TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [U] [J]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Hervé ITTA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/02224 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCHLE

N° MINUTE :
13

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [T] [Z] [D], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0655

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/02224 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCHLE

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2013 à effet le 14 juin suivant, Madame [K] [D], aux droits de qui intervient Monsieur [T] [D], a donné à bail à Monsieur [U] [J] un logement situé au [Adresse 3] cour étage 2 droite [Localité 2] [Adresse 4], pour une durée de 3 ans et un loyer mensuel de 860 euros outre 48 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, Monsieur [U] [J] a été rendu destinataires d’un congé pour vendre à effet au 13 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Monsieur [T] [D] a assigné Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– la validation du congé du 12 décembre 2024 à titre principal, subsidiairement, la résiliation du bail pour impayés de loyers et de charges,
– l’expulsion de Monsieur [U] [J] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et avec séquestrations des meubles,
– sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 juin 2025 et jusqu’à libération des lieux,
– sa condamnation à verser 3000 euros de dommages et intérêts,
– sa condamnation au paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après un relevé de caducité, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2026.

Monsieur [U] [J], représenté par son conseil à l’audience utile, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1918,35 euros au 5 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse.

Monsieur [U] [J] a comparu en personne à l’audience où, s’il n’a pas expressément contesté la validité du congé, il a indiqué que le prix proposé lui paraissait excessif de 40000 euros au regard des travaux à réaliser dans l’appartement. Il a en outre sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Il est admis que la fixation d’un prix excessif ou dissuasif dans un congé pour vendre est sanctionné par la nullité dudit congé (Civ. 3ème, 5 juillet 1995, 93-17.283). Tel est le cas pour un prix supérieur de 40% à la valeur du bien (CA [Localité 1], 4ème ch., 30 oct. 2018, n° 16/18236).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail en vigueur, consenti le 13 juin 2013 à effet le 14 juin 2013 à Monsieur [U] [J] pour une durée de trois ans, a expiré en dernier lieu le 13 juin 2025, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 12 décembre 2024 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, et mentionne le prix (320000 euros). Si Monsieur [U] [J] estime que le prix lui semble excessif au regard des travaux à y réaliser, tel qu’il l’a verbalisé à l’audience, il n’apporte aucun élément pour étayer son propos (constat, devis, comparaison des prix de vente dans le secteur, etc). En toute hypothèse, la somme de 40000 euros dont il fait état n’équivaudrait qu’à une sur évaluation de 12% du prix de vente, si bien que celui-ci ne pourrait être considéré comme manifestement excessif. Le congé contient enfin une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction de l’article 15 I et des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

S’agissant de la réalité et de la sincérité du motif du congé pour vendre, il sera simplement relevé que Monsieur [U] [J] n’en conteste pas la validité ni les motivations à l’audience utile.

Il convient en conséquence de déclarer le congé valable et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 13 juin 2025. Monsieur [U] [J] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 14 juin 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution auront vocation à s’appliquer.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [U] [J] ne verse aux débats aucun justificatif de recherche d’un autre logement, dans le parc social et privé, qui n’aurait pas abouti. Il ne fait pas non plus état de difficultés financières qui impacteraient ses démarches. Il sera également relevé qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 14 juin 2025, soit, il y près de 15 mois, si bien qu’il a déjà en pratique bénéficié de larges délais. Enfin, Monsieur [T] [D] est un bailleur privé si bien que sa démarche de vente du bien objet du litige peut possiblement répondre à un besoin d’obtenir des liquidités.

La demande de Monsieur [U] [J] de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué outre les charges.

Monsieur [U] [J] sera en conséquence condamné au paiement à Monsieur [T] [D] d’une indemnité d’occupation, à compter du 14 juin 2025 et jusqu’à libération des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Il sera rappelé que les paiements intervenus postérieurement au 14 juin 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [U] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 14 juin 2025, soit il y a près de 15 mois. Il a en outre accumulé un arriéré d’indemnité d’occupation de longue date, dont le bailleur justifie en produisant un décompte locatif.

Monsieur [U] [J] sera en conséquence condamné au paiement de 1000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [J] qui succombe supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera condamné à verser 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [U] [J] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 13 juin 2013 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sur cour étage 2 droite [Localité 2] [Adresse 4], sont réunies au 14 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT par ailleurs qu’à défaut pour Monsieur [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [T] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à verser à Monsieur [T] [D] une indemnité mensuelle d’occupation globale équivalent au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
RAPPELLE que les paiements éventuels intervenus postérieurement au 14 juin 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à verser à Monsieur [T] [D] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [T] [D] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire de plein droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection