SERVICE DES RÉFÉRÉS

29 Octobre 2026

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N° RG 26/00168 – N° Portalis DBYD-W-B7K-D2HU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO
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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

GREFFIER : Madame MARAUX Caroline, lors des débats et Madame LE DUFF Maryline, lors du délibéré

Débats à l’audience publique du 17 Septembre 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026, la date du 15 Octobre 2026 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEUR :

Madame [K] [F], née le 7 Avril 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Annaïc LAVOLE, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

Madame [R] [J] épouse [W], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Camille GUILBERT-OBJILERE, avocat au barreau de RENNES

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [F] a fait construire une maison d’habitation sur une parcelle dont elle est propriétaire située [Adresse 3] à [Localité 2].

Cette maison est édifiée en limite de propriété avec la parcelle voisine appartenant à Madame [R] [W] située [Adresse 4].

Par courrier du 24 octobre 2025, il a été transmis à Madame [W] une attestation du constructeur, la société DESIGN CONSTRUCTION qui expose que les travaux d’étanchéité du mur de soubassement jouxtant sa propriété nécessitent un passage sur son fonds.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2026, Madame [K] [F] a fait assigner Madame [R] [W] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de se voir autoriser à accéder à titre temporaire sur le fonds de Madame [W] pour lui permettre d’achever les travaux de construction de sa maison d’habitation, d’assortir cette autorisation d’une astreinte à l’encontre de Madame [W] et de condamner cette dernière à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance d’incompétence du 22 mai 2026, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo a renvoyé l’affaire devant le juge des référés du même tribunal. L’affaire a été enrôlée sous le RG n°26/168.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2026, Madame [K] [F] demande au juge des référés de :
– L’autoriser à accéder à titre temporaire sur le terrain situé [Adresse 5] appartement à Madame [W] selon les modalités suivantes :
o Pour une durée de 15 jours à compter de l’expiration d’un délai de 7 jours suivant la date de signification de la décision à intervenir,
o Le passage sera effectué par les artisans et/ou entreprises missionnées par Madame [F] qui pourront faire pénétrer sur le terrain les objets et matériels ou engins nécessaires à la réalisation des travaux d’étanchéité et d’achèvement de la construction édifiée en limite séparative,
o le passage se fera sur une bande de terrain de 2,5 mètres de large contiguë et parallèle à la ligne séparative des deux fonds (sise entre le [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 2]) et ce sur toute la longueur du terrain.
– Assortir cette autorisation d’une astreinte à l’encontre de Madame [W] dans l’hypothèse où elle empêcherait le passage autorisé d’un montant de 150 euros par jour de retard passé un délai de 7 jours à compter de la notification de la décision à intervenir,
– Se réserver la liquidation de l’astreinte,
– Condamner Madame [W] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2026, Madame [W] demande au juge des référés de :
– Ordonner une conciliation,
– Débouter Madame [F] de l’ensemble de ses demandes,
– Condamner Madame [F] à l’indemniser pour les préjudices subis à hauteur de 3000 euros,
– Condamner Madame [F] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le dossier a été évoqué à l’audience des référés du 17 septembre 2026.

A l’audience, Madame [F] représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle indique que les travaux d’étanchéité de sa maison nécessitent de creuser une tranchée d’un mètre et sollicite un accès sur le fonds de Madame [W] d’une durée de 15 jours et sur 2,5 mètres le long du terrain. Elle ajoute qu’il n’existe pas d’autre possibilité pour réaliser ces travaux. Elle s’oppose à une médiation indiquant qu’une conciliation a été tentée.

Madame [W], représentée par son conseil, estime qu’en l’absence de bornage, il existe un doute sur la délimitation de la parcelle de Madame [F]. Elle indique qu’il n’y a pas eu de conciliation et expose qu’il existe d’autres possibilités de réaliser les travaux, en tout cas que le demandeur ne démontre pas que la seule solution est de passer sur son fonds. Elle regrette l’absence de prévision ni de devis des travaux sollicités. Elle évoque enfin des problèmes de voisinage indiquant qu’une main courante a été déposée. Elle s’oppose à l’exécution provisoire de la décision et maintient ses demandes.

Le dossier a été mis en délibéré au 15 octobre 2025 et prorogé au 29 octobre 2026.

Motifs de la décision

Sur la conciliation

Selon l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

En l’espèce, Madame [F] s’oppose à une mesure de conciliation ou de médiation. Il apparaît donc inutile d’enjoindre aux parties de rencontrer un conciliateur ou un médiateur.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de conciliation de Madame [F].

Sur la servitude de tour d’échelle

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’exercice du tour d’échelle permet une occupation très temporaire du fonds voisin, dans le cadre des obligations normales de voisinage, afin de permettre, à défaut d’autres possibilités même plus onéreuses, d’effectuer des travaux indispensables au bon état de conservation de l’immeuble existant.

Il est également admis que le tour d’échelle peut être accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d’en assurer la finition.

Il est constant que le juge peut autoriser le passage sur la propriété d’autrui pour la réalisation de travaux, sous réserve de la démonstration des éléments suivants :
– Le caractère indispensable des travaux ;
– L’impossibilité de pratiquer les travaux autrement qu’à partir du fonds voisin, même au prix d’un coût plus onéreux ;
– La gêne et le préjudice du propriétaire du fonds voisin doivent être proportionnés à l’intérêt de l’auteur des travaux.

