AP/ND

Numéro 26/2953

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 29/10/2026

Dossier : N° RG 24/02588 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I6RU

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

[N] [Q], [A] [Z] épouse [Q]

C/

S.A.R.L. OCI IMMOBILIER (OFFICE CENTRAL IMMOBILIER)

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Septembre 2026, devant :

Mme Aurore POITEVIIN, magistrate chargée du rapport,

assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Aurore POITEVIN, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme Aurore POITEVIN, Conseillère

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [N] [Q]

né le 23 Août 1963 à [Localité 1] (40)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [A] [Z] épouse [Q]

née le 20 Décembre 1964 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

S.A.R.L. OCI IMMOBILIER (OFFICE CENTRAL IMMOBILIER)

exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, SARL inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 492 895 115, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Jean Philippe LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 09 JUILLET 2024

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 4]

RG : 23/2204

EXPOSE DU LITIGE :

Faits et procédure

M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 3] (64) ont confié un mandat exclusif de vente à la SARL Office Central Immobilier (Oci Immobilier) pour une durée de 15 mois suivant contrat en date du 11 juillet 2018.

Le prix de vente a été fixé à 374 000 euros et la commission due au mandataire à la somme de 23 786,40 euros, suivant avenant en date du 8 août 2018.

La SARL Oci Immobilier a trouvé des acquéreurs pour ledit immeuble au prix de 320 000 euros nets vendeur.

Elle a rédigé le compromis de vente signé par les candidats acquéreurs le 30 novembre 2018 et l’a adressé par courrier recommandé aux époux [Q] le 5 décembre 2018.

Ces derniers n’ont pas signé le compromis, ne souhaitant plus vendre leur immeuble.

Des pourparlers se sont engagés entre les époux [Q] et l’agent immobilier en vue de trouver un accord sur le paiement de l’indemnité fixée au mandat.

Aucun accord n’a pu être trouvé.

La SARL Oci immobilier a assigné M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] devant le tribunal judiciaire de Pau suivant exploit en date du 22 novembre 2023, aux fins notamment de les voir condamner à lui payer la somme de 21 750 euros TTC à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire, outre la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi.

Suivant jugement réputé contradictoire du 9 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

– condamné M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] à payer à la société Office Central Immobilier la somme de 21 750 euros,

– débouté les parties de leurs autres demandes,

– condamné M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] à payer à la SARL Oci Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

– dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions suivant déclaration du 12 septembre 2024.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 mars 2026, l’affaire étant fixée à l’audience du 20 avril 2026. A cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 septembre 2026 à laquelle elle a été plaidée.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement rendu le 9 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Pau en toutes ses dispositions,

– débouter la SARL Oci Immobilier de l’intégralité de ses demandes,

– condamner la société Oci immobilier à leur verser les sommes de :

– 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner la SARL Oci Immobilier aux entiers dépens.

Ils rappellent que selon une jurisprudence constante, l’agent immobilier n’a droit à aucune commission dès lors que la vente n’a pas été formalisée dans un acte unique et que le vendeur qui refuse d’accepter l’offre d’achat au prix fixé dans le mandat n’est pas tenu de verser une quelconque somme à l’agent immobilier même si le mandat comporte une clause selon laquelle la rémunération du mandataire sera intégralement due en cas de refus de l’une des parties de régulariser la vente par acte authentique.

Ils indiquent que le refus du mandant de régulariser la vente ne constitue pas une faute pouvant justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.

Ils ajoutent enfin n’avoir jamais accepté le prix de vente mentionné au compromis, soit la somme de 342 000 euros, le mandat fixant à 374 000 euros le prix de vente et des discussions s’étant engagées pour ramener le prix net vendeur à la somme de 320 000 euros.

