RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17767 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKHM7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2024 – tribunal judiciaire de Paris 2ème chambre civile- RG n° 22/02085

APPELANTE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 1]

[Localité 1]

N°SIREN : 542 016 381

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Florence CHOPIN de la SCP LANGLAIS CHOPIN, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 189

INTIMÉE

S.A.R.L. IMMO 456

[Adresse 2]

[Localité 2]

N° SIREN : 807 712 963

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Chloé SOULARD de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de Val-de-Marne

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Septembre 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Vincent BRAUD, président de chambre

Mme Valérie CHAMP, présidente de chambre

Mme Sophie MARMANDE, conseillère chargée du rapport

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Mélanie THOMAS

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Vincent BRAUD, président de chambre et par Mme Mélanie THOMAS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

* * * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société anonyme le Crédit industriel et commercial (CIC), créancière des époux [M] au titre de deux prêts respectivement de 44 000 euros et 181 000 euros, a engagé contre ces derniers une procédure de saisie immobilière en vertu de son privilège de prêteur de deniers.

Selon jugement du juge de l’exécution du 28 février 2019, la société à responsabilité limitée Immo 456, ayant une activité de marchand de bien, a été déclarée adjudicataire des lots de copropriété numéros 413, 423 et 1039 du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] au prix principal de 112 000 euros, outre les frais taxés à la somme de 9 493,34 euros. Ce jugement a été signifié aux débiteurs saisis le 3 avril 2019 et un commandement de quitter les lieux leur a été signifié les 21 et 24 juin 2019.

Les époux [M] s’étant maintenus dans les lieux, la société Immo 456 a diligenté une procédure d’expulsion et a obtenu leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

La procédure de saisie immobilière ayant été contestée par Monsieur [M], la cour d’appel de Paris a, selon arrêt du 17 juin 2021 :

-prononcé l’annulation du commandement de payer aux fins de saisie immobilière du 30 avril 2018, de l’assignation à l’audience d’orientation délivrée le 23 juillet 2018, du jugement d’orientation du 20 décembre 2018 ainsi que du jugement d’adjudication du 28 février 2019 ;

-ordonné la radiation de la publication du commandement aux fins de saisie immobilière du 30 avril 2018 ;

-condamné la société CIC à payer à M. [M] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts, outre la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 et les entiers dépens.

La société CIC a formé un pourvoi en cassation puis s’est désistée.

La société Immo 456 a obtenu à la suite de l’arrêt le remboursement du prix de vente consigné entre les mains du bâtonnier, ainsi que des charges de copropriété acquittées entre la date de l’adjudication et la date de son annulation.

Par exploits en date du 10 février 2022, la société Immo 456 a assigné la société CIC devant le tribunal judiciaire de Paris en remboursement des frais et honoraires acquittés, et paiement de la somme de 80 000 euros de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire en date du 12 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

– Condamné la société CIC à payer à la société IMMO 456 les sommes de :

– 23 134,56 euros à titre de remboursement de frais,

– 80 000 euros au titre de la perte de chance,

– la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

’ Condamné la société CIC au paiement des dépens.

Par déclaration du 17 octobre 2024, la société CIC a interjeté appel du jugement contre la société IMMO 456.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, la société CIC demande à la cour de :

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,

-Recevoir le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL en son appel et l’y déclarer bien fondé.

-Infirmer le jugement du 12 septembre 2024 en ce qu’il a condamné le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à verser à la société IMMO 456 la somme de 23.134,56 € ;

– Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation formée par la Société IMMO 456 au titre des droits d’enregistrement à hauteur de 801 €;

– Fixer l’indemnisation du préjudice financier à la somme de 11 715,71 € correspondant au montant des frais engagés par la société IMMO 456 ;

– Infirmer le jugement en ce qu’il a accordé à la société IMMO 456 une indemnité de 80.000 € au titre de l’indemnisation en réparation de la perte de chance de revendre le bien immobilier avec une plus-value ;

– Rapporter à de plus justes proportions le montant de l’indemnisation au titre de la perte de chance.

Subsidiairement,

– Fixer l’indemnisation de la perte de chance à la somme de 56.064,44 € correspondant à la plus-value retenue par le Tribunal déduction faite des frais nécessairement exposés à hauteur de 23.935,56 € ;

– Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamné le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à verser à la société IMMO 456 la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL aux entiers dépens.

– Condamner la société IMMO 456 à payer au CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

– Condamner la société IMMO 456 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025 la société Immo 456 demande à la cour de :

Vu les articles 1240 et 1241 du Code Civil,

-Débouter le CIC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

-Confirmer le jugement rendu le 12 septembre 2024 par la 2ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de PARIS ;

-Condamner le CIC à payer à la société IMMO 456 la somme de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Mettre à sa charge les entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2026 et l’audience fixée au 15 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société Immo 456

Moyens des parties

A l’appui de sa contestation des quantums des préjudices retenus par le tribunal, la société CIC fait valoir que les frais nécessaires engagés par l’adjudicataire se limitent à la somme de 11 715,71 euros, correspondant aux seuls frais et émoluments taxés, outre les émoluments de vente, mais sous déduction des droits d’enregistrement restitués, ainsi que des autres frais sollicités en défense dont ceux liés à la procédure d’expulsion. S’agissant de la perte de chance de revendre le bien, elle sollicite la réduction de l’indemnité allouée en considération de l’état du bien, et, subsidiairement, de voir fixer l’indemnisation à la somme de 56 064,44 euros correspondant à la plus-value fixée par le tribunal sous déduction des frais nécessairement exposés chiffrés en défense à la somme de 23 935, 56 euros.

