RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 26/00275 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HSUN
NAC : 82C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 29 Octobre 2026

DEMANDERESSE

Mme [Y], [A] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

Mme [E] [T] [U] [C]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3] prise en la personne de son syndic en exercice la Société DELMONTE IMMOBILIER (CITYA DELMONTE), SAS immatriculée au RCS de [Localité 2], sous le numéro 478 274 962, sise au [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Ingrid BLAMEBLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

La Société DELMONTE IMMOBILIER (CITYA DELMONTE), SAS immatriculée au RCS de [Localité 2], sous le numéro 478 274 962, ès qualité de syndic de la [Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Ingrid BLAMEBLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1], prise en la personne de son syndic en exercice la COPRO IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 4], sous le numéro 488 258 435, sise au [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 9]
[Localité 1]

M. [N] [J] [S]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Jean-Bastien RISSON
Greffier : Emilie LEBON 
Audience Publique du : 08 Octobre 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 29 Octobre 2026, par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Emilie LEBON, cadre greffière 

Copie exécutoire à Maître délivrée le :
Me Alain ANTOINE
Me Ingrid BLAMEBLE
Me Florent MALET
Service des expertises

EXPOSÉ
Vu l’article 145 du Code de procédure civile,
Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, à la demande de Mme [Y] [K], délivrée à Mme [E] [C] et M. [N] [S] le 30 juin 2026, au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] le 2 juillet 2026 ainsi qu’au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et à son Syndic, la SAS DELMONTE IMMOBILIER exploitant l’enseigne CITYA, le 6 juillet 2026, tendant principalement à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire pour rechercher et relever les désordres affectant son ensemble immobilier, tels que développés dans l’exploit introductif d’instance, d’en déterminer l’origine, les conséquences et les travaux propres à y remédier, et en outre à voir condamner in solidum M. [S], Mme [C], le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], la SAS DELMONTE IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à lui payer la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles,
Vu les conclusions notifiées dans les intérêts du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et de la SAS DELMONTE IMMOBILIER le 21 juillet 2026, qui sollicitent de débouter Mme [K] de ses demandes dirigées contre la SAS DELMONTE IMMOBILIER citée in personam, et, pour le surplus, de compléter la mission de l’expert judiciaire, ainsi qu’en outre de débouter Mme [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles et de condamner celle-ci à leur payer une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,
Vu les conclusions notifiées dans les intérêts de M. [S] et Mme [C] le 18 août 2026 qui sollicitent d’être mis hors de cause et, en outre, de voir condamner Mme [K] à leur payer une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,
Vu les conclusions en réplique notifiées le 23 septembre 2026 dans les intérêts de Mme [K], qui maintient ses demandes et sollicite en outre de débouter les défendeurs de leurs demandes,
Vu l’absence de comparution du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], régulièrement assigné et avisé de l’audience par remise de l’acte à personne,
Vu les audiences des 27 août et 24 septembre 2026, où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,
Vu l’audience du 8 octobre 2026 lors de laquelle les parties comparantes, représentées par leur conseil respectif, s’en sont rapportées à leurs écritures,
Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour être plus amplement informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la demande d’expertise
S’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.
Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.
L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec.

En l’espèce, Mme [K] expose avoir acquis de M. [S] et Mme [C], suivant acte authentique du 27 septembre 2022, un appartement type T2 au sein de la [Adresse 6] sise [Adresse 5] à [Localité 5] et avoir constaté, entre janvier 2024 et février 2025, des infiltrations d’eau, aggravées par le passage du cyclone Belal, causant des dégâts au mur et au sol. Elle fait également valoir qu’un nouveau dégât des eaux serait survenu le 28 avril 2025 à la suite du cyclone Garance.
Ces allégations sont notamment corroborées par une déclaration de sinistre en date du 7 février 2024, un rapport de recherche de fuites établi par la société PROFUITE le 25 janvier 2024 et un rapport d’expertise amiable du cabinet Polyexpert en date du 7 octobre 2025, ainsi qu’un constat de commissaire de justice en date du 12 mai 2025.
Sollicitant leur mise hors de cause, M. [S] et Mme [C] font valoir que Mme [K], préalablement à son acquisition, occupait le bien au titre d’un bail d’habitation depuis le 15 avril 2021, lui reprochant de ne jamais leur avoir dénoncé d’infiltrations. Ils soutiennent également que le précédent locataire n’avait pas davantage fait état d’infiltrations et produisent son témoignage pour en attester, de sorte qu’il serait établi qu’ils n’avaient pas connaissance des désordres, privant de motif légitime la demande formée à leur encontre.
Sollicitant de débouter Mme [K] de sa demande d’expertise en ce qu’elle est formulée à l’encontre du syndic, la SAS DELMONTE IMMOBILIER, celui-ci soutient qu’aucun élément ne permettrait d’établir l’existence d’une faute personnelle détachable de l’exercice normal de son mandat de syndic.
En réplique, Mme [K] fait valoir que la connaissance du vice par le vendeur n’est pas une condition de la responsabilité de ce dernier et expose qu’elle entend faire grief au syndic, malgré sa connaissance des désordres, d’avoir manqué à ses obligations de conservation et d’entretien des parties communes, en ne faisant pas réaliser les travaux urgents nécessaires pour remédier aux infiltrations, et de l’avoir maintenue dans l’ignorance de l’avancement du dossier, manquant ainsi à son devoir d’information et de diligence.
Or, il est exact que, pour ordonner une mesure d’instruction in futurum, le juge des référés doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties, lequel ne doit pas apparaître manifestement voué à l’échec.
Il convient donc de rappeler que, selon l’article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie, de sorte que l’existence d’un litige potentiel entre l’acquéreur et le vendeur concernant les infiltrations en litige est établie et que la demande de mise hors de cause de M. [S] et Mme [C] sera rejetée.
En outre, il convient de relever, d’une part, qu’aux termes de l’assignation délivrée le 6 juillet 2026, la SAS DELMONTE IMMOBILIER est recherchée ès qualités de Syndic de la [Adresse 6], d’autre part, que la demanderesse entend effectivement rechercher la responsabilité pour faute du syndic. Eu égard à la persistance des désordres et, en l’état des refus de travaux décidés par les assemblées générales des copropriétaires des 12 mai 2025 et 13 avril 2026, à l’insuffisance alléguée des travaux conservatoires entrepris depuis leur survenance, l’action en responsabilité contre le syndic n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.
Dans ces conditions, il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.
Par ailleurs, il sera fait droit aux demandes de missions complémentaires formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et son syndic, qui se rapportent directement au litige.

