COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 OCTOBRE 2026

N°2026/594

Rôle N° RG 25/15038 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPOLA

S.C.I. SCI LA GAILLARDE

C/

S.A.R.L. VISIONARY INVESTMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Alain-david POTHET

Me Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 1] en date du 09 Juillet 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00459.

APPELANTE

S.C.I. LA GAILLARDE

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Me Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMÉE

S.A.R.L. VISIONARY INVESTMENT

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Lexane HATREL de la SELARL AURELEX AVOCATS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Mme Séverine MOGILKA, Conseillère.

Mme Angélique NETO, Présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er juillet 2023, la société civile immobilière (SCI) La Gaillarde a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) Visionary investment un bail commercial portant sur des locaux situés dans l’immeuble [Adresse 3], à Saint Raphael (83700).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, la société La Gaillarde a fait délivrer à la société Visionary investment un commandement d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail en visant la clause résolutoire et l’article L 145-17 du code de commerce, à savoir l’article 3 concernant la destination des lieux loués en raison d’une exploitation dans les lieux loués d’une activité de restaurant, snack et pizzeria expressément prohibée, l’article 17 concernant les travaux et aménagements en raison de l’exécution de travaux non autorisés, et en l’occurrence de la réalisation d’une ouverture entre les lots de copropriété dont un n’appartenant pas au bailleur sans son accord ni celui du syndicat des copropriétaires et l’article 20 concernant l’assurance en raison d’un défaut de production des justificatifs d’assurance depuis la signature du bail.

Par courrier recommandé en date du 7 novembre 2024, la société La Gaillarde a, sur le fondement de l’article 1226 du code civil, rappelé à sa locataire les termes du commandement délivré le 14 décembre 2023 et a réitéré sa mise en demeure de régulariser les trois infractions susvisées.

Par courrier recommandé en date du 9 décembre 2024, la société La Gaillarde a notifié à la société Visionary investement la résolution unilatérale du bail commercial à effet au 11 décembre 2024.

La société La Gaillarde a, par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, fait assigner la société Visionary investement devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de la voir condamner à leur verser diverses sommes à titre provisionnel. Elle a également demandé à ce qu’elle soit condamnée, sous astreinte, à reconstruire le mur séparatif des lieux loués avec le local voisin. A titre subsidiaire, elle a demandé de constater la résiliation unilatérale du bail à effet au 11 décembre 2024 en application de l’article 1226 du code civil.

Par ordonnance contradictoire en date du 9 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

– dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles ;

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la société La Gaillarde aux dépens.

Il a considéré, que bien que le commandement de payer visait l’article L 145-17 du code de commerce et non l’article L 145-41 du même code traitant de la résiliation de plein droit et que la preuve n’était pas suffisamment rapportée de l’exercice par le preneur d’une activité de pizzeria, le preneur ne contestait pas la bonne compréhension du commandement de payer ni avoir exploité le local pour y exercer une activité de pizzeria. Il a toutefois estimé que le procès-verbal de constat du 17 mars 2025 démontrait que cette activité n’était plus exercée, en l’absence d’éléments de cuisson, et qu’un mur en placo avait été installé entre le fonds, objet du bail, et le fonds voisin. Il a considéré que cela était vraisemblablement intervenu dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Par ordonnance rectificative d’une omission de statuer en date du 19 novembre 2025, le même magistrat a :

– reçu la société La Gaillarde en sa requête en omission de statuer ;

– dit avoir lieu à compléter la décision du 9 juillet 2025 ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire formée par la société La Gaillarde portant sur la résiliation du bail commercial à effet au 11 décembre 2024 par application de l’article 1226 du code civil ;

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile :

– laissé les dépens au trésor public.

Il a considéré que dès lors que la bailleresse reprochait au preneur, dans sa lettre de résolution unilatérale du bail en date du 9 décembre 2024, les mêmes manquements que ceux résultant du commandement de payer délivré le 14 décembre 2023, il y avait lieu de considérer que la résiliation unilatérale du bail n’avait pas pu produire ses effets, les manquements en question ayant été régularisés dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer. De plus, il a retenu qu’il était impossible pour un juge des référés d’apprécier la gravité des manquements reprochés au soutien d’une demande de résolution, une telle appréciation relevant du juge du fond.

Suivant deux déclarations transmises au greffe le 30 décembre 2025, la société La Gaillarde a interjeté appel de ces décisions en toutes leurs dispositions dûment reprises sauf en ce que la première a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles.

