N° RG 25/06727 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QQLI

Décisions:

– du Tribunal Judiciaire de Lyon du 06 février 2020

(chambre 1 cab 01 B)

RG : 16/12385

– de la Cour d’appel de Lyon du 5 septembre 2023

(1ère chambre civile B)

RG 20/2132

– de la Cour de cassation du 26 juin 2025

Pourvoi G 23-21.995

Arrêt 321 F-D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 29 OCTOBRE 2026

STATUANT SUR RENVOI APRES CASSATION

DEMANDEUR A LA SAISINE :

M. [P] [Z]

né le 15 avril 1986 à [Localité 1] (69)

[Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 2] (Andorre)

Représenté par la SELARL CINETIC AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1041

DEFENDEURS A LA SAISINE :

M. [X] [Y]

né le 06 octobre 1971 à [Localité 3] (75)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par la SARL ALO AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1942

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL STOULS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1141

Mme [O] [Y]

née le 16 octobre 1973 à [Localité 5] (94)

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par la SARL ALO AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1942

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL STOULS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1141

M. [R] [H], notaire associé de la SELARL [R] [H] [K] [B] [N] [U] Office notarial de [Adresse 5], anciennement SCP [R] [Q] [B]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représenté par la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813

Etayant pour avocat plaidant la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocat au barreau de LYON, toque : T.719

S.A.R.L. IM’TRANSACTION

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représentée par la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL, avocat au barreau de LYON, toque : 666

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 octobre 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 octobre 2026

Date de mise à disposition : 29 octobre 2026

Audience présidée par Christophe VIVET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la cour lors du délibéré :

– Christophe VIVET, président

– Julien SEITZ, conseiller

– Jocelyne POYARD, conseillère

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE

Par acte notarié du 15 février 2006, M. [P] [Z], par l’intermédiaire de la SARL IM-Transaction exploitant une agence immobilière (l’agence immobilière), a acheté un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 8], au prix de 49.500 euros, et l’a donné à bail d’habitation.

Puis, par acte notarié du 05 décembre 2006 reçu par Me [R] [H], notaire à [Localité 9], M. [Z] (le vendeur), par l’intermédiaire de la même société IM-Transaction, a vendu ce bien aux époux M. [X] [Y] et Mme [O] [A] (les époux [Y] ou les acheteurs), au prix de 60.100 euros. L’acte de vente comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. L’appartement a été vendu alors qu’il restait donné à bail à un tiers.

Les acheteurs ont ensuite donné l’appartement à bail d’habitation pendant plusieurs années.

Par courrier daté du 06 octobre 2014, le préfet du Rhône a indiqué communiquer aux époux [Y] « copie de l’arrêté préfectoral, pris en application des articles L.1331-26 à L.1331-30 du code de la santé publique, déclarant le logement situé au dernier étage sur coursive porte face de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10], dont vous êtes propriétaires, insalubre irrémédiable et le frappant d’interdiction d’habiter, ainsi qu’une note d’information présentant les conséquences de cet arrêté ».

Il est constant que, par l’arrêté en question, daté du 06 octobre 2014, le préfet du Rhône a déclaré le logement insalubre à titre irrémédiable, et l’a interdit définitivement à l’habitation dans un délai de six mois à compter de la notification de la décision, pour les motifs suivants :

« considérant que l’état du logement constitue un danger pour la santé des personnes qui l’occupent ou susceptibles de l’occuper, notamment aux motifs suivants : surface et hauteur sous plafond de la pièce principale insuffisantes, insuffisance des surfaces ouvrantes, insuffisance de l’éclairement naturel dans la pièce principale, isolation thermique insuffisante, présence d’humidité accompagnée de développements de moisissures, absence de ventilation efficace et réglementaire, risque de chute dû à la poutre traversant au sol, risque de choc frontal, chauffage inadapté aux caractéristiques du logement, présence de peintures et de revêtements dégradés contenant du plomb. »

Par courrier du 08 avril 2016, les époux [Y] ont informé la société IM-Transaction qu’ils entendaient demander la nullité de la vente pour absence de conformité aux normes de location.

