COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 OCTOBRE 2026

N° 2026/585

Rôle N° RG 25/14872 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPN7D

[A] [V]

C/

Syndicat des copropriétaires DOMAINES DES TERRES ROUGES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Tidiane BALDÉ

Me Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 10 décembre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/06599

APPELANT

Monsieur [A] [V]

né le 06 août 1981 à [Localité 2], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Tidiane BALDÉ, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires DOMAINES DES TERRES ROUGES

sis [Adresse 2],

représenté par son syndic l’agence CITYA DI LUCA IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 9]

ayant pour avocat postulant Me Sébastien BADIE, SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant Me Patrice MOEYAERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

M. [A] [V] est handicapé, titulaire d’une carte mobilité inclusion avec mention invalidité et stationnement. Il a loué, à partir de la fin de l’année 2024, avec sa compagne Mme [M] [K], un appartement avec deux places de stationnement au sein de la résidence Domaine Terre Rouge sise [Adresse 2] à [Localité 4].

Considérant qu’il ne disposait pas d’une place de stationnement adaptée à son handicap, M. [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine Terre Rouge, par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée à établir la configuration et l’accessibilité des stationnements et cheminements litigieux.

Par ordonnance en date du 10 décembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

– rejeté la demande d’expertise formulée par M. [V] ;

– dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

– condamné M. [V] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

– M. [V] disposait au sein de la copropriété de deux places de stationnement sans démontrer en quoi ces places ne seraient pas adaptées à son handicap ;

– les prétentions du requérant, faute de bénéficier d’un droit de priorité, se heurtaient à une absence de démonstration d’un motif légitime ;

– aucun élément ne permettait de retenir une mauvaise foi imputable au requérant de nature à justifier le caractère abusif de la procédure.

Par déclaration transmise le 23 décembre 2025, M. [V] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 25 juillet 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [V] demande à la cour de :

– infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée ;

– rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires ;

– le déclarer recevable en sa demande d’expertise ;

Statuant à nouveau,

– ordonner une expertise technique sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

– désigner tel expert qu’il plaira à la cour, avec pour mission de :

– se rendre à la résidence [Adresse 6], après convocation régulière des parties ;

– se faire communiquer tous documents utiles, notamment les plans, permis, notices d’accessibilité, règlement de copropriété, état descriptif de division et procès-verbaux d’assemblée générale ;

– décrire la configuration actuelle des stationnements et cheminements desservant le bâtiment A4 ;

– rechercher, à partir des documents, photographies et éléments communiqués, si cette configuration a été modifiée depuis la période d’occupation de M. [V] ;

– relever, mesurer et photographier les places 1031 et 1032, notamment leur largeur, leur longueur, leur pente et leur distance par rapport à l’entrée du bâtiment A4 ;

– décrire le cheminement entre ces emplacements et l’entrée du bâtiment A4, notamment sa longueur, sa largeur, sa pente, les éventuels ressauts, obstacles et zones de danger ;

– déterminer les règles techniques d’accessibilité applicables au regard de la date de construction et des autorisations administratives de la résidence ;

– dire si les emplacements 1031 et 1032 et leur cheminement permettaient, pendant la période d’occupation, un usage autonome et sécurisé par une personne présentant les limitations fonctionnelles médicalement documentées de M. [V] ;

– identifier et décrire les emplacements signalés ou conçus comme accessibles aux personnes à mobilité réduite, leur statut, leur affectation et leur proximité des entrées ;

– rechercher les solutions techniquement réalisables qui auraient pu être mises en ’uvre pendant la période d’occupation de M. [V] afin de permettre un accès adapté et sécurisé à son logement ;

– préciser la nature, l’emprise, le délai et le coût approximatif de ces solutions ;

– indiquer si la pose d’arceaux sur les places 1031 et 1032 était de nature à remédier aux difficultés d’accessibilité ou si elle avait seulement pour effet d’en préserver la disponibilité ;

– décrire les contraintes matérielles et fonctionnelles résultant de la configuration des stationnements et cheminements, notamment concernant le transfert entre le véhicule et le fauteuil roulant, le déplacement jusqu’à l’entrée du bâtiment et le recours éventuel à l’assistance d’un tiers ;