Ces procédures ont été jointes par ordonnance en date du 9 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 9 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société La Gaillarde demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle n’a pas fait droit aux demandes reconventionnelles, et statuant à nouveau de :

à titre principal,

– juger que l’intimée étant demeuré plus d’un mois sans respecter les clauses et obligations du bail rappelées dans le commandement du 14 décembre 2023, la clause résolutoire contenue dans le bail a joué à effet au 14 janvier 2024 ;

– constater en conséquence la résiliation du bail à cette date ;

– juger que l’intimée est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

à titre subsidiaire,

– juger qu’elle a notifié à l’intimée la résiliation unilatérale du bail à effet au 11 décembre 2024 par application de l’article 1226 du code civil ;

en tout état de cause,

– ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef ;

– la condamner à lui verser une provision de 1 066,36 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la complète libération des lieux par la défenderesse ou les occupants de son chef ;

à titre infiniment subsidiaire,

– la condamner à reconstruire le mur séparatif des lieux loués avec le local voisin dans les termes du devis établi le 3 décembre 2024 par l’entreprise MDJ sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de l’arrêt à intervenir ;

– la condamner à lui verser la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris la contribution de 225 euros, le coût du commandement du 14 décembre 2023 à hauteur de 38,33 euros et du procès-verbal de constat de la SELARL Actazur du 15 janvier 2026 à hauteur de 350 euros et dire que la SELAS Cabinet Pothet, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose notamment :

– demander la constatation de la résiliation du bail de plein droit en application de l’article L 145-41 du code de commerce et en raison d’un trouble manifestement illicite résultant d’une occupation sans droit ni titre ;

– fonder sa demande sur le commandement délivré le 14 décembre 2023 visant trois infractions de la clause résolutoire de l’article 23 du bail, à savoir l’exploitation dans les lieux d’une activité prohibée, l’exécution de travaux non autorisés et le défaut de production des justificatifs d’assurance depuis la signature du bail ;

– que le preneur lui a dissimulé son projet d’ouverture d’une pizzeria en détournant la destination initiale du bail et a créé une ouverture non autorisée en abattant le mur séparatif entre le local loué et le local voisin sans aucune autorisation ;

– que ces manquements ont perduré au-delà du délai d’un mois imparti au preneur pour se conformer aux clauses du bail ;

– que la cloison de fortune posée par le preneur n’est pas conforme au mur en agglo d’origine, lequel avait une épaisseur de 20 cm et était sur toute la hauteur jusqu’à la dalle du premier étage, outre le fait qu’elle a poursuivi son activité de pizzeria tout au long de l’année 2024 et que tel était toujours le cas en janvier 2026 ;

– que le mur reconstruit en BA13 est simplement posé au sol, sans rail de maintien et s’arrête aux faux plafond, sans rejoindre la dalle supérieure, contrairement au mur d’origine, tel que le règlement de copropriété l’invoqué ;

– que le procès-verbal de constat dressé le 3 février 2026 en exécution d’une ordonnance sur requête présidentielle en date du 21 janvier 2026, révèle que la cloison double peau en BA12 est toujours en place dans la partie avant mais qu’une partie de cette cloison a été enlevée dans la partie arrière pour permettre la communication avec le local voisin ;

– qu’elle n’a jamais renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire ;

– que le seul fait d’avoir envisagé un projet de cession avec le preneur ne démontre aucune renonciation, d’autant que le compromis de vente mentionne qu’elle n’a jamais autorisé le preneur à exercer une activité contraire aux dispositions du bail (page 10) et que le locataire a abattu le mur séparatif (page 11) ;

– que le fait de faire état de l’absence de litige signifie qu’aucune action judiciaire n’était en cours lors de la signature du compromis de vente ;

– que le preneur n’a pas produit les justificatifs d’assurance depuis la signature du bail dans le délai d’un mois qui lui était imparti, pas plus qu’au cours de la procédure de première instance ;

– demander, à titre subsidiaire, de constater la résiliation unilatérale du bail en application de l’article 1226 du code civil ;

– que la violation de la destination du bail, la destruction des biens loués et le défaut d’assurance sont des infractions suffisamment graves pour rendre impossible la poursuite du lien contractuel sauf à vider les baux de leurs substance ;

– qu’il a légitimement tiré les conséquences de la persistance de ces violations en notifiant la résiliation unilatérale du bail par lettre recommandée en date du 9 décembre 2024 ;

– que cette résiliation s’impose à tous dès lors que la question de son bien-fondé ou non ne ressort pas de la compétence du juge des référés mais uniquement de celle du juge du fond ;

– que l’article 1226 du code civil énonce que c’est à ses risques et périls que la résiliation unilatérale est prononcée et ce constat relève d’une application simple, sans qu’il soit besoin de débattre sur le caractère légitime de ce qui sous-tend à la résiliation du bail.