Par courrier officiel du 11 août 2016, la société IM-Transaction a répondu qu’il n’était pas prouvé que les défauts constatés en 2014 existaient lors de l’acquisition de l’appartement en 2006, et qu’aucune faute en lien direct avec les désordres constatés n’était démontrée.

Le 03 octobre 2016, les époux [Y] ont assigné M. [Z], Me [H] et la société IM-Transaction devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’obtenir à titre principal la résolution de la vente pour vice caché et à titre subsidiaire la nullité de la vente pour vice du consentement.

Par jugement du 06 février 2020, le tribunal devenu tribunal judiciaire de Lyon a statué comme suit :

– déboute les époux [Y] de leur demande en résolution de la vente pour vices cachés,

– prononce la nullité du contrat de vente,

– condamne en conséquence les époux [Y] à restituer l’immeuble, et M. [Z] à rembourser à ces derniers le prix de vente, soit la somme de 60.100 euros,

– déboute M. [Z] de son appel en garantie à l’encontre du notaire et de l’agence immobilière,

– déboute les époux [Y] de leurs demandes indemnitaires,

– statue sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] a relevé appel du jugement.

Par ordonnance du 28 janvier 2021, le conseiller de la mise en état, à la demande de M. [Z], a ordonné une expertise judiciaire afin d’établir la superficie et le caractère habitable du bien. Le rapport d’expertise a été déposé le 21 septembre 2021.

Par arrêt du 05 septembre 2023, la cour a infirmé le jugement en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, a débouté les acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes, débouté le vendeur de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et condamné les acheteurs à payer au vendeur la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les époux [Y] se sont pourvus en cassation.

Par arrêt du 26 juin 2025, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M. [Z] en dommages-intérêts pour procédure abusive, et a renvoyé les parties devant la cour d’appel de Lyon autrement composée.

La Cour de cassation a considéré que la cour d’appel, pour rejeter la demande d’annulation de la vente pour erreur au motif qu’il n’était pas établi que les acquéreurs avaient eu la volonté d’acheter le bien dans le seul but de le mettre en location, s’était déterminée sans rechercher si l’insalubrité n’empêchait pas toute occupation, quel que soit le statut de l’occupant, locataire ou propriétaire.

Par déclaration du 8 août 2025, M. [Z] a saisi la cour de renvoi. L’affaire a été attribuée à une chambre autrement composée que la chambre ayant prononcé l’arrêt cassé.

Par conclusions du 28 novembre 2025, les époux [Y] présentent les demandes suivantes à la cour :

– débouter M. [Z] de toutes ses prétentions et le déclarer irrecevable en sa demande pour procédure abusive comme excédant la saisine de la cour de renvoi,

– confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de vente du 05 décembre 2006, les a condamnés à restituer l’immeuble à M. [Z], a condamné ce dernier à leur rembourser le prix de vente et à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et a condamné la société IM-Transaction à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

– Y ajoutant, condamner M. [Z] à leur payer les frais réglés pour l’immeuble soit la somme de 12.327,91 euros, et la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 19 janvier 2026, la société IM-Transaction demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à titre subsidiaire de déclarer irrecevable comme nouvelle la demande d’indemnisation d’un montant de 51.000 euros formée à son encontre en cause d’appel par M. [Z] ou de la rejeter, de débouter Me [H] de ses demandes à son encontre, et de condamner M. [Z] ou qui mieux le devrait à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions du 08 janvier 2026, Me [H] demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter M.[Z] et les époux [Y] de leurs demandes à son encontre, de condamner la société IM-Transaction à le relever et garantir en cas de condamnation, et de condamner M. [Z] ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions du 13 janvier 2026, M. [Z] demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toute ses dispositions et de statuer comme suit :

– à titre principal, débouter les époux [Y] de leur demande de nullité de la vente,

– à titre subsidiaire :

* condamner Me [H] et la société IM-Transaction in solidum à lui payer la somme de 51.100 euros au titre des fautes commises,

* condamner les époux [Y] à lui restituer la somme de 28.500 euros au titre des loyers indument perçus, outre indexation,

* ordonner la compensation avec la restitution du prix de vente,

* débouter les époux [Y] du surplus de leurs demandes,

– en tout état de cause, condamner les époux [Y] ou à qui mieux le devra à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir, au paiement d’une indemnité équivalente au droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’huissier instrumentaire au titre de l’article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001.

