RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 26/00151 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HP4K
NAC : 34G

JUGEMENT STATUANT SELON
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 29 Octobre 2026

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic la S.A.R.L. ARC EN CIEL, immatriculée au RCS de [Localité 1] ([Localité 2]) sous le numéro 521 086 421, dont le siège est sis [Adresse 2] ([Localité 2]), pris en la personne de son gérant
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

SCI [K], SCI immatriculée au RCS de Saint-Denis (La Réunion) sous le numéro 820 571 669, représentée par son gérant
[Adresse 4]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Samia SADAR-DITTOO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Patricia BERTRAND
Greffier : Emilie LEBON 
Audience Publique du : 24 Septembre 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 29 Octobre 2026, par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie LEBON, cadre greffière 

Copie exécutoire à Maître délivrée le :

Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES
Me Samia SADAR-DITTOO

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [K] est propriétaire des lots n°4,8, 41 et 42 de la résidence LE GABRIEL située [Adresse 3], à SAINT ANDRE.

La société ARC EN CIEL a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 21 décembre 2022.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l’ensemble des copropriétaires, dont la SCI [K].

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des années 2022 à 2024 lui ont été transmis.

La mise en demeure de payer datée du 10 octobre 2025, non retirée au motif que la SCI était inconnue à l’adresse, est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 1er avril 2026 d’un solde débiteur de charges de copropriété d’un montant principal de 8000,64 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ARC EN CIEL, a fait assigner la SCI [K] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 24 septembre, il maintient ses demandes qui tendent à faire condamner la SCI [K] à lui payer :
La somme de 1751,12 € au titre des provision non encore échues et la somme de 6.249,52 € représentant les charges de copropriété impayées au titre des exercices précédents, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025, sommes qui seront à actualiser au jour de la décision à intervenir ;La somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;La somme de108,50 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 302 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il demande également d’ordonner l’exécution provisoire et la capitalisation des intérêts.

Par conclusions enregistrées le 23 septembre, la SCI [K] reconnait devoir la somme de 8000,64 euros au titre des charges de copropriété qu’elle demande à pouvoir régler selon un échéancier de 24 mois et conclut au rejet des demandes présentées au titre des dommages intérêts et des frais irrépétibles.

La présidente a informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

Vu les dispositions des articles 10, 14-1 et les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner la défenderesse à payer la somme de 5891,02 €, correspondant aux arriérés de charges impayées après déduction des frais de relance (70 euros et 30 euros), des honoraires de constitution du dossier et de mise en demeure (150 euros et de 108,50 euros frais de mise en demeure) puisqu’il ne s’agit pas de charges de copropriété impayées.

Une première mise en demeure a été délivrée le 13 décembre 2024 à la SCI, alors domiciliée au [Adresse 5] à ST Denis ( pli avisé non réclamé) pour un montant inférieur à celui réclamé aujourd’hui. Une seconde mise en demeure lui été adressée le 10 octobre 2025 à une adresse distincte selon un pli revenu avec la mention ‘’ NPAI ‘’.

Dès lors, cette somme produira des intérêts légaux à compter de l’assignation délivrée au gérant de la SCI le 8 avril 2026.

Sur la demande au titre des provisions non encore échues

Vu les dispositions de l’article 19-2 susvisé, et vu la mise en demeure du 10 octobre 2025, qui a rendu immédiatement exigibles les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours non encore échues à cette date, il convient de condamner la SCI [K] à payer la somme de 1751,12 € au titre des provisions non encore échues.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

En application des dispositions de l’article 10-1 précité, les seuls frais pouvant être mis à la charge du défendeur s’élèvent à la somme de 108,50 € correspondant au coût de rédaction de la mise en demeure.

Etant rappelé que les sommes correspondant aux frais de relance (30 € et 70 €) et aux frais de constitution de dossier avocat (150 €) ont été retirées de la dette de la défenderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l’exercice des voies de droit, même dépourvue d’intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d’en apporter la preuve.

En l’espèce le requérant ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande.

Sur les délais de paiement

La SCI sollicite un échéancier sur 24 mois et le requérant n’a présenté aucune observation en réplique.

Vu les explications et les pièces fournies à l’appui de sa demande , il y sera fait droit selon les modalités fixées dans le dispositif de la décision.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCI, qui succombe, sera condamnée à payer la somme de 1 302 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE la SCI [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL ARC EN CIEL,

La somme de 1751,12 € au titre des provision non encore échues, qui produira intérêts au taux légal à compter du 08 avril 2026 ;La somme de 5891,02 € représentant les charges de copropriété impayées au titre des exercices précédents, qui produira des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2026, La somme de 108,50 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 11 décembre 2024 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

AUTORISE la SCI [K] à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels réguliers de 333 €, le premier versement devant intervenir au plus tard dans la quinzaine de la signification de la présente décision, outre un dernier versement correspondant au solde restant dû ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible , sans nouvelle mise en demeure ;
CONDAMNE la SCI [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL ARC EN CIEL, la somme de 1302 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision,

CONDAMNE la SCI [K] aux dépens.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée éléctroniquement par le Président et le Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE