Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01687 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E7QZ

S.C.I. DES CHALETTES

C/

[I] [T]
[P] [J]

JUGEMENT DU 16 Octobre 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.C.I. DES CHALETTES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Aurore VAN HOVE de la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [I] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparante en personne

Madame [P] [J]
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :
Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

Audience publique du : 01 Septembre 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 29 avril 2022 et 1er mai 2022, la SCI DES CHALETTES a donné à bail à Madame [I] [T] et Madame [P] [J] un logement situé [Adresse 5] à Châlons-en-Champagne (51000) moyennant un loyer mensuel de 300 euros et 40 euros de charges locatives.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, la SCI DES CHALETTES a notifié aux locataires un commandement d’avoir à payer les loyers restés impayés et d’avoir à justifier d’une assurance habitation.

Par courrier recommandé réceptionné en date du 21 février 2025, Madame [I] [T] et Madame [P] [J] ont informé la SCI DES CHALETTES du fait qu’elles avaient quitté le logement et qu’elles souhaitaient mettre un terme au contrat de bail à l’issue du délai de préavis.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 3 avril 2025.

Estimant que des loyers demeuraient impayés, la SCI DES CHALETTES a fait assigner en référé le 4 juin 2025 Madame [I] [T] et Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, de les condamner au paiement des loyers impayés et de les voir expulsées.

Par ordonnance du 19 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a déclaré la SCI DES CHALETTES irrecevable en ses demandes.

Par actes de commissaire de justice du 1er juin 2026, la SCI DES CHALETTES a fait assigner Madame [I] [T] et Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de les condamner au paiement des loyers impayés et de les voir expulsées.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue à l’audience du 1er septembre 2026.

A l’audience du 1er septembre 2026, la SCI DES CHALETTES représentée par son conseil, a sollicité du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
– condamner solidairement Madame [I] [T] et Madame [P] [J] à lui payer la somme de 5125,36 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;
– condamner Madame [I] [T] et Madame [P] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;
– condamner solidairement Madame [I] [T] et Madame [P] [J] à lui payer la somme de 6225,48 euros à titre de dommages et intérêts en raison de dégradations locatives et des frais d’huissier ;
– condamner solidairement Madame [I] [T] et Madame [P] [J] aux dépens, outre une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Bien que régulièrement citée à personne, Madame [P] [J] ne s’est pas présentée à l’audience.

Madame [I] [T] a comparu à l’audience et expose qu’elle a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission. Cette dernière a imposé un plan sur 84 mois qui a débuté le 9 mars 2026. Elle doit ainsi s’acquitter d’une somme mensuelle de 73,33 euros à la SCI DES CHALETTES. La commission de surendettement a prononcé l’effacement du surplus des dettes existantes à l’issue du plan. Madame [T] précise que la dette totale dont elle est redevable à l’égard de la SCI DES CHALETTES s’élève à une somme de 11.350,84 euros suivant le montant retenu par la commission avant mise en œuvre du plan.

Conformément à la possibilité ouverte par l’article 455 du code de procédure civile, il sera, pour un exposé plus ample des moyens respectifs des parties, renvoyé aux conclusions déposées lors de l’audience du 21 octobre 2025 ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien qu’assignée à étude, Madame [P] [J], ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire à son égard en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SCI DES CHALETTES justifie avoir signifié au locataire le 3 avril 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 4 juin 2024 à 24h.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 29 avril 2022, du commandement de payer délivré le 3 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 mars 2025 que la SCI DES CHALETTES rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 5004,72 euros et non 5125,36 euros comme elle le soutient, et ce, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 300 euros et application d’un prorata pour l’échéance du mois de mars 2025 dès lors que les locataires ont rendu le logement le 20 mars.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Madame [P] [J] et Madame [I] [T] seront solidairement condamnées à verser à la SCI DES CHALETTES la somme totale de 5004,72 euros avec intérêts au taux légal à compter la notification du commandement de payer en date du 3 avril 2024 sur la somme de 1816,25 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 4 juin 2024, Madame [P] [J] et Madame [I] [T] sont devenues occupantes sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [P] [J] et Madame [I] [T] devant être solidairement condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 4 juin 2024 jusqu’à leur départ des lieux loués le 20 mars 2025.

Sur les dégradations locatives :

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Or il résulte de la lecture combinée des articles 7c de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1730 du Code civil que le locataire est tenu d’une obligation d’user raisonnablement de la chose louée. Le locataire doit également rendre le logement dans un état tel qu’il l’a reçu lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée. A défaut, il est présumé responsable des dégradations et pertes lors de la durée du contrat de bail. Il n’est toutefois pas responsable des dégradations découlant de la vétusté ou de la force majeure. Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe néanmoins au bailleur.
 