Par arrêt avant dire droit du 11 juin 2026, la cour a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 07 octobre 2026, invité les époux [Y] et M. [Z] à verser aux débats l’arrêté préfectoral, visé sur leurs bordereaux de communication de pièces respectifs comme étant la pièce n°8 des premiers et la pièce n°7 du second, et ordonné la clôture de la procédure le 06 octobre 2026.

Le 07 septembre 2026, les époux [Y] ont transmis une copie complète de leur pièce n°8, s’agissant de l’arrêté préfectoral du 06 octobre 2014.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 07 octobre 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la nullité alléguée de la vente

L’article 1110 ancien du code civil relatif aux conditions essentielles pour la validité des conventions, applicable en l’espèce, dispose en son alinéa 1 que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

En l’espèce, le tribunal, pour faire droit à la demande subsidiaire en nullité de la vente sur le fondement de l’erreur des acheteurs, a considéré qu’il était constant que ces derniers avaient acquis le bien pour le louer. Il en a déduit qu’ils n’auraient pas contracté s’ils avaient su que la surface et la hauteur sous plafond du local n’étaient pas conformes aux normes de salubrité, et que l’insalubrité interdisait la mise en location de manière définitive au regard des termes de l’arrêté préfectoral. Le tribunal en a déduit que l’existence d’une erreur des acheteurs sur les qualités substantielles de la chose vendue était caractérisée, et a considéré comme indifférent le fait que cette erreur n’a été constatée que plusieurs années après la vente, dès lors que le défaut existait au moment de la vente.

Le vendeur, à l’appui de sa demande d’infirmation du jugement et de rejet de la demande de nullité de la vente présentée par les acheteurs, soutient que les conditions de la nullité de la vente pour erreur ne sont pas réunies, en ce que le bien était habitable au jour de la vente, qu’il n’a ensuite été déclaré insalubre qu’en raison du manque d’entretien par les acheteurs, et qu’il peut être rendu salubre par la réalisation de travaux. Il soutient qu’il n’est pas démontré que le bien aurait été déclaré inhabitable si les acheteurs avaient réalisé de tels travaux, notamment de peinture, de chauffage et de ventilation. Il affirme que l’insalubrité constatée en 2014 n’établit pas que le bien était inhabitable en 2006.

Les acheteurs, à l’appui de leur demande de confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de vente, soutiennent avoir commis une erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble, en ce qu’ils ignoraient que sa surface et sa hauteur sous plafond étaient cause d’insalubrité, sans possibilité de régularisation au regard du volume global du local. Ils soutiennent que le vendeur n’a pu ignorer qu’ils avaient acheté le bien dans la seule intention de le louer, preuve en étant selon eux que, au moment de la vente, l’immeuble était donné à bail depuis trois mois à une locataire, pour une durée totale de trois ans expirant le 31 août 2009. Ils ajoutent que le bien composé d’une seule pièce ne pouvait aucunement être occupé par leur famille de cinq personnes. Ils ajoutent que, en tout état de cause, l’insalubrité empêche toute occupation quel que soit le statut de l’occupant, locataire ou propriétaire. Ils soutiennent que leur erreur est donc caractérisée.

L’agence immobilière ne se prononce pas sur ce point.

Le notaire soutient que l’insalubrité de l’immeuble n’est pas irrémédiable, comme l’a établi l’expertise, et que le logement peut donc être occupé par les propriétaires ou leurs proches.