Aux termes de ses conclusions transmises le 2 septembre 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions pour les raisons qui seront expliquées dans le corps de la décision, la société Visionary investment sollicite de la cour qu’elle :

– à titre principal, confirme les deux ordonnances, sauf en ce que la première a dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande reconventionnelle ;

– déboute l’appelante de ses demandes ;

– à titre subsidiaire,

* lui accorde rétroactivement des délais afin de lui permettre de remédier aux manquements invoqués aux termes du commandement visant la clause résolutoire et constate que les manquements ont été régularisés dans les délais octroyés ;

* lui accorde des délais pour lui permettre de justifier de la réalité de la régularisation de ces manquements ;

* suspende les effets de la clause résolutoire ou de la résiliation unilatérale dans ces délais ;

– à titre incident, ordonne à titre conservatoire l’exécution du bail commercial sans dépasser son terme en raison du caractère injustifié de la résolution unilatérale notifiée par la bailleresse ;

– en tout état de cause, condamne l’appelante à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj-Montero-Daval Guedj, sur son offre de droit.

Elle fait notamment valoir :

– que le litige dépasse la compétence du juge de l’évidence ;

– qu’en visant l’article L 145-17 du code de commerce et non l’article L 145-41 du même code, elle n’a pas pu prendre la mesure exacte des injonctions qui lui ont été faites aux termes du commandement de payer et d’y répondre dans le délai légal ;

– que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les manquements ont perduré au-delà du délai d’un mois imparti par le commandement, et ce, alors même qu’il lui appartient d’établir l’existence et la persistance des infractions aux clauses du bail en application de l’article 1353 du code civil ;

– qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi entre les parties lors de la signature du bail, de sorte que l’appelante ne rapporte pas la preuve de l’état du local et de ses installations lors de son entrée en jouissance ;

– que les procès-verbaux établis les 7 mars 2025 et 15 janvier 2026 confirment l’absence d’activité de petite restauration au sein du local, lequel est utilisé comme bureau et espace de stockage, ce que révèle l’absence de cuisine et de tables, et qu’elle a remis en place la cloison ;

– que la consistance actuelle du mur enlevé n’a aucune incidence étant donné que la bailleresse n’est pas en mesure de justifier des matériaux employés pour la réalisation du mur d’origine ;

– que l’ouverture au fond du local constatée dans le procès-verbal du 3 février 2026 a été réalisée postérieurement au procès-verbal de constat du 7 mars 2025, de sorte que la preuve n’est pas rapportée que les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai imparti par le commandement, d’autant qu’elle a immédiatement remis en place la cloison ;

– que, dans tous les cas, la reconstruction du mur séparant les lots de copropriété 2 et 3 ne pouvait être accomplie dans les délais impartis par le commandement ;

– qu’il en est de même de l’activité de petite restauration qui nécessitait une restructuration complète des activités du groupe et une réorganisation de tous les locaux exploités par le groupe ;

– que le commandement de payer a donc été délivré de mauvaise foi ;

– que la bailleresse a, de plus, renoncé au bénéfice de la clause résolutoire après avoir manifesté l’intention de s’en prévaloir dès lors que le compromis de vente, signé après la délivrance du commandement de payer, mentionne expressément que le vendeur n’a aucun litige en cours avec son locataire et que le bien est à usage de petite restauration ;

– qu’en outre, le simple fait d’avoir adressé une nouvelle mise en demeure au locataire atteste de la volonté du bailleur de renoncer sans équivoque à se prévaloir du bénéfice du premier commandement ;

– que, de même, la bailleresse a continué de délivrer des quittances de loyer et procédé à l’indexation du loyer en juillet 2024 ;

– que, dans tous les cas, l’ensemble des manquements ont cessé dès lors que la cloison a été remontée entre les deux locaux contigus et qu’elle n’exerce plus l’activité de petite restauration; ;

– qu’il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation judiciaire de plein droit du bail ;

– que la bailleresse ne pas plus se prévaloir de l’article 1226 du code civil qui impose que les manquements soient suffisamment graves pour résoudre le contrat par voie de notification ;

– que le fait d’avoir renoncé à ces manquements le démontre ;

– que, s’agissant des travaux réalisés sans autorisation, il est admis que cela ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire des baux, dès lors que la bailleresse avait la possibilité d’en réclamer la remise en état en fin de bail ;

– que le délai qui lui était imparti, à savoir sous quinzaine, n’était pas raisonnable au regard des circonstances de l’espèce ;

– que, dès lors, la résolution unilatérale n’est pas plus justifiée ;

– qu’à titre subsidiaire, qu’ayant satisfait aux causes du commandement en cours de procédure, elle est fondée à demander des délais rétroactifs par suite de la régularisation des manquements listés dans le commandement ou des délais avec suspension des effets de la clause résolutoire afin de lui permettre de justifier de la réalité de la régularisation de ces manquements ;

– que, pour justifier sa demande reconventionnelle, elle se prévaut d’un dommage imminent, à savoir son expulsion et la perte de son fonds de commerce incluant le droit au bail en l’état d’une résolution unilatérale injustifiée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 septembre 2026.