Sur les mesures accessoires
L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
S’agissant d’une mesure d’instruction, la demanderesse supportera la charge des dépens.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Rejetons la demande de mise hors de cause de Mme [E] [C] et M. [N] [S],
Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;
Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :
M. [Z] [M] – 1965
Inscrit de 2023 à 2027
[Adresse 11]
0262 22 80 27 / 0692 23 17 64
Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
Donnons à l’expert la mission suivante :
Relever et décrire les désordres subis par Madame [K] et affectant la résidence et l’appartement litigieux et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant à l’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du Code de procédure civile ; En détailler l’origine, les causes, et l’étendue, et dire s’ils étaient présents lors de la vente de l’appartement litigieux par les consorts [S] et [C] à Madame [K] ; Dire si les consorts [S] et [C] avaient connaissance de ces désordres ; Fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à qui sont imputables ces désordres, et dans quelles proportions ; Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de la construction et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; Donner son avis sur les préjudices et les coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues, et dans quelles proportions, et d’évaluer les préjudices subis ; Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ; Vérifier et décrire, en plus des désordres affectant l’appartement n°3, l’état des parties communes susceptibles d’être impactées par les infiltrations, notamment le mur mitoyen entre la [Adresse 6] et la [Adresse 10], le parking souterrain, ainsi que les espaces communs, afin d’apprécier l’étendue globale des désordres liés à la façade enterrée et aux ouvrages mitoyens ;Évaluer les risques structurels liés aux désordres constatés et aux travaux envisagés, notamment les risques de fragilisation du mur mitoyen et des fondations, en tenant compte des observations relatives à la complexité technique et aux risques évoqués par le syndic et les experts ; Analyser l’efficacité des mesures conservatoires déjà mises en œuvre (telles que les traitements d’étanchéité ponctuels, nettoyages, masticages) et recommander, le cas échéant, des mesures conservatoires complémentaires urgentes pour limiter l’aggravation des désordres en attendant la réalisation des travaux définitifs ; Vérifier la conformité des ouvrages existants et des travaux préconisés aux normes et réglementations applicables, notamment en matière d’étanchéité, de sécurité et d’urbanisme, en tenant compte des diagnostics et rapports techniques à transmettre ; Évaluer l’impact des désordres sur la valeur vénale de l’appartement litigieux, en complément de l’évaluation des préjudices matériels et esthétiques, afin d’éclairer la juridiction sur les conséquences économiques du sinistre ; En cas d’urgence ou de péril en la demeure, reconnus par l’expert judiciaire, la demanderesse sera autorisée à faire exécuter, à ses frais et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction d’un maître d’œuvre, si nécessaire et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert, qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;Ainsi qu’en outre,
Déterminer l’origine exacte des désordres et dire s’ils procèdent des parties communes de la [Adresse 6], du fonds de la [Adresse 10] ou d’un ouvrage le cas échéant mitoyen aux deux copropriétés ;Donner tous les éléments techniques permettant à la juridiction de se prononcer sur l’imputabilité et les responsabilités respectives du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] ; Indiquer si les travaux de reprise nécessitent une intervention, même partielle, depuis le fonds ou sur les ouvrages de la [Adresse 10], et dans quelle mesure un droit d’accès ou une servitude de tour d’échelle serait nécessaire à cette fin, les conditions d’un tel accès étant subordonnées à son caractère indispensable, à l’absence d’alternative depuis le fonds du demandeur aux travaux et à la proportionnalité de la gêne occasionnée ;Chiffrer le coût des travaux de reprise en répartissant, dans la mesure du possible, la part incombant à chacune des deux copropriétés au regard de la mitoyenneté ou de la propriété des ouvrages concernés.Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;Se rendre sur les lieux, situés [Adresse 5] à [Localité 5] et si nécessaire faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ;→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;
Fixons à la somme de 3.500 € (trois mille cinq cents euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [Y] [K] à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS de la Réunion avant le 4 décembre 2026 à midi ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ;

Disons que la consignation doit se faire par virement sur le compte ci-dessous :

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS de la Réunion, service du contrôle des expertises, avant le 4 juin 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises ;
Condamnons Mme [Y] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance ;
Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Et la présente ordonnance a été signée par Jean-Bastien RISSON, Président du tribunal judiciaire, et Émilie LEBON, Greffière.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée éléctroniquement par le Président et le Greffier.

La Greffière, Le Président,