Réponse de la cour :

Comme l’a retenu en substance le tribunal, s’il n’a pas été expressément prévu contractuellement que le bien était acheté aux fins d’exploitation locative, et que cette possibilité n’a ainsi pas été expressément définie comme une qualité substantielle du bien vendu, il n’en demeure pas moins que les acheteurs s’en sont portés acquéreurs alors qu’il était donné à bail d’habitation depuis trois mois, par l’acte notarié du 05 décembre 2006 indiquant que le bien est à usage d’habitation et est vendu occupé par le locataire titulaire du bail consenti à effet au premier septembre 2006.

La cour en déduit que les acheteurs, en se portant acquéreurs du bien, ont entendu disposer de la pleine propriété du bien, comprenant donc la possibilité de l’occuper eux-mêmes mais également de le donner à bail d’habitation, s’agissant en conséquence d’une qualité essentielle de la chose vendue, qualité entrée dans le champ contractuel et déterminante de leur consentement.

Il est constant que l’impossibilité de louer le bien découle de l’édiction de l’arrêté préfectoral du 06 octobre 2014, intervenu postérieurement à la vente.

Il y a donc lieu de vérifier si, à la date de l’achat le 05 décembre 2006, les motifs de l’interdiction prononcée ultérieurement étaient réunis, s’agissant d’une part des textes dont a fait application l’autorité préfectorale et d’autre part de la matérialité des lieux, caractérisant l’existence à cette date de l’impossibilité d’utiliser l’immeuble à des fins d’habitation, dans le cadre d’un bail locatif ou non.

Concernant les textes, la cour constate que, à la date de l’achat le 05 décembre 2006, l’ensemble des textes visés par l’arrêté préfectoral du 06 octobre 2014 étaient en vigueur, en particulier l’arrêté préfectoral du 10 avril 1980 instaurant le règlement sanitaire départemental, relatif aux logements d’habitation. En effet, rien ne démontre, contrairement à ce qui est soutenu, que ce texte aurait été abrogé par un quelconque texte, en particulier par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, ce dont il se déduit que l’arrêté de 1980 restait applicable en ce qu’il comporte des dispositions plus rigoureuses que celles du décret de 2002, et non incompatibles avec ces dernières (3e Civ. 17 décembre 2015, n°14-22.754) (3e Civ. 03 mai 2018, n°17-11.132).

Il ressort des éléments versés au débat que l’arrêté de 1980 impose que l’une au moins des pièces principales du logement présente une surface supérieure à 9m² sous une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,30 mètres.

Il est établi que le logement en question ne remplit pas ces conditions, en ce que son unique pièce ne remplit pas ces conditions, comme l’a établi le rapport technique produit par les acquéreurs (pièce 7.1).

Il y a lieu ensuite de rechercher si les acheteurs ont pu ignorer ces circonstances et en conséquence commettre une erreur d’appréciation quant aux qualités substantielles du bien, et si cette erreur est excusable ou non, au regard du fait qu’il n’est pas contesté qu’ils n’avaient pas la qualité de professionnels de l’immobilier.

La cour considère que, si les acheteurs n’ont pu ignorer la configuration des lieux, ils ont pu ignorer que, en application des textes susvisés définissant le caractère décent du logement, cette configuration avait pour conséquence de lui conférer un caractère impropre à l’habitation, pour des motifs excluant toute possibilité raisonnable de mise en conformité avec les dispositions applicables. Ils ont donc pu ignorer le fait que le bien ne pouvait être occupé de manière conforme aux règles applicables, quel que soit le titre de l’occupant. La cour considère, au regard de leur qualité de profanes en matière immobilières, que cette erreur est excusable.

Il s’en déduit que les acheteurs démontrent que leur consentement a été vicié par une erreur portant sur une qualité du bien déterminante de ce consentement, en conséquence de quoi le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de vente, et condamné les acheteurs à restituer l’immeuble et le vendeur le prix de vente.