– examiner les circonstances matérielles déclarées de l’accident du 17 août 2025 au regard de la configuration des lieux, sans se prononcer sur les responsabilités juridiques ni sur l’imputabilité médicale des lésions ;

– fournir à la juridiction éventuellement saisie au fond tous éléments techniques et factuels permettant d’apprécier les conditions dans lesquelles M. [V] a pu utiliser les stationnements et accéder à son logement pendant la période d’occupation ;

– fournir tous éléments techniques utiles à l’appréciation ultérieure des conséquences matérielles des difficultés d’accessibilité, sans procéder à leur qualification juridique ni à leur chiffrage indemnitaire ;

– répondre aux dires des parties et déposer un pré-rapport avant le rapport définitif ;

– dire que la mesure sera exécutée contradictoirement entre les parties ;

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [V] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] expose, notamment, que :

– il a désormais quitté le logement loué au sein de la copropriété après plusieurs mois de difficultés d’accessibilité demeurées sans solution fonctionnelle ;

– il a engagé une action indemnitaire à l’égard de ses anciens bailleurs, la société Dracenie Immo et l’agence Di Luca en raison des désordres affectant le logement ;

– il entend intégrer à cette instance les conséquences des difficultés de stationnement et d’accessibilité, sous réserve de la mise en cause de toutes les personnes juridiquement concernées ;

– sa demande d’expertise est destinée à fournir au juge du fond déjà saisi les éléments techniques nécessaires à l’examen de cette problématique ;

– il ne demande pas l’attribution d’une partie commune, la modification du règlement de copropriété ou encore à se substituer au copropriétaire bailleur pour voter ou solliciter une résolution de l’assemblée générale ;

– il sollicite une mesure probatoire autonome et dispose d’un intérêt personnel et direct à cette mesure car il a occupé un logement, utilisé des stationnements litigieux et subi des difficultés d’accessibilité ;

– son action future n’est pas manifestement vouée à l’échec ;

– malgré son départ des lieux, il dispose toujours d’un intérêt légitime ;

– la mesure d’expertise demeure nécessaire pour déterminer si les places de stationnement dont il disposait et leur cheminement permettaient un usage autonome et sécurisé et pour identifier les solutions techniques réalisables qui auraient pu être mises en oeuvre ;

– la condition de l’absence de procès au fond doit être appréciée à la date de la saisine du juge appelé à ordonner la mesure ;

– il a introduit son action indemnitaire le 28 avril 2026, postérieurement à l’instance en référé ;

– cette instance postérieure ne peut priver de recevabilité ou d’objet sa demande d’expertise antérieure ;

– il n’a pas encore soumis au juge du fond le volet stationnements et cheminements ;

– le syndicat des copropriétaires n’est pas mis en cause dans l’instance indemnitaire ;

– il dispose d’un motif légitime en lien avec sa situation de handicap et les difficultés d’accessibilité des places de stationnement louées ;

– la pose des arceaux a permis d’assurer une disponibilité des places de stationnement mais pas une accessibilité ;

– la mesure doit permettre une analyse technique des normes, documents de copropriété, autorisations de construction mais aussi des alternatives envisageables et des coûts.

Par conclusions transmises le 21 août 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires Domaine des Terres Rouges, représenté par son syndic en exercice l’agence Citya Di Luca Immobilier, demande à la cour de :

* à titre principal :

– infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

– prononcer l’irrecevabilité de l’action engagée par M. [V] pour défaut du droit d’agir ;

– déclarer irrecevable l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [V] ;

* à titre subsidiaire :

– confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté M. [V] de sa demande et en ce qu’elle a condamné M. [V] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

– condamner M. [V] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– condamner M. [V] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait, notamment, valoir que :

– l’action engagée par M. [V] à son encontre est irrecevable pour défaut de qualité à agir dans la mesure où il revient exclusivement aux bailleurs de M. [V] de lui assurer la jouissance paisible des parking loués, où seule une décision de l’assemblée générale peut modifier l’usage d’une partie commune et où aucune assemblée générale en ce sens n’a été sollicitée par les bailleurs de M. [V], copropriétaires ;

