TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 28 Octobre 2026 – délibéré prorogé
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame ZABNER, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2026

N° RG 26/02317 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7Y36
Grosse délivrée le 28/10/2026
À
-Maître Olivier BAYLOT
-Maître Jean paul ARMAND
–
–

PARTIES :

DEMANDERESSE

[Z]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [O] [A], née le 03 Février 1989 à [Localité 1]
domiciliée [Adresse 2]

[F]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean paul ARMAND de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2017, la SA [Z] a donné à bail commercial à Madame [O] [A], des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 25920€, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Ledit contrat prévoit une faculté de substitution jusqu’à la date de prise d’effet du bail au profit de la SARL [F] en cours de formation et/ou d’immatriculation sous condition que :
– Madame [O] [A] ait la position de mandataire social dans la SARL [F] au registre du commerce des sociétés, et/en même temps que celle d’associer d’actionnaire majoritaire ;
– Madame [O] [A] reste garant et solidaire de la société substituée pendant toute la durée du bail, répondant ainsi solidairement du paiement des loyers, charges, accessoires et éventuellement indemnités d’occupation dues, le cas échéant, comme de l’exécution de toutes les clauses et conditions du présent bail.

La SA [Z] a fait délivrer à Madame [O] [A] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 2 mars 2026 pour une somme de 33885,20 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de Justice du 18 mai 2026, la SA [Z] fait assigner Madame [O] [A] et la SARL [F] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [Z] et donc la résiliation de plein droit du bail commercial à effet du 3 avril 2026 ;
– ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux loués par Madame [O] [A] et société LILLY ROSE et tous occupants de leur chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’Ordonnance à intervenir ;
– autoriser la société [Z] à procéder à l’expulsion de Madame [O] [A] et de la SARL [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours d’un serrurier et de la force publique ;
– ordonner le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers les lieux loués dans tel garde-meuble au choix de la smiété [V] [X] et aux frais de Madame [O] [A] et de la société [F] ;
– condamner solidairement par provision, sous la réserve de l’actualisation de la dette locative, Madame [O] [A] et la société [F] à payer à la société [Z] les sommes suivantes, selon décompte arrêté au 21 avril 2026 sauf à parfaire :
* Loyers et charges en principal 42261,25 euros
* Indemnité forfaitaire de IO 4226,12 euros
* Préjudices nés de la vacance des locaux 20752,10 euros
* intérêts de retard au taux contractuel à parfaire
* Pénalité contractuelle de 21365ème à parfaire
TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire 67239,47 euros
– ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil et conformément aux stipulations contractuelles de l’article 23.2..1 du Titre II du bail ;
– dire que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société [Z], conformément aux stipulations contractuelles ;
– fixer le montant de i’ indemnité d’occupation due par Madame [O] [A], solidairement
avec la SARL [F] sur la base du dernier loyer annuel exigible majoré de 50% à compter du 3 avril 2026 et jusqu’à libération complète des lieux ;
– condamner Madame [O] [A] solidairement avec la société [F] à payer à la société MERC’ALYS
ladite indemnité d’occupation provisionnelle ;
– rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;
– condamner par provision Madame [O] [A] solidairement avec la société [F] à payer à la société [Z] la somme de 3000€ par application des stipulations contractuelles et subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– condamner Madame [O] [A] aux entiers dépens, solidairement avec la société [F], qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation.

Initialement fixée à l’audience du 10 juin 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 8 juillet 2026 à la demande du défendeur.