Sur la demande d’indemnisation présentée par les acheteurs

L’article 1147 ancien du code civil, applicable en l’espèce, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le tribunal, pour rejeter les demandes d’indemnisation des acheteurs, a considéré que les conditions de l’article 1147 n’étaient pas remplies en ce qu’il n’était pas démontré que le vendeur avait connaissance de la cause d’insalubrité découlant de la surface et de la hauteur sous plafond, et que ne pouvait donc lui être reproché un manquement à son obligation d’information.

Les acheteurs demandent que le vendeur soit condamné, outre la restitution du prix de vente, à leur verser la somme de 12.327,91 euros au titre de frais, s’agissant des frais d’agence immobilière de 5.100 euros, des frais de notaire de 5.000 euros, des charges de copropriété de 1.291,91 euros, et des taxes foncières de 2015 à 2019 de 936 euros.

Le vendeur s’oppose à la demande sans développer d’argumentation particulière autre que son opposition à la demande principale.

Réponse de la cour :

En cas de nullité du contrat de vente prononcée par le juge, une partie au contrat peut demander réparation des dommages qu’elle dit avoir subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. Comme l’a retenu le tribunal, les acheteurs n’articulent ni ne démontrent aucune faute imputable au vendeur, en conséquence de quoi le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande.

La cour constate que les acheteurs ne maintiennent pas les demandes d’indemnisation qu’ils avaient présentées au tribunal à l’encontre du notaire et de l’agence immobilière.

Sur la demande de restitution des loyers présentée par le vendeur

L’article 549 du code civil dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi et que, dans le cas contraire il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.

L’article 550 dispose que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

En l’espèce, le vendeur demande à la cour, au cas où elle confirmerait l’annulation de la vente, de condamner les acheteurs à lui restituer les loyers qu’ils ont perçus pendant la période au cours de laquelle ils exploitaient le bien, de décembre 2007 à octobre 2014, soit 28.500 euros. Les acheteurs, qui exposent comme le vendeur que la nullité de la vente a pour corollaire l’anéantissement du contrat et la remise des parties en l’état antérieur, n’opposent aucun moyen à la demande, se contenant de demander le rejet de l’ensemble des demandes du vendeur.

Il est constant qu’il résulte des textes susvisés que, en cas de résolution d’une vente, le propriétaire peut obtenir la restitution des fruits effectivement perçus par le possesseur du bien, qui n’est que la conséquence légale de la résolution du contrat (3e Civ. 29 juin 2005, n°04-12.987), que cette restitution est néanmoins subordonnée à la bonne foi du possesseur (Civ.1ere 09 novembre 2004, n°02-12.506), que l’acquéreur qui a commis une erreur ayant entraîné l’annulation de la vente n’est pas tenu de restituer les loyers perçus si son erreur est excusable et qu’il n’est pas de mauvaise foi (3e Civ. 03 mai 2018, n°17-11.132) et que, à compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur des fruits ne peut invoquer sa bonne foi, peu important l’identité de l’auteur de la demande (Civ. 1e 27 novembre 2002, n°01-12.444)(3e Civ. Premier octobre 2020, n°19-20.737).

En l’espèce, la demande en justice tendant à l’annulation du contrat ayant été présentée par l’acte de saisine du 03 octobre 2016, et la mauvaise foi des acheteurs pour la période antérieure n’étant ni invoquée ni démontrée, il s’en déduit qu’ils doivent rester considérés de bonne foi pour la période antérieure et, leur erreur étant excusable comme il ressort des développements précédents, qu’ils ne sont donc pas tenus de restituer les loyers perçus, l’intégralité des sommes réclamées ayant été perçues de décembre 2007 à octobre 2014, au cours de la période antérieure à la demande d’annulation du contrat. Le vendeur sera donc débouté de sa demande présentée à ce titre et de sa demande de compensation avec la restitution du prix de vente.