L’intimée a transmis de nouvelles écritures le 4 septembre 2026 en y joignant une nouvelle pièce numérotée 9.

Aux termes de conclusions de procédure transmises le 18 septembre 2026, le conseil de l’appelante demande à la cour de déclarer irrecevables les conclusions et pièces notifiées le 4 septembre 2026 en les écartant des débats pour violation du principe du contradictoire et de dire et juger que les dépens suivront ceux du fond.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rejet des écritures transmises par l’intimée le 4 septembre 2026 et la pièce numérotée 9 qui y est annexée

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code énonce que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, alors même que les parties avaient échangé des conclusions le 30 mars 2026 pour l’appelante et le 9 avril 2026 pour l’intimée, cette dernière a transmis de nouvelles écritures le 2 septembre puis le 4 septembre 2026 en joignant à ces dernières une nouvelle pièce numérotée 9.

Or, si les conclusions transmises le 2 septembre 2026, qui ont été prises en réplique aux conclusions adverses, ne soulèvent ni moyens nouveaux ni prétentions nouvelles, il en va différemment des conclusions transmises le 4 septembre 2026 avec, à l’appui, la pièce numérotée 9. En effet, par la production de cette pièce, le preneur entend établir que le mur litigieux séparant son local du lot voisin a été reconstruit intégralement avec les matériaux sollicités par la bailleresse.

Dès lors que ce nouvel élément appelait une réponse de la part de la bailleresse comme pouvant influencer sur le sens de la décision, le fait pour le preneur de l’avoir produit la veille de l’ordonnance de clôture, soit le vendredi 4 septembre pour une clôture prononcée le lundi 7 septembre suivant, les samedi et dimanche ne pouvant être pris en compte, a privé la bailleresse de discuter cette pièce en temps utile, et ce, en violation du principe de la contradiction.

Les conclusions transmises le 4 septembre 2026 ainsi que la nouvelle pièce numérotée 9 qui a été communiquée seront déclarées irrecevables.

Sur la constatation de la résiliation de plein droit du bail fondée sur des fautes contractuelles

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ’uvre régulièrement.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties stipule dans un article 23 qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, des provisions éventuelles pour charges, des taxes ou de tout autre somme due en vertu du présent bail ou à défaut d’exécution de l’une quelconque des autres stipulations du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice, un mois après un commandement resté sans effet, de payer ou d’exécuter la disposition en souffrance, et à la condition que ce commandement contienne la déclaration du bailleur de son intention de se prévaloir de cette clause résolutoire (…).

Le commandement délivré le 14 décembre 2023 reproduit les termes de cette clause résolutoire. Il est demandé au locataire de cesser trois manquements, à savoir une exploitation non conforme à la destination des lieux loués en méconnaissance de l’article 3 du bail, la réalisation d’une ouverture sans autorisation du bailleur en méconnaissance de l’article 17 du bail et le défaut de production des justificatifs d’assurances depuis la signature du bail en méconnaissance de l’article 20 du bail.

Il convient de relever que la société La Gaillarde vise, dans ses conclusions, ces trois manquements. En effet, si les moyens qu’elle développe portent principalement, d’une part, sur l’exploitation d’une activité de restaurant, snack et pizzeria, alors que la destination des lieux stipulée dans le bail vise tous commerces à l’exception des activités de bar, brasserie, restaurant, snack, bar et petite restauration et de celles engendrant toute nuisance sonore ou olfactive (article 3) et, d’autre part, sur la destruction du mur séparatif des lieux loués avec le local voisin, alors que le bail stipule que les travaux de démolition ne pourront être exécutés par le preneur qu’avec l’autorisation écrite du bailleur et de la copropriété (article 17), seuls manquements auxquels se réfère le premier juge et auxquels répond la locataire, elle reproche également au locataire (en page 17 de ses écritures) le défaut de production des justificatifs d’assurance depuis la signature du bail, qui n’a pas été satisfaite dans le délai d’un mois en soulignant le fait que les attestations n’ont pas plus été produites en cours de procédure de première instance.

En premier lieu, la locataire conteste la validité du commandement qui a été délivré en invoquant plusieurs moyens de défense tenant à son formalisme, à la renonciation du bailleur au bénéfice de la clause résolutoire et à sa mise en oeuvre de mauvaise foi.

