TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/01666 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCWY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, lors des plaidoiries et Clarisse BOUVON, lors du délibéré

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [A] [V] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 23 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La société VALLOGIS, devenue la SA VALLOIRE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [J] [S] et Madame [C] [Z] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 10 janvier 2013, ayant pris effet le 11 janvier 2013 moyennant un loyer mensuel de 710,44 euros, charges comprises.

La SA VALLOIRE HABITAT, a également donné à bail à Monsieur [J] [S] et Madame [C] [Z], un emplacement de parking accessoire au logement, sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 5 mars 2014 et moyennant un loyer mensuel de 33,48 euros, charges comprises.

Par courrier reçu par VALLOIRE HABITAT le 3 octobre 2023, Madame [C] [Z] a donné congé du logement qu’elle occupe.

Le 24 mai 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [J] [S] et Madame [C] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 501,89 euros, au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 13 mai 2024.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [S] et Madame [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 7 janvier 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-déclarer acquise les clauses résolutoires insérées aux baux ;
-ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [C] [Z] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [C] [Z] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [C] [Z] au paiement de la somme de 6 860,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;
-condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [C] [Z] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Deux diagnostics sociaux et financier de prévention des expulsions locatives ont permis d’apprendre que le couple s’était séparé. Madame [C] [Z] aurait emménagé sur la commune de [Localité 3] en décembre 2023. Elle a indiqué que la séparation est liée à des violences conjugales. Elle indiquait être à nouveau en couple et avoir eu un quatrième enfant. S’agissant de Monsieur [J] [S], il a déclaré vivre seul avec ses trois filles dans le cadre d’une garde alternée. Il a précisé que depuis la perte de son emploi de chauffeur de poids lourd en août 2024 et sa séparation avec Madame [C] [Z] en octobre 2024, il rencontrait d’importantes difficultés financières.

Appelée à l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 23 juin 2026, la demanderesse ayant indiqué devoir faire citer Madame [C] [Z], cette dernière ayant quitté les lieux depuis 2 ans.

Le 14 octobre 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a fait signifier à Madame [C] [Z] une assignation devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans pour l’audience du 23 juin 2026. Ladite assignation reprend les termes de la première assignation, avec une actualisation du montant de la dette locative à la somme de 16 096,37 euros.

A l’audience du 23 juin 2026, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [A] [V], a sollicité l’expulsion de Monsieur [J] [S] et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 21 693,85 euros. Si une assistante sociale aurait indiqué que Monsieur [J] [S] aurait donné congé, VALLOIRE HABITAT a indiqué ne l’avoir pas reçu.

Madame [C] [Z] n’a comparu à aucune des deux audiences. Monsieur [J] [Y] n’a pas non plus comparu à l’audience du 23 juin 2026. Comparant le 23 septembre 2025, il avait indiqué que le loyer était trop cher pour ses revenus de 1 200 euros mensuels.

La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que  » Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.  »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, celle-ci étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 14 mai 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 14 octobre 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT ne justifie pas avoir notifié les assignations à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

La demande de résiliation est donc irrecevable. Par suite, les demandes tendant à l’expulsion à la fixation d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que :  » Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. « .

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2026, les locataires lui sont redevables de la somme de 20 301,51 euros, déduction faite :
– des frais de procédure relevant éventuellement des dépens ;
– des frais de dossier non justifiés en procédure ;
– des régularisations de charge non justifiées.

Sur la solidarité :

L’article 1310 du code civil dispose que  » La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.  »

Le contrat de bail prévoit en son article 5 (page 3), la solidarité des locataires selon les modalités suivantes :  » En cas de départ anticipé d’un des co-locataires ou co-titulaire signifié par un congé, le locataire sortant est solidairement responsable, avec le locataire restant, du paiement des loyers, des charges et des dégradations afférentes à la remise en état du logement pour une période limitée à deux ans, à compter de la date de prise d’effet du congé « .

La location de parking étant accessoire au logement, la même régime de solidarité s’appliquera.

Il est en l’espèce constant que par courrier reçu le 3 octobre 2023, Madame [C] [Z] a donné congé du logement qu’elle occupait avec Monsieur [J] [S].

A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT a indiqué que la solidarité contractuelle de Madame [Z] prendrait fin le 3 octobre 2025. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir cette date de fin de solidarité, à laquelle la demanderesse a expressément consenti.

A cette date, le décompte démontre une somme due de 15 297,35 euros, déduction faite des éléments susmentionnés. Les paiements postérieurs s’imputant en priorité sur la dette la plus ancienne, il convient de réduire la dette due par Madame [C] [Z] à la somme de 12 849,90 euros.

Monsieur [J] [S] et Madame [C] [Z] seront donc condamnés à payer solidairement à la bailleresse la somme de 12 849,90 euros au titre des loyers et charges dus au 3 octobre 2025.

Monsieur [J] [S] sera quant à lui condamné à payer la somme de 7 451,61 euros à la bailleresse au titre des loyers et charges dus au 10 juin 2026.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La dette étant postérieure au départ de Madame [C] [Z], qui succombe à l’instance, Monsieur [J] [S] sera seul condamné aux dépens, à l’exclusion des frais liés à la seconde assignation de Madame [C] [Z], lesquels resteront à la charge de la SA VALLOIRE HABITAT, le commissaire de justice ayant à tort signifié la première assignation à étude.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020,  » les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que  » hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.  »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT irrecevable en sa demande de constat de résiliation des baux ;

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [C] [Z] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 12 849,90 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 7 451,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 juin 2026 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] aux dépens, à l’exclusion des frais liés à la seconde assignation de Madame [C] [Z] ;

LAISSE le surplus des dépens à la charge de la SA VALLOIRE HABITAT ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,