Sur les demandes présentées par le vendeur à l’encontre du notaire et de l’agence immobilière

Le tribunal, pour rejeter l’appel en garantie du vendeur à l’encontre du notaire, a considéré qu’aucun manquement de ce dernier à son obligation d’information n’était démontré, en ce qu’il avait donné aux parties toutes les informations utiles, qu’il n’avait pas l’obligation de visiter l’appartement, et qu’aucun élément ne laissait apparaître de manière évidente l’insalubrité découlant de la configuration des lieux.

Pour rejeter l’appel en garantie du vendeur à l’encontre de l’agence immobilière en ce qui concerne la restitution du prix de vente, et le limiter au montant des condamnations prononcées au titre des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des acheteurs, le tribunal a rappelé que la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, n’étant que la conséquence de la nullité de la vente.

Le vendeur présente une demande d’infirmation du jugement sur ces points, et une demande de condamnation in solidum du notaire et de l’agence immobilière à lui payer la somme de 51.100 euros en indemnisation du préjudice causé par leurs fautes. Il conteste, comme il le lui est opposé par l’agence immobilière, qu’il s’agisse d’une demande nouvelle présentée pour la première fois en cause d’appel, soutenant qu’elle tend aux mêmes fins que la demande en garantie présentée au tribunal.

Le notaire, pour demander la confirmation du jugement sur ce point, et s’opposer à la demande d’indemnisation, en approuve la motivation en ce qu’il a écarté les fautes qui lui étaient imputées.

L’agence immobilière demande la confirmation du jugement en ce qu’il a limité l’appel en garantie du vendeur à son encontre aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, constatant que le vendeur, dans ses conclusions d’appelant, ne développe aucune argumentation au soutien de son appel en garantie, et a donc renoncé à l’infirmation du jugement sur ce point.

L’agence immobilière oppose ensuite à la demande d’indemnisation présentée par le vendeur une exception d’irrecevabilité tirée de son caractère nouveau en appel, demandant sur le fond qu’elle soit rejetée comme infondée.

Réponse de la cour :

– Sur la recevabilité des demandes en appel

L’article 564 du code de procédure civile dispose que, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Comme l’a rappelé en substance la Cour de cassation, et comme le demande l’agence immobilière, il incombe à la cour de vérifier si la demande en paiement présentée par le vendeur à l’encontre de l’agence immobilière, pour la première fois en appel, de dommages-intérêts correspondant au préjudice qu’il affirme avoir subi du fait de l’annulation de la vente, tend ou non aux mêmes fins que la demande en garantie qu’il avait présentée à l’encontre de la même agence immobilière en première instance, en cas d’annulation de la vente (3e Civ. 26 juin 2025, n°23-18.306).

La cour constate que, si le vendeur demande l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, dont le rejet total de son appel en garantie à l’encontre du notaire, et le rejet partiel à l’encontre de l’agence immobilière, il ne présente dans le dispositif de ses conclusions aucune demande de garantie. Il y a donc lieu de vérifier si la demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre des mêmes parties tend ou non aux mêmes fins.

La cour considère que la demande présentée pour la première fois en appel par le vendeur, tendant à faire supporter à l’agence immobilière, par le versement de dommages et intérêts, la charge finale du remboursement aux acheteurs du prix de vente de l’immeuble par le vendeur (déduction faite de sa valeur résiduelle), tend ainsi aux mêmes fins que l’appel en garantie présentée en première instance, sur un fondement juridique différent. La demande sera donc déclarée recevable.

– sur le fond des demandes

– Concernant la demande d’indemnisation présentée à l’encontre du notaire, le vendeur ne démontre pas plus qu’en première instance la faute qu’il impute au notaire, qui, comme l’a jugé le tribunal par une motivation que la cour adopte, n’était pas tenu de constater par lui-même la configuration concrète des lieux. Or, il ressort des débats que seule la visite des lieux était de nature à permettre le constat de l’insalubrité, rien n’établissant qu’elle ressortait des documents, qui ne permettent pas de visualiser le rapport concret entre les surfaces et les hauteurs. La demande sera donc rejetée.

