Du 28 octobre 2026

5AA

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 26/02395 – N° Portalis DBX6-W-B7K-[Immatriculation 1]

S.A.R.L. BEOLETTO INVESTISSEMENTS

C/

[V] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 28 octobre 2026

JUGE : Madame Isabelle MARTINEZ,

GREFFIÈRE : Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. BEOLETTO INVESTISSEMENTS
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Nicolas MUNCK Avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Olivia ETCHEBERRIGARAY Avocate au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [D]
[Adresse 3]
[Localité 1]
ni comparant, ni représenté à l’audience

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Juillet 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier Ressort – Réputé contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date du 29 mars 2019 avec prise d’effet au 30 mars 2019, la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS a consenti à Monsieur [V] [D], un bail à usage d’habitation portant sur un logement, situé [Adresse 3] [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 510 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS a fait signifier à Monsieur [V] [D], un commandement de payer la somme de 1.832,35 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

La Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayés de loyers par voie électronique avec avis de réception du 28 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2026, la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS a fait assigner Monsieur [V] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir :

A titre principal :

– CONSTATER que le bail liant la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS à Monsieur [V] [D] est résilié le 27 novembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

A tire subsidiaire :

– CONSTATER que le bail liant la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS à Monsieur [V] [D] est résilié le 27 janvier 2026 par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

A tire infiniment subsidiaire :

– PRONONCER la résiliation judiciaire du bail liant la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS à Monsieur [V] [D] à compter de la signification de l’audience ou de l’audience ;

En toute hypothèse :

– ORDONNER l’expulsion de Monsieur [V] [D] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] [Localité 2] avec, si besoin, le concours de la force publique ;

– FIXER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (610,75 euros par mois à la date de l’assignation) à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

– CONDAMNER Monsieur [V] [D] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

– CONDAMNER Monsieur [V] [D] à lui payer la somme de 4.725,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées, arrêtée au mois de mars 2026, somme à parfaire au jour de l’audience ;

– CONDAMNER Monsieur [V] [D] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la GIRONDE par voie électronique avec avis de réception du 27 mars 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 juillet 2026.

Représentée par son conseil, la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS réitère ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.736,25 euros arrêtée à la date du 28 juillet 2026, échéance du mois de juillet incluse. Elle déclare s’opposer à toute demande du défendeur et, notamment, à toute demande de délais.

Au soutien de ses demandes, la société bailleresse invoque principalement l’application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer et que le montant de la dette continue d’augmenter.

Pour un exposé exhaustif des moyens venant au soutien des demandes, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [D], bien que régulièrement cité en l’étude par acte de commissaire de justice, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Il convient liminairement de rappeler que l’article 472 du code de procédure civile pose le principe que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La procédure sans représentation obligatoire devant le juge des contentieux de la protection est une procédure orale.

Aussi, dès lors que le défendeur n’est ni comparant, ni représenté devant le tribunal, celui-ci n’est saisi d’aucun moyen, d’aucune demande et statue au vu des seules pièces produites par le demandeur.

1/ Sur la résiliation du bail et l’expulsion

1.1 Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 27 mars 2026, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la société justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique, le 28 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action formée par la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS est, donc, recevable.

1.2. Sur la demande principale de résiliation du bail pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ,le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, la demande du bailleur.

Il résulte, également, de ce texte que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance, ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer, demeuré infructueux, lequel doit reproduire les dispositions légales applicables.
En l’espèce, l’article VIII du contrat de bail du 29 mars 2019 conclu entre la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS et Monsieur [V] [D], comporte une clause résolutoire rédigée en ces termes :

« Le présent contrat sera résilié de plein droit :
– En cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge ;
– En cas de défaut de versement du dépôt de garantie ;
– En cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire (sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire) ;
– En cas de trouble du voisinage constaté par une décision de justice ».

Il résulte, ainsi, des dispositions conventionnelles que le défaut d’assurance constitue une cause autonome d’acquisition de la clause résolutoire, distincte du défaut de paiement des loyers et des charges.

Par ailleurs, un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs a été délivré au locataire le 27 novembre 2025 suivant acte de commissaire de justice et visant la clause résolutoire du bail d’habitation en date du 29 mars 2019 et les dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, outre les dispositions de l’article 24 de cette loi.

Monsieur [V] [D] qui a fait le choix de ne pas comparaître à l’audience, ne justifie, donc, pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement précité.

Il n’est, par ailleurs, pas établi que la société bailleresse aurait souscrit une telle assurance pour le compte du locataire conformément aux dispositions conventionnelles et partant, pouvant faire obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, la clause résolutoire a acquis ses effets à l’expiration du délai d’un mois imparti, soit le samedi 27 décembre 2025 prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 29 décembre 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat de bail litigieux à cette date.

La résiliation étant acquise sur le fondement du défaut de justification par le défendeur d’une assurance contre les risques locatifs, il n’y a pas lieu d’examiner la demande formée à titre subsidiaire, tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

1.3 Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 29 décembre 2025, Monsieur [V] [D] est désormais occupant sans droit ni titre.

Il convient, dès lors, de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite des lieux, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance des biens.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le contrat de location relatif au logement s’était poursuivi, soit 610,75 euros au jour de l’audience.

Il y a lieu de condamner Monsieur [V] [D] au paiement de ces indemnités à compter du 30 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

2/ Sur la demande en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » ; l’article 1353 du code civil disposant qu’«Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est établi par les pièces produites par la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS (contrat de bail à usage d’habitation du 29 mars 2019, commandement visant la clause résolutoire délivré le 27 novembre 2025, décompte actualisé au 28 juillet 2026) que le locataire est redevable de la somme actualisée au montant de 6.736,25 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juillet 2026 incluse.

Le principe et le montant de la dette locative n’étant pas contestés par Monsieur [V] [D] qui a fait le choix de ne pas comparaître à l’audience et qui ne fait, donc, valoir aucun moyen, la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS, au vu des pièce produites, est fondée en sa demande.

En conséquence, Monsieur [V] [D] sera condamné au paiement des loyers arriérés, charges dûment justifiées et indemnités d’occupation actualisés au montant de 6.736,25 euros.

3/ Sur les demandes de fin de jugement

3.1. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Au cas présent, Monsieur [V] [D] succombant au principal, supportera, les dépens de la présente instance, lesquels comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture imposés pour le recouvrement de la créance locative.

3.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article précité au titre des frais irrépétibles au profit de la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS.

***

Enfin en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que la présente décision est décisoire à titre de provision.

PAR CES MOTIFS

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DIT que l’action diligentée par la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS à l’encontre de Monsieur [V] [D] est recevable ;

DIT que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail portant sur le logement, situé [Adresse 3] [Localité 2], sont réunies à la date du 29 décembre 2025 à minuit ;

DIT que Monsieur [V] [D] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment, par la remise des clés ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [V] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [D] à compter de la résiliation du contrat de bail soit, du 29 décembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du contrat de bail, soit à la somme 610,75 euros mensuels ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS la somme de 6.736,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 28 juillet 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à verser à la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS de ses demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTE la SARL BEOLETTO INVESTISSEMENTS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux entiers dépens les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est décisoire à titre de provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge et la Cadre-Greffière.

LA CADRE-GREFFIERE LA JUGE Chargée des contentieux de la protection