*

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, la SARL Oci Immobilier demande à la cour de :

à titre principal :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 9 juillet 2024 en ce qu’il a :

* condamné M. [N] [Q] et Mme [A] [Q] à lui verser les sommes de 21 750 euros et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

* dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

subsidiairement :

– débouter M. et Mme [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Faisant droit à l’appel incident qu’elle a formé :

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

En conséquence,

– condamner M. [N] [Q] et son épouse Mme [A] [Q] née [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

– condamner M. et Mme [Q] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

– condamner M. et Mme [Q] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient que les époux [Q] ont expressément accepté à deux reprises, de modifier le prix de vente initial par un avenant du 8 août 2018 puis par un mail du 24 novembre 2018 aux termes duquel ils ont fixé à la somme de 320 000 euros le prix net vendeur de leur maison, dont la vente était proposée à M. et Mme [K].

Elle indique que la vente était ainsi parfaite en l’état de cette acceptation, de telle sorte que les époux [Q] étaient tenus de régulariser le compromis de vente rédigé le 30 novembre 2018 constatant l’accord des parties, et ce en exécution du mandat exclusif de vente qu’ils lui avaient consenti.

Elle précise être dès lors bien fondée à solliciter le règlement de l’indemnité forfaitaire prévue dans le mandat dans l’hypothèse où le vendeur ne respecterait pas son obligation de régularisation de la vente.

Elle ajoute que le refus de M. et Mme [Q] de signer le compromis de vente lui a causé un préjudice financier dont elle sollicite l’indemnisation à hauteur de la somme de 5 000 euros.

Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 29 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par l’article 2 de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations qui y sont visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il en résulte que le mandat d’entremise donné à l’une de ces personnes ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu’il ne soit établi que ce mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En l’espèce, le mandat de vente confié par M. et Mme [Q] à la SARL Oci Immobilier ne comporte aucune clause permettant à l’agent immobilier de conclure la vente pour le compte de ses mandants.

A défaut d’une telle clause expresse, les époux [Q] n’étaient pas tenus de réaliser la vente avec la personne que la SARL Oci Immobilier leur a présentée. Ils n’ont donc commis aucune faute en refusant de contracter, fut-ce aux conditions de prix fixé pour la mise en vente du bien, les parties restant libres jusqu’au bout de conclure ou non l’opération que l’intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de faciliter et de négocier.

En conséquence, l’agent immobilier ne peut se prévaloir de la clause insérée dans le mandat prévoyant que les vendeurs s’engagent à signer tout compromis de vente ou promesse de vente aux prix, conditions et charges convenus pendant toute la durée du mandat et en cas de non respect de cette obligation, à verser à l’agent immobilier une indemnité forfaitaire égale au montant de sa rémunération, ladite clause étant inopérante.

L’agent immobilier n’a en effet droit ni à la rémunération fixée contractuellement dès lors que la vente n’a pas été régularisée ni à des dommages-intérêts, échouant à rapporter la preuve de la faute commise par les époux [Q], ces derniers ayant renoncé à leur projet.

Dans ces conditions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 9 juillet 2024 sera infirmé.

En conséquence, la SARL Oci Immobilier sera déboutée de ses demandes en paiement de la somme de 21 750 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire compensatrice fixée contractuellement et de dommages et intérêts, le jugement du tribunal judiciaire de Pau étant confirmé sur ce point.

M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] sollicitent l’octroi de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cette demande doit être rejetée dès lors qu’ils ne justifient nullement du préjudice qu’ils allèguent avoir subi.

Succombant, la SARL Oci Immobilier supportera les entiers dépens de première instance et d’appel et devra en outre verser à M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] une indemnité au titre des frais irrépétibles qu’elle les a contraints à exposer qui sera fixée de manière globale pour les frais supportés en première instance et en appel, à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi, en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 9 juillet 2024 en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté la SARL Office Central Immobilier de sa demande de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SARL Office Central Immobilier de ses demandes tendant à la condamnation de M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] à lui verser les sommes de :

– 21 750 euros au titre de l’indemnité forfaitaire compensatrice fixée au mandat exclusif de vente confié le 11 juillet 2018,

– 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles exposés en appel.

Déboute M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] de leur demande de dommages et intérêts.

Condamne la SARL Office Central Immobilier aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne la SARL Office Central Immobilier à verser à M. [N] [Q] et Mme [A] [Z] épouse [Q] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, indemnité fixée de manière globale pour les frais supportés en première instance et en appel.

Le présent arrêt a été signé par Mme Aurore POITEVIN, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière P/Le Président