TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°
du 26 Octobre 2026

Enrôlement : N° RG 26/01939 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7NRK

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)
C/ S.C.I. SCHFENNI (défaillante)

Grosse délivrée le
26 Octobre 2026
À
-la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES

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A l’audience Publique d’orientation tenue le 06 juillet 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame SARTORI, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 octobre 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro [XXXXXXXXXX01] et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son établissement de [Localité 1] situé [Adresse 3], en la personne de son représentant légal, désignée à cette fonction par ordonnance en date du 28 octobre 2022

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 1] du 09/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. SCHFENNI, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 389931726 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante
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EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière SCHFENNI est propriétaire des lots n°1, n°4 et n°27 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

A titre liminaire, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], a été placé sous l’administration provisoire de la SELARL AJASSOCIES par une ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 28 octobre 2022. La mission de l’administrateur provisoire a été prolongée par une ordonnance rendue le 24 septembre 2025.
Ultérieurement, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que le compte du copropriétaire présentait un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.
Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée le 1er avril 2025, pour la somme au principal de 12 982,50 euros.

*
Par acte d’huissier en date du 19 février 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, a assigné la SCI SCHFENNI devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
– RECEVOIR le syndicat des copropriétaires en ses demandes et les juger bien fondées.
– CONDAMNER la SCI SCHFENNI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], les sommes suivantes :

o 19 671,61 euros au titre des charges et provisions pour charges dues, compte arrêté au 23/12/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2025 sur la somme de 12 982,50 euros et à compter des présentes pour le surplus.
o 3 500,00 euros pour la réparation du préjudice subi par le requérant du fait de sa résistance abusive.
o 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
– CONDAMNER la SCI SCHFENNI à supporter les entiers dépens, en lesquels seront compris tous les frais de commissaire de justice actuellement exposés.
– RAPPELER le caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir.

*
Régulièrement citée à étude, la SCI SCHFENNI n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/01939.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 juillet 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l »assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
– L’ordonnance de placement sous administration provisoire du 28/10/2022 et l’ordonnance de prolongation du 24/09/2025
– Le règlement de copropriété
– Le relevé de copropriété
– Le commandement de payer du 16 octobre 2025
– Le décompte arrêté au 23 décembre 2025

– La mise en demeure du 1er avril 2025
– Les appels de provision
– Les procès-verbaux des décisions prises le 30/10/2023, du 26/02/2025 et du 02/12/2025
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.
Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 23 décembre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.

Par ailleurs, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
En l’espèce, les frais de mise en demeure du 1er avril 2025 (20,00 euros) correspondent à des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette somme sera donc indemnisée à ce titre.
En conséquence, il conviendra de condamner la SCI SCHFENNI à verser au syndicat des copropriétaires la somme en principal de 19 651,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 décembre 2025, et celle de 20,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure envoyée le 1er avril 2025, sur la somme de 12 982,50 euros, et à compter du 19 février 2026, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil établit que tout fait de l’homme causant à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, génère des difficultés financières en faisant peser sur la copropriété et les autres copropriétaires des frais supplémentaires de gestion, et retarde le cas échéant les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI SCHFENNI, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière SCHFENNI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], la somme de 19 651,61 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure envoyée le 1er avril 2025, sur la somme de 12 982,50 euros, et à compter du 19 février 2026, date de l’assignation, pour le surplus,
CONDAMNE la société civile immobilière SCHFENNI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], la somme de 20,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025, date de la mise en demeure,
CONDAMNE la société civile immobilière SCHFENNI à payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
CONDAMNE la société civile immobilière SCHFENNI aux entiers dépens de l’instance,
CONDAMNE la société civile immobilière SCHFENNI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.