À l’audience du 8 juillet 2026, la SA [Z], représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans son assignation à laquelle il convient de se référer, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

En défense, Madame [O] [A] et la SARL [F], représentées par leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :
– juger que la SARL [F] est le preneur effectif du bail commercial depuis le 3 octobre 2017 ;
– débouter la SA [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [O] [A] ;
– donner acte à la SARL [F] qu’elle ne conteste pas sa dette locative à l’égard de la SA [Z] dans la limite de 42261,25 euros selon décompte du 21 avril 2026;
– octroyer à la SARL [F] un échéancier d’une durée de 24 mois pour procéder au règlement de sa dette locative à l’égard de la SA [Z] dans la limite de 42261,25 euros selon décompte du 21 avril 2026, échéancier dont le point de départ serait fixé le cinq du mois suivant le prononcé de la décision à intervenir ;
– donner acte à la SARL [F] qu’elle procédera au paiement des loyers dus à la SA [Z], par échéance mensuelle payable le 30 de chaque mois jusqu’à ce que la créance de la SA [Z] soit intégralement payée ;
– débouter la SA [Z] de ses demandes de condamnation de la SARL [F] au paiement d’une indemnité forfaitaire de 10 %, de son prétendu préjudice né de la vacance des locaux et des pénalités contractuelles ;
– débouter la SA [Z] de sa demande de capitalisation des intérêts ;
– débouter la SA [Z] de sa demande de conservation du dépôt de garantie versée par la SARL [F] ;
– juger que la SA [Z] conservera à sa charge le paiement des dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026, puis prorogée au 28 Octobre 2026, en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS

Sur la mise hors de cause de Madame [O] [A]

Il apparaît que la société [F] a été créée le 2 octobre 2017 ayant comme adresse de siège celle du bien loué.

Il ressort des termes du bail commercial objet de la présente procédure que la date de prise d’effet, date limite à laquelle la SARL [F] devait être formée ou immatriculée pour pouvoir se substituer à Madame [O] [A], est intervenue le 2 octobre 2017, date de livraison du local au preneur. La SA [Z] ne démontre pas la réalité d’une livraison qui serait intervenue antérieurement.

Par conséquent, il convient de mettre hors de cause Madame [O] [A].

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestatbles, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, il convient de relever que la SARL [F] ne conteste pas la dette.

La SA [Z] verse aux débats un décompte au 21 avril 2026.

L’obligation du locataire de payer la somme de 42261,25 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 21 avril 2026, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SARL [F] à payer à la SA [Z] la somme provisionnelle de 42261,25 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 21 avril 2026.

Sur la clause pénale

Les clauses prévoyant l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut de paiement du preneur sont des clauses pénale (indemnité forfaitaire de 10%, préjudices nés de la vacance des locaux, intérêts de retards contractuels et pénalité contractuelle). Le juge du fond peut moduler la clause pénale.

En l’espèce, la SA [Z] sollicite le paiement de l’indemnité forfaitaire de 10%, des préjudices nés de la vacance des locaux, des intérêts de retards contractuels et de la pénalité contractuelle.

Le cumul des demandes dans ce sens est de nature à fournir un avantage excessif au bailleur qui est déjà indemnisé du retard de paiement par l’octroi des intérêts légaux. Ainsi cette demande devra être tranchée par le juge du fond.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Pour autant, il apparait que le commandement de payer en date du 2 mars 2026 a été signifié à Madame [O] [A] mais pas à la SARL [F].

Dans ces conditions, l’existence d’une contestation sérieuse doit conduire à dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du bailleur.

Sur la demande de report et de délais de paiement

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL [F] sollicite des délais de paiement de 24 mois pour le paiement de sa dette.

Elle fait valoir que le paiement immédiat de sa dette aurait pour effet d’absorber une part significative voire intégrale de sa trésorerie, mettant en péril la pérennité de son activité.

La SA [Z] s’oppose à cette demande.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à la SARL [F] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 23 versements de 1800 euros et un versement égal au solde de la dette.

Sur les autres demandes

Il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

la SARL [F], qui succombe, sera tenue aux dépens qui incluront le coût du commandement du 20 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Condamnons la SARL [F] à payer à la SA [Z], à titre provisionnel, une somme de 42261,25 euros, arrêtée au 21 avril 2026, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

AUTORISONS la SARL [F] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 1800 euros et un versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DISONS que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELONS que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’indemnité forfaitaire de 10%, des préjudices nés de la vacance des locaux, des intérêts de retards contractuels et de la pénalité contractuelle ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de résolution du contrat de bail et d’expulsion ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons la SARL [F] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.