Tout d’abord, le commandement reproduit, outre l’article 23 du bail, les dispositions de l’article L 145-17 du code de commerce qui concerne le refus du renouvellement pour motif grave et légitime au lieu de ceux de l’article L 145-41 du même code susvisé qui régit la clause résolutoire.

Or, si un commandement doit, pour être valable, viser expressément la clause résolutoire du bail et mentionner le délai d’un mois pendant lequel le locataire peut régulariser, ce qui est le cas, il en va différemment des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui s’appliquent de plein droit même si elles ne sont pas reproduites dans le bail.

En l’occurrence, l’acte respecte les exigences de cet article dès lors que la clause résolutoire y est reproduite, qu’il est expressément fait commandement au locataire d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail qui ont été rappelées dans le corps du commandement en cessant les infractions et en procédant à la remise en état initial des lieux et qu’il est indiqué que, faute pour le locataire d’y procéder dans le délai d’un mois, la bailleresse entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail.

Dans ces conditions, la société Visionary investment ne pouvait se méprendre sur la portée du commandement qui a été délivré. Sa validité ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse tenant au formalisme.

Ensuite, la locataire considère que la bailleresse a renoncé sans équivoque à se prévaloir du bénéfice du commandement avant d’initier la présente procédure en référé-expulsion.

Un compromis de vente a été signé, suivant acte notarié en date du 22 mars 2024, entre la société La Gaillarde et la société Dynamic space portant sur local, objet du litige, à savoir le lot 2, décrit comme un local débarras et WC indépendant, d’une superficie de 40,92 m2, dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 5] à [Localité 2].

Si l’acte stipule (en page 5) que le vendeur déclare n’avoir aucun litige en cours avec son locataire (…), il n’en demeure pas moins que, dans la partie consacrée à l’usage du bien (en page 4), le même vendeur déclare que le bien est actuellement à usage commercial de petite restauration mais que l’activité de petite restauration n’est pas autorisée par le bail ci-après et qu’un commandement d’avoir à respecter les clauses et conditions dudit bail a été signifié par Maître [N] [T], commissaire de justice à [Localité 3], au locataire, le 14 décembre 2023 et qu’actuellement l’activité de petite restauration est toujours réalisée, à la suite de quoi l’acquéreur déclare être informé de la situation et vouloir faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. De même, dans la partie consacrée à l’état du bien (en page 11), le vendeur déclare que le locataire a abattu la cloison séparant le lot présentement vendu et le lot numéro 3 sans son accord, à la suite de quoi l’acquéreur déclare être informé de la situation et vouloir faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque.

Dès lors, le fait pour la société La Gaillarde, alors venderesse, d’informer expressément l’acquéreur de deux des trois manquements contractuels qu’elle reproche au locataire dans le commandement d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail, qui lui a été délivré le 14 décembre 2023, démontre qu’elle n’a pas entendu renoncer à se prévaloir du bénéfice du commandement mais, qu’au contraire, elle laisse l’acquéreur en faire son affaire personnelle.

Cela est d’autant plus vrai que, prenant acte de la caducité du compromis de vente faute pour l’acquéreur d’avoir obtenu son prêt, la bailleresse a réitéré sa volonté de se prévaloir des mêmes manquements contractuels que ceux visés dans le commandement pour procéder à une résiliation unilatérale du bail par lettre recommandée en date du 9 décembre 2024 après l’avoir mis en demeure, le 7 novembre 2024, de régulariser à nouveau les trois infractions en question sous quinzaine.

Le seul fait pour elle d’avoir mis en oeuvre les dispositions de l’article 1226 du code civil en résiliant de manière unilatérale le bail à effet au 9 décembre 2024 avant d’en solliciter en justice la résiliation de plein droit sur la base du commandement visant la clause résolutoire délivré plus d’un an avant, le 14 décembre 2023, ne caractérise pas, avec l’évidence requise en référé, un acte manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer à s’en prévaloir.

Seule l’action judiciaire en référé-expulsion initiée par la bailleresse, le 13 janvier 2025, s’analyse comme le ’litige en cours’ auquel se réfère le compromis de vente et qui n’existait effectivement pas lors de sa signature.

De même, la délivrance de quittances de loyers ainsi que la révision annuelle du loyer par la bailleresse n’établissent aucunement une volonté pour elle de renoncer à la procédure en constatation de la résiliation du bail mais seulement de poursuivre l’exécution du bail dans l’attente d’une décision de justice ordonnant l’expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Pour toutes ces raisons, la validité du commandement ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant à la renonciation de la bailleresse au bénéfice du commandement qui a été délivré.

Enfin, le preneur affirme que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi dès lors que le délai d’un mois imparti ne lui permettait pas de régulariser la situation en mettant fin aux infractions.