L’article 1730 du code civil dispose que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
 
L’article 1731 du même code dispose que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. »
 
Par un arrêt du 03 avril 2001, la Cour de cassation a énoncé qu’en l’absence d’état des lieux lors de la restitution du bien au bailleur, la charge de la preuve des réparations locatives incombe à ce dernier (Civ. 3, 03 avril 2001, n°99-11.312).

En l’espèce, la SCI DES CHALETTES ne produit aucun état des lieux d’entrée, le bien sera donc présumé avoir été reçu en bon état. En revanche, elle produit un procès-verbal de constat en date du 3 avril 2025 faisant office d’état des lieux de sortie. Bien que convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception, les locataires ne se sont pas présentées à l’état des lieux de sortie.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement était sale : qu’il contenait de nombreux détritus, que le sol (lino) et les murs des diverses pièces étaient encrassés. Le sol était par certains endroits dégradé. La porte du sas d’entrée présentait de nombreuses traces noires et rayures, le meuble d’évier de la cuisine était désolidarisé de son support, sa porte gauche cassée.

Il résulte ainsi de l’état des lieux de sortie que Madame [T] et Madame [J] ont commis des dégradations au sein du logement.

La SCI DES CHALETTES produit ensuite une facture de l’entreprise SONIT pour le nettoyage de l’appartement s’élevant à un montant de 4938 euros et un devis de 1000 euros pour le retrait et repose du lino qui avait été dégradé.

Le coût du procès-verbal de constat s’élevant à 574,96 euros, il y a lieu de mettre à la charge des locataires la moitié de cette somme.

Madame [I] [T] et Madame [P] [J] seront donc condamnées in solidum à payer à la SCI DES CHALETTES une somme de 6225,48 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives.

Sur l’expulsion :

Il ressort de la procédure que Madame [P] [J] et Madame [I] [T] ont quitté les lieux loués et restitué les clés le 20 mars 2025. Par conséquent, la demande en expulsion est devenue sans objet.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [P] [J] qui n’a pas comparu à l’audience n’a pas donné d’éléments sur sa situation financière. Par conséquent, elle ne bénéficiera d’aucun délai de paiement.

En revanche, il ressort de la procédure que Madame [I] [T] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement le 4 juillet 2025, lequel a été déclaré recevable le 28 août 2025. En sa séance du 27 novembre 2025, la commission a imposé un plan de désendettement sur une durée de 84 mois en prévoyant le versement de 84 mensualités de 73,35 euros s’agissant de la dette détenue par la SCI DES CHALETTES. Il conviendra de constater que les délais de paiement fixés par la commission de surendettement lors de sa séance du 27 novembre 2025 s’appliqueront selon les modalités fixées par le plan.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [P] [J] et Madame [I] [T], doivent supporter in solidum les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [P] [J] sera également condamnée à payer à la SCI DES CHALETTES une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, il n’apparaît pas conforme à l’équité de condamner Madame [I] [T] au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles compte du dossier de surendettement déposé et des efforts qu’elle produit pour apurer une partie de la dette dans le cadre de l’exécution d’un plan de désendettement. Il convient donc de rejeter la demande formulée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu les 29 avril et 1er mai 2022 entre la SCI DES CHALETTES d’une part, et Madame [P] [J] et Madame [I] [T] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] à Châlons-en-Champagne (51000), sont réunies à la date du 4 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [J] et Madame [I] [T] à payer à la SCI DES CHALETTES, la somme de 5004,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la notification du commandement de payer en date du 3 avril 2024 sur la somme de 1816,25 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 20 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [J] et Madame [I] [T] à payer à la SCI DES CHALETTES la somme de 6225,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [J] et Madame [I] [T] à compter de la résiliation du bail, soit le 4 juin 2024, et ce, jusqu’au mars 20 mars 2025, date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [P] [J] et Madame [I] [T] à payer à la SCI DES CHALETTES l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 4 juin 2024, et ce, jusqu’au 20 mars 2025, date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

DIT n’y avoir lieu à aucun délai de paiement s’agissant de Madame [P] [J];

CONSTATE que la commission de surendettement des particuliers de la Marne a dans sa séance du 27 novembre 2025, prononcé des mesures imposées à l’égard de Madame [I] [T] consistant en un plan de désendettement sur une période de 84 mois, prévoyant des mensualités de 73,35 euros à verser entre les mains de la SCI DES CHALETTES avec effacement du surplus des dettes à l’issue du plan ;

DIT que Madame [I] [T] bénéficiera de délais de paiement conformément au plan adopté par la commission de surendettement des particuliers de la Marne lors de sa séance du 27 novembre 2025 ;

CONSTATE que la demande en expulsion est devenue sans objet en raison du départ définitif des locataires du lieu loué le 20 mars 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [J] et Madame [I] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à la SCI DES CHALETTES une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI DES CHALETTES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre de Madame [I] [T] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 3] par mise à disposition du public par le greffe,
Le 16 octobre 2025

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION