SERVICE DES RÉFÉRÉS

29 Octobre 2026

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N° RG 26/00105 – N° Portalis DBYD-W-B7K-DZMA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO
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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

GREFFIER : Madame MARAUX Caroline, lors des débats et Madame LE DUFF Maryline, lors du délibéré

Débats à l’audience publique du 17 Septembre 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026, la date du 15 Octobre 2026 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEUR :

S.A.R.L. UMUT KEBAB, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 3]
Rep/assistant : Maître Xavier-Pierre NADREAU de la SELAS KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

S.C.I. UMDESA, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 3]
Rep/assistant : Maître Laurent MELLET de la SELARL CHAUVIN LEMOINE MELLET, avocats au barreau de RENNES

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 18 décembre 2017 en l’étude de Maître [I], notaire à [Localité 1], la société UMDESA a donné à bail à Monsieur [T] [V] un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3] afin d’exploiter une activité de restauration, restauration rapide et de vente à emporter.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 30 mai 2017 pour se terminer le 29 mai 2026, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 13 200 euros.

Par acte reçu le 2 mars 2020 en l’étude de Maître [I], notaire à [Localité 1], Monsieur [T] [V] et Madame [X] [U] ont cédé le fonds de commerce à la société UMUT KEBAB.

Le 20 février 2026, la SCI UMDESA a fait signifier à la SARL UMUT KEBAB un commandement, visant la clause résolutoire du bail et dans le délai d’un mois, d’avoir à régler la somme de 611 euros au titre des arriérés de charges, ainsi que de :
– Fermer systématiquement la porte du restaurant donnant sur les parties communes pendant les périodes d’exploitation du restaurant,
– Procéder au nettoyage complet des parties communes dégradées par les salissures et les dépôts de résidus graisseux,
– Procéder à la réparation ou au remplacement de la porte d’entrée du local côté rue,
– Procéder à l’enlèvement de l’ensemble du matériel appartenant à la société UMUT KEBAB encombrant les parties communes de l’immeuble.

Le 13 mai 2026, la SCI UMDESA a fait signifier à la SARL UMUT KEBAB un commandement, visant la clause résolutoire du bail et dans le délai d’un mois, d’avoir à régler la somme de 3 913,14 euros comprenant les loyers de mars, avril et mai 2026.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2026, la SARL UMUT KEBAB a fait assigner la SCI UMDESA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°26/105) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2026 de :
– Lui donner acte de ce que la SCI UMDESA admet le bien fondé de la demande de travaux formée à son encontre,
– Ordonner à la SCI UMDESA sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de l’ordonnance, de faire procéder aux travaux propres à :
o Faire cesser les infiltrations et écoulements d’eau affectant le local loué à la société UMUT KEBAB, [Adresse 3] à [Localité 3],
o Remettre les lieux en état.
– Ordonner à la SCI UMDESA de l’informer des dates et programme de travaux, y compris les contraintes qui en résulteront pour le locataire, au moins huit jours avant leur commencement,
– Ordonner à la SCI UMDESA de fournir les justificatifs et descriptifs y afférents,
– À titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire portant sur les désordres affectant le local qu’elle exploite,
– Condamner la SCI UMDESA à lui verser une somme de 2 500 euros à titre de provision ad litem,
– En toutes hypothèses, autoriser la société UMUT KEBAB à consigner le montant des loyers sur un compte ouvert auprès du bâtonnier de Saint-Malo, jusqu’à l’achèvement des mesures de reprise de suppression des infiltrations,
– Condamner la SCI UMDESA aux entiers dépens,
– Condamner la SCI UMDESA à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2026, la SCI UMDESA demande au juge des référés de :
– Débouter la société UMUT KEBAB de l’ensemble de ses demandes,
– Condamner la société UMUT KEBAB à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Le dossier a été évoqué à l’audience des référés du 17 septembre 2026.

A l’audience, la SARL UMUT KEBAB, représentée par son conseil, expose subir un problème d’infiltrations dans son local. Elle demande au juge des référés de condamner sous astreinte le bailleur à réaliser des travaux afin de les faire cesser et, en parallèle d’être autorisée à consigner les loyers. Elle ajoute que le 3 août dernier, le couvreur mandaté par le bailleur s’est présenté pour intervenir. Elle explique qu’elle a sollicité qu’il intervienne à une autre date au motif qu’elle a été prévenue le jour même et que l’intervention l’aurait contrainte à fermer la terrasse de son commerce. Elle sollicite d’être prévenue par le bailleur huit jours avant les travaux et demande une mesure d’expertise à titre subsidiaire.

La SCI UMDESA, représentée par son conseil, indique qu’elle a pris en charge la réalisation des travaux sollicités en mandatant un couvreur qui n’a pas pu intervenir le 3 août dernier. Elle soutient que la demande d’astreinte est inutile au regard de la mauvaise foi du locataire qui a refusé les travaux alors que le bail comprend une clause de souffrance. Elle s’oppose à la mesure d’expertise et à la consignation des loyers dès lors que le local est toujours exploité.

Le dossier a été mis en délibéré au 15 octobre 2026 et prorogé au 29 octobre 2026.

Motifs de la décision

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Le code de procédure civile prévoit, sous le titre des principes directeurs du procès, et notamment dans son article 21, qu’il entre dans la mission du juge de concilier les parties.

Selon l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.
Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En l’espèce, il résulte des éléments produits et des explications des parties que la société UMUT KEBAB sollicite du bailleur la réalisation de travaux permettant de remédier aux infiltrations affectant le local commercial, travaux auxquels ne s’oppose pas le bailleur.

Il apparaît donc que les parties pourraient trouver un intérêt à rechercher une solution amiable à travers une médiation, étant rappelé que le rôle du médiateur est d’entendre les parties en conflit, de favoriser un échange approfondi entre elles et de les aider à trouver une solution adaptée, et qu’il est tenu à une obligation d’absolue confidentialité sur les déclarations et propositions qu’il recueille.

Par conséquent, il est fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur par application de l’article 22-1 modifié de la loi du 8 février 1995. Il convient également de surseoir à statuer sur les demandes des parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit,

Vu les dispositions de l’article 1533 du code de procédure civile qui prévoient que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation ;

Enjoignons aux parties de se présenter au Tribunal, pour rencontrer un médiateur désigné par CENTRE DE JUSTICE AMIABLE, [Adresse 4], [Courriel 1]:

Le 27 novembre 2026 à 14 heures 30
Tribunal judiciaire de Saint-Malo
[Adresse 5]
[Localité 5]

Désignons le médiateur qui sera déterminé par le CJA de [Localité 5] en qualité de médiateur dans le litige qui oppose les parties susnommées ;

Donnons mission au médiateur ainsi désigné :
• D’expliquer gratuitement aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;
• De recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Disons que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

Disons que cette désignation est faite pour une durée de 5 mois à compter de la date du paiement de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur et que ce délai pourra être prorogé une fois pour une durée de 3 mois, à la demande du médiateur ;

Fixons à 600 € T.T.C. le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée entre les mains du médiateur personne physique qui sera désigné par le CJA, à parts égales, et ce sauf meilleur accord des parties, avant la date fixée pour la première réunion, à peine de caducité de la désignation du médiateur ;

Disons que si cette provision était insuffisante pour couvrir les frais de la médiation, le montant du reliquat sera fixé en accord avec les parties et selon les modalités convenues entre elle et qu’en cas de difficulté il en sera référé au juge ;

Disons que l’affaire sera rappelée à l’audience des référés du jeudi 17 décembre 2026 à 9 heures;

Sursoyons à statuer sur les demandes des parties ;

Réservons les dépens.

Le greffier Le juge des référés