Or, si le délai d’un mois est le délai minimum requis par l’article L 145-41 du code de commerce, il s’agit du délai qui a été contractuellement convenu entre les parties aux termes de l’article 23 du bail.

Au surplus, avant même la délivrance du commandement, la bailleresse a mis en demeure le preneur, par lettre recommandée en date du 31 octobre 2023, soit près de deux mois avant, de se conformer aux clauses du bail en n’exerçant pas une activité de restauration, en ne touchant pas aux murs de séparation des locaux, sauf pour les peindre, et en lui adressant l’attestation d’assurance.

En outre, le fait que la bailleresse a attendu le 13 janvier 2025 pour se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire en justice s’explique par le projet de vendre le lot, objet du litige, suivant le compromis de vente signé le 22 mars 2024 mais dont la vente n’a pas été réitérée.

La preuve n’est donc n’est pas rapportée, avec l’évidence requise en référé, que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse.

La validité du commandement ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire de mauvaise foi par la bailleresse.

En second lieu, le preneur affirme avoir respecté les termes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à la bailleresse d’établir la persistance des infractions visées dans le commandement après l’expiration du délai d’un mois tandis qu’il appartient au preneur de justifier qu’il s’était libéré des causes du commandement dans le délai imparti.

Concernant l’exploitation dans les lieux d’une activité de restaurant, snack et pizzeria prohibée par le bail, l’article 3 stipule que les lieux loués sont à usage de : TOUS COMMERCES à l’exception :

* Des activités de bar, brasserie, restaurant, snack-bar et petite restauration

* Des activités engendrant toute nuisance sonore ou olfactive

(…).

En l’occurrence, il n’est pas contesté que le preneur loue, en plus du local litigieux d’une surface de 45 m2 environ, le local contigu, à savoir le lot n° 3 dépendant d’une autre copropriété. Elle exploite dans ce lot n° 3 une activité de restauration sous l’enseigne I Love Pizza.

Reconnaissant avoir agrandi, dans un premier temps, sa surface d’exploitation en étendant son activité de restauration dans le local, objet du bail, après avoir abattu le mur de séparation entre les deux locaux, le preneur verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 17 mars 2025 afin de démontrer avoir mis fin à ces manquements dans le mois suivant la délivrance du commandement. Le commissaire de justice constate, outre le fait qu’un mur en placo a été installé entre les deux fonds, qu’il n’y plus d’éléments de cuisson dans le local, objet du litige, et qu’aucune activité de pizzeria n’y est exercée.

Soutenant toutefois que le preneur a persisté à exercer dans le local litigieux une activité de restauration prohibée par le bail, la bailleresse verse aux débats des photographies non datées et deux procès-verbaux de constat dressés les 15 janvier et 3 février 2026.

Des constatations ont été faites depuis l’extérieur le 15 janvier. Le commissaire de justice constate, en se rendant sur place, l’exploitation d’un commerce à l’enseigne I Love Pizza. Au travers des baies vitrées du lot n°3, il indique qu’il s’agit d’un commerce où il est possible de s’assoir et de consommer sur place. S’agissant du lot n° 2, objet du bail, il indique que ce dernier ne dispose d’aucune enseigne sur la bande supérieure du commerce mais que des autocollants avec l’enseigne I Love Pizza sont posés sur les vitres. S’il est difficile pour lui de bien voir l’intérieur du local depuis l’extérieur en raison des autocollants, il distingue aucune chaise ou table à l’intérieur et pense que le lot en question est plus utilisé à usage de laboratoire et/ou de plonge.

D’autres constatations ont été faites le 3 février après que le même commissaire de justice a été autorisé à pénétrer à l’intérieur du local suivant ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal judiciaire de Draguignan le 21 janvier 2026. Il mentionne que le gérant lui indique ne plus pouvoir exploiter son commerce de confection et vente de pizzas au sein de local qu’il utilise désormais comme un local privé de stockage alimentaire et réfrigérateur avec un coin bureau, un WC et un évier, lequel est inaccessible au public. Les photographies annexées au procès-verbal ne révèlent la présence d’aucune chaise, table ou élément de cuisson.

Dans ces conditions, la bailleresse n’apporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que le preneur a persisté, au-delà du délai d’un mois qui lui été imparti pour respecter la destination des lieux, à exploiter dans le local, objet du bail, une activité de restauration prohibée par le bail.

La résiliation du bail ne peut donc être constatée de ce chef.

