MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00195 – N° Portalis DB3J-W-B7K-HCZ4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 28 Octobre 2026

DEMANDEURS :

LE :

Copie simple à :
-Me DIBANGUE
-Me BARROUX
-Me TRIBOT
-service des expertises (X3)
Madame [L] [X] épouse [Q]
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [Q]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Guy DIBANGUE avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Madame [V] [I]
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [H] [J]
demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Paul BARROUX avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [P] [M]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Laurent TRIBOT avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 09 Septembre 2026.

Délibéré du 7 octobre 2026, prorogé au 28 octobre 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 5 mars 2021, Madame [L] [Q] et Monsieur [E] [Q] ont acquis auprès de Monsieur [H] [J] et de Madame [V] [I] une maison d’habitation située [Adresse 5].

Monsieur [P] [M], propriétaire de la maison voisine, située [Adresse 6], a constaté un problème d’écoulement des eaux pluviales en provenance de la toiture des époux [Q] sur sa propriété.

Le 5 mars 2025, un rapport d’expertise protection juridique a été établi pour le compte des époux [Q].

Par LRAR en date du 11 juillet 2025, Madame [L] [Q] a sollicité auprès de Monsieur [H] [J] et Madame [V] [I] la prise en charge des travaux de remise en état de la toiture sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

Par procès-verbal du 24 février 2026, Monsieur [N] [W], conciliateur de justice près le tribunal de proximité de Châtellerault, a constaté la carence de la procédure de conciliation.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 6 juillet 2026, et signifié domicile le 8 juillet 2026, Madame [L] [Q] et Monsieur [E] [Q] ont assigné Monsieur [H] [J] et Madame [V] [I], ainsi que Monsieur [P] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers afin de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire et réserver les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2026, Monsieur [P] [M] a demandé au juge des référés de rejeter la demande d’expertise judiciaire, de condamner Madame [L] [Q] et Monsieur [E] [Q] à exécuter les travaux prévus au devis sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et de les condamner aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2026, Monsieur [H] [J] et Madame [V] [I] ont demandé au juge des référés de rejeter les demandes, fins et conclusions des époux [Q] et de les condamner à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 8 septembre 2026, les époux [Q] ont demandé au juge des référés, à titre principal, de débouter Monsieur [H] [J], Madame [V] [I] et Monsieur [P] [M] de leurs demandes de rejet de l’expertise, de débouter Monsieur [P] [M] de sa demande tendant à les voir condamner à exécuter les travaux prévus au devis de l’EURL [F] sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

À titre subsidiaire, ils ont demandé, dans l’hypothèse où une mesure de travaux serait ordonnée, de dire qu’aucun travail susceptible de modifier la configuration actuelle des installations litigieuses ne pourra intervenir avant que l’expert judiciaire ait procédé à ses premières constatations contradictoires et fixé l’état des lieux, sauf mesure conservatoire urgente préconisée par celui-ci.

En toutes hypothèses, les époux [Q] ont réitéré leur demande d’expertise judiciaire, et demandé de débouter Monsieur [J] et Madame [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de dire que les dépens suivront le sort de l’instance au fond.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières écritures des parties pour un exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile,

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.»

En l’espèce, Madame [L] [Q] et Monsieur [E] [Q] attestent de la réalité des désordres allégués sur le bien qu’ils ont acquis de Monsieur [H] [J] et Madame [V] [I]. Il résulte du rapport d’expertise protection juridique du 5 mars 2025, que les eaux de plusieurs couvertures des époux [Q] s’écoulent sur la propriété de Monsieur [P] [M].

Monsieur [H] [J] et Madame [V] [I] s’opposent à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire au motif du caractère manifestement voué à l’échec de toute action au fond. En outre, ils opposent la prescription de l’action future fondée sur la garantie des vices cachés.

Monsieur [P] [M] s’oppose également à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire en affirmant que le débordement du toit et les canalisations étaient visibles au jour de la vente, que les travaux à réaliser ont déjà été chiffrés, et que Madame [L] [Q] s’était engagée dès le 14 septembre 2022 dans le cadre d’un procès-verbal d’engagement de médiation pénale à effectuer les travaux.

Il résulte des échanges entre Madame [L] [Q], Monsieur [H] [J], Madame [V] [I] et la SAS CAPIFRANCE, représenté par Monsieur [G], agent immobilier, et de l’acte et de la promesse de vente du 18 décembre 2020, que les époux [Q] ont négocié le prix de vente à la baisse en raison du coût des travaux de rénovation de la toiture.

Monsieur [H] [J] et Madame [V] [I] soutiennent que la partie litigieuse de la toiture était visiblement vétuste au moment de la vente, or ils ne produisent aucun élément pour démontrer leurs dires.

Toutefois, il est relevé que les pièces versées aux débats visent de manière générale des travaux de toiture à réaliser, sans précision sur leur nature et sans mention du désordre lié au déversement d’eaux pluviales sur la propriété du bien voisin.

