TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/01646 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCVS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, lors des plaidoiries et Clarisse BOUVON, lors du délibéré

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [X] [L] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [T] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [O] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R], un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3], par contrat du 26 mars 2021 et moyennant un loyer mensuel de 797,87 euros, provisions sur charges comprises.

Le 30 août 2024 puis le 5 septembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer, par actes séparés, à Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 220,40 euros, au titre des loyers et charges impayés.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par actes de commissaire de justice signifiés le 16 janvier 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
ordonner l’expulsion de Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
condamner solidairement Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges
condamner solidairement Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] au paiement de la somme de 1 092,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
condamner in solidum Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

La signification a été faite à la personne de Madame [T] [E] et à domicile à l’égard de Monsieur [O] [R].

Il ressort du diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives que Madame [T] [E] est séparée de Monsieur [R] depuis le mois de janvier 2023 et que cela a entrainé une baisse de ressources fragilisant le budget de Madame. Il est indiqué que Madame [T] [E], inscrite à France Travail, élève seule ses trois enfants.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 juin 2026.

La SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [X] [L], a maintenu toutes ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 12 476,81 euros hors SLS et hors frais de procédure. La bailleresse a en outre précisé que Monsieur [O] [R] avait quitté les lieux sans donner son congé.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [T] [E], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 600 euros par mois, incluant le loyer courant, l’aide personnalisée au logement déduite. Elle a indiqué percevoir le RSA et la CAF entre de 1 200 et 1 400 euros par mois, hors APL. Elle a précisé que sa grand-mère de 86 ans va venir vive au domicile et que celle-ci perçoit 800 euros par mois. Elle a indiqué vivre avec ses trois enfants de 7, 14 et 18 ans.

Monsieur [O] [R] n’a comparu à aucune des audiences et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 juillet 2024.
Le délai de 2 mois avant l’assignation du 16 janvier 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 30 août 2024 puis le 5 septembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 220,40 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 août 2024.

Il ressort du décompte produit au débat que les locataires ont versé au total 1 280 euros en trois versements entre le 8 septembre 2024 et le 6 octobre 2024.

Dès lors, la bailleresse est mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, les causes du commandement ayant été éteintes dans le délai de deux mois.

En consequence, la demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée, de même que les demandes tendant à leur expulsion et à la condemnation à une indemnité d’occupation, lesquelles sont devenues sans objet.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que :  » Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. « .

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juin 2026, Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] leur sont solidairement redevables de la somme de 12 476,81 euros, déduction faite :
– des frais de procédure relevant des dépens ;
– du supplément de loyer de solidarité et des frais afférents, la demande ayant été formée  » hors supplément de loyer de solidarité  » ;

Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] seront donc condamnés solidairement à payer, à la SA VALLOIRE HABITAT, la somme de 12 476,81 euros pour les loyers et charges impayés dues au 18 juin 2026.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que  » le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative « .

En l’espèce, la lecture du décompte actualisé permet de constater que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience avec un supplément permettant d’apurer la dette locative.

De plus, les déclarations de Madame [T] [E] à l’audience sur sa situation personnelle et financière permettent de considérer qu’elle est en mesure de régler la dette locative, compte tenu du rappel prévisible d’aide personnalisée au logement susceptible de couvrir presque la moitié de la dette.

Compte tenu du budget extrêmement contraint de Madame [T] [E], qui propose des paiements mensuels inférieurs au loyer courant, il y a lieu de prévoir 6 premières mensualités à 30 euros, en attendant la reprise du versement de l’aide personnalisée au logement devant permettre de dégager des marges budgétaires et d’apurer partiellement la dette, suivi de mensualités de 30 mensualités à 155 euros par mois, la dernière mensualité étant ajustée pour solder la dette.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La demanderesse et les défendeurs succombant pour partie, il y a lieu de partager les dépens à égale proportion entre eux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020,  » les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que  » hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.  »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 12476,81 euros, au titre des loyers et charges impayés au 18 juin 2026 ;

AUTORISE Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 6 mois une somme minimale de 30 euros, suivie de 30 mensualités de 155 euros, la dernière échéance étant ajustée pour solder la dette ;

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [E] et Monsieur [O] [R] aux dépens à hauteur de moitié ;

LAISSE le surplus des dépens à la charge de la SA VALLOIRE HABITAT ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,