Concernant l’exécution de travaux non autorisés, l’article 17 du bail stipule que les travaux d’aménagement de toute nature et de création, modification ou suppression des cloisonnements, réalisés lors de l’installation ou pendant le bail à l’initiative du preneur, devront être soumis pour accord écrit au bailleur, préalablement à toute exécution. Les travaux de démolition, de percement de murs ou de planchers, de construction, de modification de façade, ainsi que tous autres travaux qui porteraient atteinte au gros oeuvre, à la solidité, à l’étanchéité ou à la sécurité des locaux, ne pourront être exécutés par le preneur qu’après avoir obtenu les autorisations écrites du bailleur et de la copropriété et les autorisations administratives éventuellement nécessaires.

En l’occurrence, le preneur ne conteste pas avoir, dans un premier temps, abattu la cloison séparant le local, objet du bail, au lot voisin dépendant d’une autre copropriété afin d’agrandir sa surface d’exploitation du commerce à l’enseigne I Love Pizza.

Or, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 17 mars 2025 à la demande du preneur qu’un mur en placo a été installé entre les deux fonds et qu’il n’y a plus aucun accès d’un fonds à l’autre.

Le procès-verbal de constat dressé le 3 février 2026 à la demande de la bailleresse révèle que la cloison double peau en BA [Cadastre 1] est toujours en place dans la partie avant et qu’il ne semble pas y avoir de changement avec les constatations faites le 17 mars 2025. Le commissaire de justice mentionne, à la demande du gérant, que le mur qu’il a enlevé n’était pas porteur s’agissant d’une charpente métallique et que le mur enlevé en était un de briquettes de 10 identique en largeur à la cloison qu’il a fait réaliser. Par contre, l’officier ministériel relève que, dans la partie arrière, la cloison en BA [Cadastre 1], visible dans le procès-verbal du 17 mars 2025, a été enlevée, ce qui permet la communication avec le local voisin. Il relève que le gérant remet immédiatement en place la cloison en lui indiquant ne pas vouloir de problème.

La bailleresse soutient que la cloison en BA [Cadastre 1] qui a été posée au sol par le preneur, sans rail de maintien et s’arrêtant au faux-plafond, sans rejoindre la dalle supérieure, n’est pas conforme au mur en agglo d’origine réalisé en carreaux de plâtre pleins de 30 kilogrammes.

Si le règlement de copropriété (en pages 17 et 18) distingue ’les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non’, classés dans les parties communes, des ’cloisons intérieures’, classées dans les parties privatives, la bailleresse ne rapporte pas la preuve que le mur qui a été abattu par le preneur était à l’origine un gros mur, et non une cloison intérieure. Or, le seul fait que le mur sépare deux lots dépendant de deux copropriétés différentes ne permet pas de considérer qu’il s’agit nécessairement d’un gros mur classé dans les parties communes.

En tout état de cause, même à supposer qu’il s’agissait d’un mur, en l’absence d’état des lieux d’entrée et de photographies de l’intérieur du local lors de l’entrée en jouissance du preneur, la preuve n’est pas rapportée que la cloison en BA 13 réalisée par le preneur n’est pas conforme au mur d’origine comme ne respectant pas les caractéristiques exigées par le bail ou le commandement.

Dans ces conditions, la bailleresse ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que le preneur a persisté, au-delà du délai d’un mois qui lui été imparti, à ne pas rétablir la séparation entre les deux lots par suite d’une exécution insuffisante du commandement.

Par ailleurs, s’il ressort du procès-verbal dressé le 3 février 2026 que le preneur a réalisé une ouverture à l’arrière du local afin de pouvoir passer d’un lot à l’autre, il convient de relever que cette ouverture n’existait pas lors des constatations faites le 17 mars 2025, comme le rélève le commissaire de justice. Cette ouverture, qui a été réalisée après que le preneur se soit mis en conformité, n’est donc pas la persistance de l’ouverture initiale.

A l’évidence, il s’agit d’un nouveau manquement, soit un fait nouveau distinct de l’infraction initiale, pour lequel la bailleresse n’est pas fondée à demander le bénéfice de la clause. En effet, un commandement n’a pas pour effet d’enjoindre à un locataire de se conformer définitivement pour l’avenir.

La résiliation du bail ne peut donc être constatée de ce chef.

Concernant le défaut de production des justificatifs d’assurances depuis la signature du bail, l’article 20 stipule que le preneur devra assurer les mobiliers, les matériels – dont il est propriétaire ou qui lui sont confiés – , les aménagements et les installations, contre les risques incendie, d’explosions, de dégâts des eaux, de bris de glaces. Il devra aussi s’assurer contre le recours des voisins ou des tiers. Il devra également assurer, en sa qualité de locataire occupant, sa responsabilité civile, pour tous les dommages corporels ou matériels pouvant être causés à des tiers, soit du fait de l’occupation des locaux, soit du fait des préposés du preneur, soit du fait des travaux d’aménagements ou des installations qu’il réalise. Il devra maintenir et renouveler ces assurances, pendant toute la durée du bail et en adresser un justificatif tous les ans, à la date anniversaire de la signature du bail, soit tous les premiers juillet de chaque année. Il devra acquitter régulièrement les primes et cotisations et justifier au bailleur de ces règlements, dès la signature du présent bail et à chaque renouvellement (…).

