mai 2024 incluses,

Condamne M. [G] à payer à la société Adoma les indemnités d’occupation fixées ci-dessus à compter du 12 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

Y ajoutant,

Condamne M. [G] aux dépens d’appel, avec application, au bénéfice de Me ROSSI, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] à payer à la société Adoma la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT