TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 26 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/01818 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7MC6

AFFAIRE : S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA [Localité 2] (Me Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ)
C/ Mme [A] [F] (défaillante)

Grosse délivrée le
26 Octobre 2026
À
-la SELARL DEFENZ

–
–

A l’audience Publique d’orientation tenue le 06 juillet 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 octobre2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro B839 431 996 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [A] [F], née le 10 décembre 1965 à [Localité 1] (13), domiciliée et demeurant [Adresse 4], et actuellement [Adresse 5]

défaillante
***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [F] est propriétaire des lots n°232, n°86, n°641, n°612, n°646 et n°615 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer lui a été délivré le 16 octobre 2025 pour la somme au principal de 35 749,15 euros.

*
Par acte d’huissier en date du 10 février 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, a assigné Madame [A] [F] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

– CONDAMNER Madame [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 6], les sommes suivantes :
o 37 476,08 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025.
o 9 633,79 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance.
o 297,21 euros au titre des frais de commissaire de justice pour le commandement de payer.
o 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.
o 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
– PRONONCER la capitalisation des intérêts.
*
Régulièrement citée à étude, Madame [A] [F] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/01818.

La clôture de la procédure est intervenue le 06 juillet 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– Le règlement de copropriété
– La fiche d’immeuble
– Le commandement de payer du 16 octobre 2025
– Le décompte arrêté au 15 janvier 2026
– Le relevé de frais de recouvrement
– Les procès-verbaux des assemblées générales du 20/07/2022, du 19/07/2023, du 10/09/2025
– Les appels de fonds
– Le contrat de syndic en cours
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.
En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [A] [F] le 10 février 2026, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les cinq années qui précédent, soit à partir du 10 février 2021, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation, ce qui n’est pas le cas. Sera donc retranchée comme partiellement prescrite, la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre d’un  » appel de charges « , libellée au 01/01/2021, et d’un montant de 1 662,71 euros.

Aussi, s’agissant du surplus des charges de copropriété proprement dites restantes et arrêtées au 15 janvier 2026, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.

En conséquence, il y aura lieu de condamner Madame [A] [F] à payer la somme de 35 813,37 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par ailleurs, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
– Les frais de  » suivi dossier contentieux  » du 01/04/2021 (420,00 euros), du 29/10/2021 (420,00 euros), du 27/01/2022 (280,00 euros), du 30/05/2022 (280,00 euros), du 08/06/2022 (240,00 euros), du 27/07/2022 (420,00 euros), du 25/08/2022 (240,00 euros), du 27/09/2022 (70,00 euros), du 01/12/2022 (280,00 euros), du 28/12/2022 (210,00 euros), du 29/01/2023 (210,00 euros), du 24/02/2023 (280,00 euros), du 28/02/2023 (70,00 euros), du 04/09/2023 (280,00 euros), du 28/09/2023 (560,00 euros), du 29/11/2023 (280,00 euros), du 24/01/2024 (280,00 euros), du 04/03/2024 (420,00 euros), du 10/04/2024 (280,00 euros), du 23/08/2024 (280,00 euros), du 30/10/2024 (280,00 euros), du 27/12/2024 (680,00 euros), du 26/03/2025 (280,00 euros), du 27/06/2025 (280,00 euros) et du 29/08/2025 (280,00 euros), pour un montant de
– Les frais de mise en demeure du 28/05/2021 (40,00 euros), du 11/08/2021 (40,00 euros), du 24/02/2022 (70,00 euros), du 08/06/2022 (40,00 euros), du 28/10/2022 (70,00 euros), du 28/12/2022 (70,00 euros), du 29/03/2023 (70,00 euros)
– Les frais d’honoraires du 22/05/2023 (313,79 euros), du 11/05/2025 (300,00 euros) et de  » transmission dossier à l’avocat  » du 03/07/2023 (300,00 euros)
– Les frais d’huissier et de  » dernier avis avant huissier  » du 10/05/2023 (300,00 euros), du 30/10/2024 (70,00 euros), du 26/12/2024 (70,00 euros), du 05/03/2025 (70,00 euros), du 26/03/2025 (70,00 euros), du 27/06/2025 (70,00 euros) et du 26/09/2025 (70,00 euros)
Pour un montant total de 9 633,79 euros.

Le tribunal conservera uniquement la dernière sommation de payer, aucun document n’étant produit pour justifier des frais, en dehors de la facture de la sommation de payer du 16 octobre.

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [A] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 35 813,37 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date du commandement de payer sur la somme de 35 749,15 euros, exigible à cette date, et à compter du 10 février 2026, date de l’assignation, pour le surplus.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 297,21 euros, correspondant au commandement de payer du 16 octobre 2025, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées. Le surplus de la demande à ce titre sera rejeté.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil établit que tout fait de l’homme causant à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, génère des difficultés financières en faisant peser sur la copropriété et les autres copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde le cas échéant les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [A] [F], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 6], la somme de 35 813,37 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date du commandement de payer sur la somme de 35 749,15 euros, exigible à cette date, et à compter du 10 février 2026, date de l’assignation, pour le surplus,
CONDAMNE Madame [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 6], la somme de 297,21 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 6], du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires,
CONDAMNE Madame [A] [F] à payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
CONDAMNE Madame [A] [F] aux entiers dépens de l’instance,
CONDAMNE Madame [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 6], la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.