TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/00826 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HNA7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, lors des plaidoiries et Clarisse BOUVON, lors du délibéré

DEMANDEUR :

Madame [A] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-sophie JENVRIN de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 23 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [U] allègue avoir donné à bail à Monsieur [B] [J] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 7 juillet 2023, moyennant un loyer mensuel de 357,50 euros.

Le 2 avril 2025, Madame [A] [U] a fait délivrer à Monsieur [B] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 938,80 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution alléguée le 11 avril 2025 par procès-verbal remis dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile.

Madame [A] [U] a fait assigner Monsieur [B] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude, le 20 novembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [J] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Monsieur [B] [J] en sa qualité de locataire et Madame [X] [J] en sa qualité de caution à payer à Madame [A] [U] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  ;condamner solidairement Monsieur [B] [J] en sa qualité de locataire et Madame [X] [J] en sa qualité de caution au paiement de la somme de 2 563,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;condamner in solidum Monsieur [B] [J] en sa qualité de locataire et Madame [X] [J] en sa qualité de caution au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2026.

A l’audience, Madame [A] [U], représentée par son avocat, a indiqué maintenir l’ensemble de ses demandes bien que Monsieur [J] ait quitté le logement le 7 février 2026. Elle a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 111,82 euros. Elle a indiqué que la caution n’avait pas été assignée.

Monsieur [B] [J], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement sur 36 mois. Il a indiqué être en CDD depuis 5 mois et percevoir le SMIC. Il a précisé avoir en outre une micro entreprise ne générant pas de revenus fixes. Il a indiqué être hébergé à titre gratuit et avoir un crédit à hauteur de 107 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes formées à l’encontre de Madame [X] [J] ne peuvent qu’être rejetée, cette dernière n’ayant pas été assignée par la demanderesse.

Sur la demande de résiliation :

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [A] [U] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2026.

La demande est donc recevable.

Sur le fond :

Il est constant que Monsieur [B] [J] a quitté les lieux le 7 février 2026.

Dès lors, les demandes tendant à la résiliation du bail, à la condamnation à une indemnité d’occupation et à l’expulsion du locataire sont devenues sans objet et la demanderesse en sera déboutée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

A titre liminaire, il convient de relever que la demanderesse produit aux débats un bail non signé. En effet, la dernière page du bail ne comprend aucune signature qu’elle soit manuelle ou électronique. L’insertion d’une page vierge de toute autre mention que celles de signatures électroniques, après la dernière page du bail ne saurait constituer une preuve de la signature du bail produit. En effet, ladite page de signature pourrait s’appliquer à tout autre document, aucun élément produit ne permettant de lier une signature au bail produit.

Cependant, l’existence d’un bail et le montant du loyer sont en l’espèce démontrés, Monsieur [B] [J] ayant reconnu sa qualité d’ancien locataire et n’ayant émis aucune contestation sur le montant de la dette locative, ces déclarations constituant un aveu judiciaire.

Madame [A] [U] produit au soutien de sa demande de condamnation au paiement :
un décompte détaillé actualisé au 31 octobre 2025une actualisation de ce décompte au 7 février 2026
Il en ressort qu’à la date de son départ, Monsieur [B] [J] lui était redevable de la somme de 4 020,06 euros, soustraction faite des frais d’assurance non justifiés

Monsieur [B] [J] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Monsieur [B] [J] sollicite des délais de paiement. Il ressort de ses déclarations à l’audience sur sa situation personnelle et financière qu’il est en mesure de régler sa dette locative.

Monsieur [B] [J] sera dès lors autorisé à se libérer du montant de la dette en 21 mensualités de 200 euros la dernière étant ajustée pour solder la dette.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur succombant à l’instance, il sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [B] [J] à payer 500 euros à titre de provision sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [A] [U] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à Madame [A] [U] la somme de 4 020,06 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés au 7 février 2026 ;

AUTORISE Monsieur [B] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 21 mois une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant ajustée pour solder la dette ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à Madame [A] [U] la somme provisionnelle de 500 euros à titre de provision sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,