– Concernant la demande d’indemnisation présentée à l’encontre de l’agence immobilière, le vendeur reproche à cette dernière d’avoir eu connaissance des caractéristiques concrètes du bien et d’avoir, malgré sa qualité de professionnelle, omis de lui signaler, lorsqu’il l’a acheté puis lorsqu’il l’a revendu, qu’il ne répondait pas aux critères du logement décent fixés par la réglementation applicable. Il approuve le tribunal d’avoir retenu qu’il avait perdu une chance d’être informé sur les conséquences du déficit de surface et de hauteur sous plafond. Il évalue son préjudice à 51.100 euros correspondant à la perte de valeur entre le prix de la vente annulée et la valeur résiduelle du bien, évaluée à 9.000 euros en tant que local de stockage ou grenier.

L’agence immobilière soutient que le vendeur ne démontre pas l’inexécution d’une quelconque obligation contractuelle lui incombant. Elle soutient qu’elle n’était tenue que d’une obligation de moyens de conseil et d’information, qu’il n’est pas établi qu’elle avait connaissance du défaut, que l’agent immobilier n’a pas l’obligation de vérifier la surface des locaux indiquée par le vendeur et qu’elle disposait d’une attestation de surface établie par un professionnel, que le local au regard de sa configuration était difficilement mesurable, et que les autres causes d’insalubrité, s’agissant des conséquences d’un mauvais entretien, n’existaient pas lors de la vente. Elle conteste enfin l’existence du préjudice allégué, affirmant que le bien, s’il ne peut pas être loué, peut être utilisé par le vendeur comme chambre pour un étudiant ou comme bureau, et, sous réserve d’exécution de travaux de remise en état d’un coût de l’ordre de 25.000 euros, peut être vendu à un prix de l’ordre de 100.000 euros.

La cour considère comme le tribunal que l’agence immobilière, mandataire de M. [Z] à l’occasion de l’achat et de la vente, était tenue à ce titre, en qualité de professionnelle de l’immobilier, de connaître la réglementation applicable en matière de logement, d’évaluer son applicabilité au bien qu’elle proposait à la vente, et de constater, sans effectuer aucune mesure elle-même, que le logement présentait un risque de non-conformité en raison de sa configuration, nécessairement apparente lors de la visite du bien. Comme le tribunal, la cour retient donc que l’agence immobilière ne s’est pas acquittée de l’intégralité des obligations qui lui incombaient dans le cadre de ses relations contractuelles avec M. [Z].

Il y a donc lieu de rechercher et d’évaluer le préjudice subi par le vendeur en lien avec la défaillance contractuelle de l’agence.

– sur le montant de l’indemnisation

Contrairement à ce que soutient le vendeur, le préjudice ne s’analyse pas comme la différence entre le prix auquel il avait vendu le bien aux acheteurs et sa valeur au regard de l’impossibilité de l’habiter, mais comme la perte de chance de s’abstenir d’acheter le bien et d’éviter de subir la perte en question.

Il est établi par l’acte du 15 février 2006 que M. [Z] a acheté le bien au prix de 49.500 euros. Il soutient que sa valeur se limite désormais à 9.000 euros, produisant à ce titre une évaluation se fondant sur le fait que le local ne peut être utilisé que comme un grenier. L’agence soutient que cette évaluation est erronée, affirmant que le bien pourra être loué lorsque la toiture de l’immeuble sera rehaussée, et que, si tel n’est pas le cas, il pourra être revendu pour une habitation principale ou secondaire ou comme bureau, seule la location étant impossible. Elle soutient qu’il pourra être revendu au prix de 100.000 euros, à la seule condition d’effectuer des travaux de l’ordre de 25.000 euros pour remédier aux causes d’insalubrité visées par l’arrêté préfectoral autres que la configuration des lieux.

La cour considère que, contrairement à ce que soutient ainsi l’agence, il est établi d’une part que le bien ne peut aucunement être vendu à des fins d’habitation en raison de la décision préfectorale, et d’autre part que la perspective de le rendre habitable par élévation de la toiture est purement hypothétique. En effet, rien n’établit que les co-propriétaires acceptent de tels travaux au seul bénéfice du propriétaire du local en question, ni que ces travaux soient susceptibles d’être autorisés au regard des règles d’urbanisme applicables, ni que l’opération soit économiquement sensée, le coût des travaux apparaissant d’évidence disproportionné par rapport à la valeur du local après les travaux, qui selon l’agence ne peut dépasser 100.000 euros.