La société Immo 456 sollicite l’indemnisation de l’entier préjudice consécutif à l’annulation de la vente imputable à la banque, à savoir les frais exposés non seulement pour prendre possession du bien et poursuivre l’expulsion des occupants mais également pour être indemnisée de l’occupation indue dans le cadre d’une procédure devant le tribunal administratif. Elle évalue en outre sa perte de chance de revendre le bien avec une plus-value à la somme de 100 000 euros, frais d’acquisition d’ores et déjà déduits, compte tenu des estimations versées et de l’état du bien.

Réponse de la cour

L’article 1240 alinéa 1er du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En matière d’indemnisation de la perte de chance, seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (Civ. 1re, 21 nov. 2006, no 05-15.674) et sa réparation qui doit être mesurée à la chance perdue ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (Civ. 1re, 9 avr. 2002, Bull. 2002 I 116).

La responsabilité de la société CIC dans l’annulation de la procédure de saisie immobilière au cours de laquelle la société Immo 456 a été déclarée adjudicataire du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] n’est pas contestée et pas davantage le principe de l’indemnisation de l’entier préjudice de la société Immo 456.

Concernant les frais exposés par l’adjudicataire, il convient d’ajouter aux frais taxés dans le jugement d’adjudication et aux émoluments du poursuivant, non contestés, les émoluments et honoraires de conseil supportés par l’adjudicataire (pièce n° 22 intimée), outre les frais de publication et de radiation des inscriptions également à sa charge (pièces n° 24 et 25), ainsi que les honoraires exposés dans le cadre de la procédure d’annulation de la saisie (pièce 29), soit au total la somme de 16 129,49 euros. En revanche, le premier juge a exactement écarté les droits d’enregistrement de 801 euros en application de l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts au termes duquel ’En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée’, eu égard à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 17 juin 2021passé en force de chose jugée, et étant observé que l’intimée ne répond pas sur leur restitution.

Les honoraires, frais d’exécution et de facture d’entretien exposés par la société Immo 456 devant le tribunal administratif et le juge des référés en raison du maintien dans les lieux des débiteurs saisis, font partie intégrante du préjudice de la société Immo 456 dès lors qu’elle les a exposés en pure perte à la suite de la restitution du bien. Dûment justifiés (pièces 26 à 32-b), ils seront pris en compte pour la somme de 6975,89 euros.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement de première instance mais seulement en ce qu’il a condamné la société CIC à payer la somme de 23 134, 56 euros, et, statuant à nouveau, de la condamner à payer à la société Immo 456 la somme de 23 105,38 euros, montant du préjudice financier.

S’agissant du préjudice lié à sa perte de chance de revendre le bien avec une plus-value, la société Immo 456 justifie suffisamment par plusieurs estimations (pièces n° 36 à 40) du niveau du marché immobilier pour des biens comparables et situés dans le même secteur géographique et, ainsi, avoir pu escompter une plus-value de l’ordre de 100 000 euros au regard du prix d’adjudication de 112 000 euros, laquelle n’est pas minorée par le procès-verbal de description des lieux (pièce n° 6 du CIC) qui révèle un bien en état d’usage. Eu égard en outre au dynamisme du marché immobilier, la probabilité pour l’intimée de réaliser une plus-value était importante.

Cependant, la société CIC soutient justement que l’ensemble des frais exposés pour acquérir un bien libre de toute occupation sont des charges déductibles du prix de revente escompté.

Ces éléments conduisent à fixer le préjudice de perte de chance de la société Immo 456 à la somme de 60 000 euros.

Le jugement sera infirmé mais seulement sur le quantum de la perte de chance, et la société CIC sera condamnée à ce titre à payer à la société Immo 456 la somme de 60 000 euros avec intérêts au taux légal.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’appelante supportera donc la charge des dépens exposés en cause d’appel par la société Immo 456.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du secundo ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

Sur ce fondement, la société CIC sera condamnée à payer à la société Immo 456 la somme de 2000 euros.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 12 septembre 2024 en ce qu’il a condamné le Crédit industriel et commercial à payer à la société Immo 456 la somme de 23 134,56 euros à titre de remboursement de frais et la somme de 80 000 euros au titre de la perte de chance ;

le CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

CONDAMNE la société le Crédit industriel et commercial à payer à la société Immo 456 la somme de 23 105, 38 euros, au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE la société le Crédit industriel et commercial à payer à la société Immo 456 la somme de 60 000 euros, au titre de sa perte de chance, avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNE la société le Crédit industriel et commercial aux dépens exposés en cause d’appel par la société Immo 456 ;

CONDAMNE la société le Crédit industriel et commercial à payer à la société Immo 456 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

* * * * *

Le greffier Le président