Il convient de préciser que les éventuels dommages ou troubles de jouissance doivent donner lieu à une juste et raisonnable indemnité.

Au soutien de sa demande, Madame [F] produit une attestation du constructeur du 24 octobre 2025 aux termes duquel il explique :
– La construction de Madame [F] est partiellement encastrée dans le talus, le mur orienté côté Est de la maison, situé en limite de propriété de la parcelle voisine cadastrée section AO n°[Cadastre 1] appartenant à Madame [W], aura une fonction de soutènement des terres de la parcelle voisine,
– Conformément au DTU 20.1 tout mur de soubassement enterré et faisant office de paroi de local doit impérativement recevoir une étanchéité sur sa face extérieure qui doit être réalisée pour garantir l’intégrité et la pérennité de la maison de Madame [F],
– Les travaux nécessaires consistent en la réalisation d’une tranchée le long de ce mur d’une largeur d’un mètre sur la parcelle voisine afin de dégager la paroi permettant la mise en œuvre de l’étanchéité sur la surface enterrée du mur, la mise en place d’une bande solin et la mise en place d’un delta MS, outre le remblaiement de la tranchée et la réalisation d’un enduit projeté gratté manuellement.

Le constructeur ajoute qu’il est techniquement impossible de réaliser cette prestation depuis la parcelle de Madame [F] et estime la durée totale de l’intervention à deux semaines, soit 10 jours ouvrés.

Si Madame [W] soutient que l’étanchéité du mur pourrait être réalisée par l’intérieur de la maison de Madame [F], force est de constater qu’au regard des travaux décrits par le constructeur, une telle option apparaît irréaliste et non justifiée.

Au regard de ces éléments, Madame [F] démontre le caractère indispensable des travaux, l’impossibilité de les exécuter autrement qu’à partir du fonds de Madame [W].

Concernant la proportion entre l’intérêt de l’auteur des travaux et le préjudice du propriétaire du fonds voisin, il convient de constater que les travaux occasionneront à Madame [W] un préjudice de jouissance certain étant précisé qu’elle a été mise devant le fait accompli et qu’elle n’est pas responsable du choix effectué de construire en limite de propriété ni de celui d’imperméabiliser le mur à posteriori. D’autre part, il est établi que les travaux entraîneront la destruction de plantes et d’arbres qui se trouvent en limite de propriété, notamment la renouée du Japon, dont Madame [W] indique qu’il s’agit d’une espèce invasive et dangereuse nécessitant un protocole au regard des conséquences néfastes pouvant advenir de leur destruction.

Cependant, force est de constater que les travaux d’étanchéité du mur son impératifs, le constructeur indiquant que l’absence de cette étanchéité constituerait une malfaçon engageant sa responsabilité et exposerait l’ouvrage à des infiltrations et à des dégradations structurelles le rendant impropre à sa destination.

Dès lors, il convient de constater l’absence de disproportion manifeste entre la gêne endurée par le voisin et l’intérêt de l’auteur des travaux pour leur exécution.

Au regard de l’importance de la gêne endurée, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation provisionnelle de Madame [W] et de condamner à ce titre Madame [F] à lui verser la somme de 3000 euros. En outre, il appartiendra à Madame [F] de remettre en état le terrain de Madame [W], en remplaçant les essences d’arbre et de plante qui seront détruites par les travaux.

Afin de prévenir tout litige postérieur, il appartiendra à Madame [F] de procéder à un constat par commissaire de justice du terrain de Madame [W] avant les travaux.

L’autorisation délivrée à Madame [F] de passer sur le fonds de Madame [W] pour réaliser les travaux sera précisée au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard de la nature du litige et de la solution retenue, les parties conserveront la charge des dépens qu’elles ont exposées.

Il n’y a donc pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

En conséquence, la demande de Madame [W] tendant à écarter l’exécution provisoire de droit sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Autorisons Madame [F] à accéder à titre temporaire sur le terrain situé [Adresse 5] appartement à Madame [W] selon les modalités suivantes :
– Pour une durée de 15 jours francs à compter du début des travaux avec un délai de prévenance d’un mois,
– Le passage sera effectué par les artisans et/ou entreprises missionnées par Madame [F] qui pourront faire pénétrer sur le terrain les objets et matériels ou engins nécessaires à la réalisation des travaux d’étanchéité et d’achèvement de la construction édifiée en limite séparative tels que définis par le constructeur dans son attestation technique du 24 octobre 2025,
– le passage se fera sur une bande de terrain de 2,5 mètres de large contiguë et parallèle à la ligne séparative des deux fonds (sise entre le [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 2]) et ce sur toute la longueur du terrain.
– Disons que si les travaux devaient avoir un impact sur la plante « renouée du Japon », il conviendra de préciser le protocole selon lequel les artisans interviendront pour en assurer le déracinement dès lors qu’il s’agit d’un plante réputée invasive ;

Ordonnons à Madame [F] de procéder à ses frais à un constat par commissaire de justice du terrain de Madame [W] avant les travaux ;

Ordonnons à Madame [F] après l’exécution des travaux de remettre en état le terrain de Madame [W], en remplaçant à ses frais les essences d’arbre et de plantes qui seront détruites par les travaux ;

Condamnons Madame [F] à verser à Madame [W] la somme provisionnelle de 3 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

Rejetons la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que les parties conserveront la charge des dépens exposés.

Le greffier Le juge des référés