Par ailleurs, il est constaté que Monsieur [P] [M] produit un rapport de protection juridique du 11 avril 2025, où il est indiqué qu’aucun travaux de couverture ou de zinguerie récente n’a été réalisée chez les époux [Q], alors même que ces derniers justifient d’une facture du 29 novembre 2021 concernant des travaux de rénovation sur la couverture de la partie habitation.

Les expertises de protection juridique n’ont pas établi si les ouvrages rénovés en 2021 correspondent ou non aux ouvrages à l’origine des écoulements d’eaux pluviales sur la propriété de Monsieur [P] [M].

En outre, s’agissant de la prescription de l’action future fondée sur la garantie des vices cachés, il est constaté que les époux [Q] versent aux débats l’attestation de Monsieur [P] [M] dans laquelle il indique avoir informé Monsieur [H] [J] et Madame [V] [I], avant la vente, de l’écoulement des eaux pluviales sur sa propriété, étant relevé que Monsieur [P] [M] ne conteste pas ces dires. Ainsi, les époux [Q] seraient susceptibles d’intenter une action fondée sur la réticence dolosive, dont le délai de prescription courrait à compter de la connaissance du dol.

Monsieur [H] [J] et Madame [V] [I] ne démontrent pas ainsi que toute action au fond est manifestement vouée à l’échec.

Au regard de tous ces éléments, il existe un débat sur la teneur, la nature, l’origine, la date d’apparition des désordres dénoncés, sur leur caractère apparent ou caché et sur la connaissance qu’ont pu en avoir les acquéreurs au moment de la vente. Les réponses à ces questions techniques sont nécessaires au titre d’une action notamment fondée sur les vices cachés et des garanties susceptibles d’être mobilisées.

Dès lors, il existe un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’instruction judiciaire au contradictoire de toutes les parties qui permettra d’appréhender l’ensemble des questions utiles à un éventuel futur procès.

Une mesure d’expertise sera ordonnée, aux frais avancés par Madame [L] [Q] et Monsieur [E] [Q], selon la mission définie au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle d’exécution forcée formulée par Monsieur [P] [M]

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Monsieur [P] [M] sollicite la condamnation des époux [Q] à exécuter les travaux prévus au devis de I ’EURL [F] [S], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, sur le fondement de l’article 681 du code civil.

Toutefois, la demande de Monsieur [P] [M] se heurte à la nécessité d’organiser une mesure d’expertise juridique afin de connaître la teneur, l’origine, la date d’apparition des désordres allégués, avant tout procès au fond. De plus, la mesure d’instruction qui sera ordonnée permettra d’établir la nature des travaux à réaliser afin d’en assurer leur pérennité, en conformité avec les intérêts de Monsieur [P] [M].

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.»

La mesure d’instruction étant ordonnée dans l’intérêt de Madame [L] [Q] et Monsieur [E] [Q], ils seront provisoirement condamnés aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%.»

Madame [L] [Q] et Monsieur [E] [Q] sont provisoirement condamnés aux dépens. L’équité commande cependant, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [H] [J] et Madame [V] [I] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une mesure d’expertise au contradictoire des autres parties ;

Désignons pour y procéder,

[T] [C]
Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Poitiers
[Adresse 7]
[Localité 1]

Et en cas de refus ou d’empêchement,

Monsieur [U] [D]
Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Poitiers
[Adresse 8]
[Localité 1],

Avec mission de :

o Convoquer les parties en cause ainsi que leurs conseils par lettre recommandée avec accusé de réception,

o Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur les lieux du litige ;

o Décrire les désordres, non conformités, malfaçons ou non façons alléguées dans l’assignation et les pièces jointes ;

o Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; dire s’ils sont antérieurs à la vente ou étaient en germe lors de celle-ci ; dire notamment s’ils résultent d’un manquement aux règles de l’art ou d’un défaut d’entretien ; dire si les lieux ont été modifiées depuis la prise de possession ;

o Dire si ces désordres étaient connus du vendeur et/ou décelables par les acquéreurs ;

o Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ;

o Donner son avis sur les préjudices subis ;

o Faire toute observation utile ;

Disons que l’expert accusera réception de sa mission, nous fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe.

Disons que Madame [L] [Q] et Monsieur [E] [Q] devront consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de deux mille cinq cents euros (2.500€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général.

Disons que le secrétariat du service des expertises avisera l’expert commis de ladite consignation.

Disons que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté; ces conditions étant remplies, l’expert commis organisera la première réunion.

Disons que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.

Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu.

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois.

Disons que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu’il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif de ses opérations, répondant aux dires des parties, au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée.

Précisons que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales.

Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.

Disons que le juge chargé du contrôle des expertises, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Poitiers en vertu de l’article 155-1 du code de procédure civile, s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction.

Rejetons la demande de travaux forcés formulée par Monsieur [P] [M] ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ;

Rejetons la demande de Monsieur [H] [J] et Madame [V] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [L] [Q] et Monsieur [E] [Q] provisoirement aux dépens.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 7 octobre 2026, date prorogée au 28 octobre 2026 en raison d’une surcharge d’activité, par Monsieur Stéphane WINTER, vice-président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président