TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/00798 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HM5A

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN pour les plaidoiries et Clarisse BOUVON pour le délibéré

DEMANDEURS :

Monsieur [G], [U] [A], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS, substitué par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [E], [M] [A], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS, substitué par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [L], [K] [C] divorcée [A], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS, substitué par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [U] [A], Madame [E] [M] [A] et Madame [L] [K] [C], ci-après dénommé les consorts [A] et [C] ont donné à bail à Monsieur [D] [H] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 3], par contrat du 15 juillet 2022, moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Le 9 décembre 2024, les consorts [A] et [C] ont fait délivrer à Monsieur [D] [H] un congé aux fins de vente pour le 18 juillet 2025.

L’occupation du logement par Monsieur [D] [H] était constatée par procès-verbal du 23 juillet 2025.

Une sommation de quitter les lieux sans délai lui a été signifiée le 5 août 2025.

Les consorts [A] et [C] ont par suite fait assigner Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 octobre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [H] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [D] [H] à payer à aux consorts [A] et [C] à compter du 18 juillet 2025, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  condamner Monsieur [D] [H] au paiement de la somme de 1 039,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner Monsieur [D] [H] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2026.

A l’audience, Les consorts [A] et [C], représentés par leur avocat, ont maintenu toutes leurs demandes et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1 105,11 euros.

Monsieur [D] [H] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le bailleur de donner un congé pour vente à son locataire, le délai de préavis applicable étant de 6 mois. Le même article précise que « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.»

Le 9 décembre 2024, les consorts [A] et [C] ont fait délivrer à Monsieur [D] [H] un congé aux fins de vente pour le 18 juillet 2025. Ledit congé étant régulier et Monsieur [D] [H] n’ayant pas exercé son droit de préemption, il convient de constater la résiliation du bail au 18 juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager les bailleurs du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement des articles 1760 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [D] [H].

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux consorts [A] et [C].

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, déduction faite des régularisations de charges et factures d’entretien pour lesquels aucun justificatif n’est transmis, de la taxe d’ordure ménagère que le contrat ne met pas à la charge du locataire et des frais de relance non dus, le décompte produit laisse apparaitre un solde créditeur en faveur de Monsieur [D] [H].

Dès lors, la demande de condamnation au paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [D] [H] à verser aux consorts [A] et [C] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [G] [U] [A], Madame [E] [M] [A] et Madame [L] [K] [C] recevables en leur action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2022 entre Monsieur [G] [U] [A], Madame [E] [M] [A] et Madame [L] [K] [C] et Monsieur [D] [H], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 3] à compter du 18 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [G] [U] [A], Madame [E] [M] [A] et Madame [L] [K] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [G] [U] [A], Madame [E] [M] [A] et Madame [L] [K] [C] une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [G] [U] [A], Madame [E] [M] [A] et Madame [L] [K] [C] ;

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [D] [H] à verser à Monsieur [G] [U] [A], Madame [E] [M] [A] et Madame [L] [K] [C], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [H] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,