L’agence n’opposant donc aucun argument pertinent ni aucune évaluation à celle produite par M. [Z], la cour retient que le bien a subi une perte de valeur égale à la différence entre le prix d’achat de 49.500 euros et sa valeur actuelle de 9.000 euros. Elle en déduit que M. [Z], s’il avait eu connaissance de l’impossibilité juridique d’habiter le bien, ne l’aurait très probablement pas acheté, et que sa perte de chance d’éviter le dommage s’élève à 90% de cette différence de 40.500 euros, soit 36.450 euros, que l’agence sera donc condamnée à lui payer.

Pour les mêmes motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné l’agence à garantir et relever M. [Z] de la condamnation aux dépens et au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné le vendeur aux dépens. Le jugement étant confirmé, sera confirmé en ce qui concerne les dépens. L’agence immobilière, partie perdante, supportera les entiers dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le jugement étant confirmé en ce qui concerne les dépens, sera confirmé en ce qu’il a statué sur l’application de ce texte. L’agence immobilière supportant les entiers dépens d’appel, sera en conséquence déboutée de sa demande présentée sur le fondement de ce texte. Les acheteurs et le notaire ayant exposé des frais en appel pour faire valoir leurs droits, il est équitable que le vendeur soit condamné à payer aux acheteurs la somme supplémentaire de 2.000 euros et au notaire la somme de 2.000 euros sur le même fondement, étant garanti et relevé de ces condamnations par l’agence immobilière comme exposé plus haut. Le vendeur ayant exposé des frais pour faire valoir ses propres droits, il est équitable que l’agence immobilière soit condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu le jugement prononcé le 06 février 2020 par le tribunal judiciaire de Lyon sous le n°RG 16-12385,

Vu l’arrêt prononcé le 26 juin 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation sous le n° de pourvoi 23-21.995,

– Confirme le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de vente du 05 décembre 2006, condamné les époux [Y] à restituer le bien à M. [Z], condamné M. [Z] à payer aux époux [Y] la somme de 60.100 euros au titre de la restitution du prix de vente, débouté M. [Z] de son appel en garantie à l’encontre de Me [H] et de l’agence immobilière IM-Transaction, débouté les époux [Y] de leurs demandes d’indemnisation, statué sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné la société IM-Transaction à relever et garantir M. [Z] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

– Déboute M. [Z] de sa demande de condamnation des époux [Y] à lui reverser le montant des loyers perçus au titre de l’exploitation du bien de décembre 2007 à octobre 2014,

– Déclare recevables les demandes d’indemnisation présentées par M. [Z] à l’encontre de Me [H] et de la société IM-Transaction,

– Déboute M. [Z] de sa demande de condamnation de Me [H] à lui verser une somme à titre d’indemnisation,

– Condamne la société IM-Transaction à payer à M. [Z] la somme de 36.450 euros à titre d’indemnisation des préjudices découlant de la violation de ses obligations contractuelles,

– Condamne la société IM-Transaction aux dépens d’appel,

– Déboute la société IM-Transaction de ses demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Autorise la SAS TW & Associés à faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– Condamne M. [P] [Z], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à M. [X] [Y] et Mme [O] [A] la somme totale de 2.000 euros, et à Me [R] [H] la somme de 2.000 euros, au titre des frais non inclus dans les dépens exposés en appel, dont les frais d’avocat,

– Condamne la SARL IM-Transaction à relever et garantir M. [P] [Z] des condamnations susvisées prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamne la SARL IM-Transaction, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à M. [P] [Z] la somme de 2.000 euros.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] le 29 octobre 2026.

Le greffier Le président

S.Polano C.Vivet