– un locataire n’a pas qualité à agir directement contre le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir une place de stationnement pour personne handicapée ;

– M. [V] utilise les deux places de stationnement qu’il loue ;

– le locataire ne bénéficie pas d’un droit de priorité pour obtenir une place de stationnement adaptée ;

– M. [V] a quitté le logement loué et fait assigner le propriétaire ;

– si l’appelant maintient sa demande pour ’fournir au juge de Fréjus saisi les éléments techniques nécessaires à l’examen de ce volet du litige’, il n’a formulé aucune demande afférente aux places de stationnement ;

– la mesure d’expertise ne présente pas d’intérêt conservatoire eu égard à la production d’un constat ou de photographies en cours d’instance.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

– Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande de mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc au demandeur à la mesure de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond susceptible d’être engagé ultérieurement, non manifestement voué à l’échec. Dans cette optique, les preuves à établir ou préserver doivent être pertinentes dans le litige futur et utiles à sa solution.

Le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

A titre liminaire, la cour souligne que si le syndicat des copropriétaires soulève une irrecevabilité de l’action de M. [V] pour défaut de qualité à agir, un tel moyen ne s’analyse pas sous l’angle d’une fin de non-recevoir mais comme un obstacle à la mesure d’instruction in futurum en lien avec une action au fond manifestement irrecevable et donc vouée à l’échec.

En l’espèce, M. [V] sollicite une mesure d’expertise portant sur les difficultés de stationnement et d’accessibilité auxquelles il a été confronté alors qu’il louait un appartement avec deux places de parking dans la résidence Domaine Terres Rouges, appartenant à M. [L] et Mme [O].

Il invoque la nécessité d’une telle mesure dans la perspective d’une action indemnitaire au fond mais il ne précise pas le fondement juridique de cette future action.

La mesure d’instruction in futurum étant sollicitée au seul contradictoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine Terres Rouges, l’action au fond ne peut être envisagée qu’à son égard.

En outre, les bailleurs ne sont nullement partis à cette instance de sorte que cette action ne peut être fondée sur la relation contractuelle issue du bail d’habitation.

Or, M. [V] se réfère à une inadaptation des places de stationnement à son handicap et à des difficultés d’accessibilité alors qu’il a loué les lieux en signant le contrat de bail avec M. [L] et Mme [O], en toute connaissance de cause. Il n’est nullement démontré que les lieux ont été modifiés au cours dudit contrat. L’appelant a ainsi fait le choix de louer un appartement et des places de stationnement au sein de la copropriété en sachant que les dites places de stationnement ne présentaient pas les caractéristiques d’une place PMR.

Certes, des places de stationnement adaptées aux personnes handicapées doivent être incluses dans les parties communes, en application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui relève de la gestion de la copropriété. Cependant, celles, objet de la mesure d’expertise sollicitée par M. [V], ne sont pas des parties communes puisqu’elles sont louées par M. [L] et Mme [O] et non le syndicat des copropriétaires. La cour constate que la mesure d’expertise porte uniquement sur les places de stationnement objet du contrat de bail et que la mission proposée ne vise nullement les places de stationnement relevant des parties communes de la copropriété.

En l’état, M. [V] sollicitent une mesure d’instruction in futurum portant sur des parties privatives qu’il a librement louées en vue d’engager une action indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ce qui est manifestement voué à l’échec.

A titre surabondant, la cour relève qu’en tout état de cause, la mesure sollicitée ne peut être ordonnée alors que les propriétaires des places de stationnement à expertiser ne sont pas dans la cause.

Eu égard à ces éléments, M. [V] ne justifie pas d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise.

Dès lors, il doit être débouté de sa demande de ce chef.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise formulée par M. [V].

– Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [V] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, M. [V] doit être débouté de sa demande présentée sur ce même fondement. En revanche, il serait inéquitable de laisser à l’intimé la charge des frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros en cause d’appel.

M. [V] supportera, en outre, les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [A] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine Terre Rouge la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [A] [V] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne M. [A] [V] aux dépens d’appel.

La greffière Le président