Si cette clause prévoit que le locataire doit souscrire des assurances couvrant les risques locatifs et sa responsabilité civile et les maintenir pendant toute la durée du bail, elle l’oblige également à en justifier au bailleur, tous les ans, en lui adressant un justificatif et la preuve du règlement des primes et cotisations. Or, dès lors que la clause résolutoire vise l’inexécution de l’une quelconque des stipulations du bail, le défaut de remise des attestations d’assurance s’analyse comme un manquement autonome, distinct de l’absence effective d’assurance.

En l’occurrence, le commandement met en demeure le preneur de produire les justificatifs d’assurances depuis la signature du bail, soit depuis le 1er juillet 2023.

La société Visionary investment, qui ne répond pas sur ce point, n’allègue ni ne démontre avoir remis à la bailleresse la moindre attestation d’assurance et/ou avoir justifié du paiement des primes et cotisations.

Dans ces conditions, ce seul manquement suffit à constater la résiliation de plein droit du bail à effet au 14 janvier 2024 pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et au titre de la responsabilité civile.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande principale.

Sur la demande de délais rétroactifs ou de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire

L’aliné 2 de l’article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article L 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais suspendre la résiliation et les effets de clause de résiliation lorsque la résiliation n’est pas acquise aux termes d’une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il en résulte qu’en matière de baux commerciaux, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire des délais de façon rétroactive.

Il est admis que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire. En effet, l’article susvisé, qui ne se limite pas aux impayés de loyers ou de charges, peut aussi s’appliquer à une obligation de faire, y compris le défaut d’assurance, dès lors qu’une clause résolutoire est invoquée.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société Visionary investment ne verse aucune attestation d’assurance. Pour autant, dès lors qu’elle n’a pas répondu sur ce point, rien ne prouve qu’elle n’a pas assuré les locaux contre les risques locatifs et au titre de sa responsabilité civile pendant la période concernée.

Si la bailleresse se prévaut du défaut de production par le preneur des justificatifs d’assurances depuis la signature du bail, il convient de relever que ce moyen, qui est développé en quelques lignes en page 17 de ses écritures et sur lequel le premier juge n’a pas répondu, n’avait rien d’évident, à l’inverse des moyens portant sur les deux autres manquements visés dans le commandement.

Or, le preneur sollicite soit des délais rétroactifs dans le cas où la cour estimerait que les manquements invoqués aux termes du commandement ont été régularisés, soit de lui accorder des délais avec suspension des effets de la clause résolutoire afin de lui permettre de justifier de la réalité de la régularisation des mêmes manquements. Ce faisant, cette demande vaut pour les trois manquements visés dans le commandement.

Dans ces conditions, et dès lors que la résiliation n’est pas définitivement acquise, il y a lieu d’accorder au preneur un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour produire à la bailleresse les attestations d’assurances couvrant les risques locatifs et sa responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de locataire ainsi que les quittances d’assurances afférentes à la période courant depuis le 1er juillet 2023, date d’effet du bail.

Pendant la durée de ce délai, les effets de la clause résolutoire insérée au bail pour le motif tiré du défaut des justificatifs d’assurances sont suspendus.

Si le preneur se libère de cette obligation dans les conditions de délai et d’exécution ci-dessus fixées, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de production des justificatifs dans le délai imparti, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et le preneur sera tenu de payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière échéance courante, soit la somme de 1 066,36 euros, en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Il y a donc lieu de débouter la bailleresse de ses demandes tendant à voir ordonner l’expulsion immédiate du preneur avec paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Sur la constatation de la résiliation unilatérale du bail

Dès lors que la cour a fait droit à la demande principale de l’appelante tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande subsidiaire tendant à voir constater la résiliation unilatérale du bail en application de l’article 1226 du code civil.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande aux termes de son ordonnance rectificative d’une omission de statuer en date du 19 novembre 2025.

Sur la demande de travaux

Dès lors que la cour a fait droit à la demande principale de l’appelante tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande infiniment subsidiaire tendant à voir condamner le preneur à reconstruire le mur séparatif des lieux loués avec le local voisin.

Sur la demande reconventionnelle d’ordonner à titre conservatoire l’exécution du bail commercial sans dépasser son terme

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours,

[…texte tronqué, 8551 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]