COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2026

N° 2026/423

Rôle N° RG 25/15080 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPOOB

SCI VENDOME

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS D’ARCADIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sébastien BADIE

Me Joseph [Localité 1]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 2] en date du 19 Décembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/04174.

APPELANTE

SCI VENDOME

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°807.968.201,

prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [G] [F] domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE, substitué par Me Axek BIDAU BONAVENTURA, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 2]

[Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI & FONCIÈRE NIÇOISE & DE PROVENCE, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4],

représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Agnès VAREILLES, Présidente de chambre

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Claire-Hélène GIRY- LATERRIERE, Conseillère (rédactrice)

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026,

Signé par Madame Agnès VAREILLES, Présidente de chambre et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Vu l’appel interjeté le 31 décembre 2025 par la SCI Vendome à l’encontre du jugement prononcé le 19 décembre 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice dans l’instance n°RG 24/4174,

Vu l’avis d’orientation de l’affaire à bref délai du 11 février 2026,

Vu les dernières conclusions remises par voie électronique le 31 juillet 2026 par l’appelante et le bordereau qui y est annexé,

Vu les dernières conclusions remises par voie électronique le 20 août 2026 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet Taboni & Foncière Niçoise & de Provence, intimée, et le bordereau qui y est annexé,

Vu l’ordonnance de clôture du 25 août 2026.

La SCI Vendome était propriétaire d’une appartement située au 1er étage d’une immeuble situé [Adresse 7] à Nice au sein de la copropriété dénommée [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2] est quant à lui propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée du même immeuble, directement en dessous de l’ancien lot appartenant à la SCI Vendome.

Dans le courant de l’année 2020, des infiltrations d’eaux ont été constatées dans le local du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] entraînant l’effondrement partiel du faux plafond ainsi que des dégradations au niveau du plafond.

Par ordonnance du 15 mars 2022, le juge des référés a, à la requête de la SCI Vendome, déclaré opposable à la société AXA assurances l’ordonnance de référé du 15 mars 2022.

Par ordonnance du 23 juin 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [Q] [R] pour y procéder.

L’expert a rendu son rapport le 23 août 2025 dont il résulte que l’origine des désordres constatés dans le local du rez de chaussée est consécutive à une fuite provenant de l’appartement qui appartenait encore à la SCI Vendome.

Par ordonnance rendue sur requête le 2 septembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice a autorisé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à pratiquer une saisie conservatoire pour un montant de 45 000 euros entre les mains de la SCP de Poulpiquet et associés, notaires associés, chargés de la vente d’un appartement appartenant à la SCI Vendome.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] a fait pratiquer cette saisie-conservatoire le 4 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a fait assigner la SCI Vendome devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir une indemnité de 45 000 euros à faire valoir sur son préjudice.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la SCI Vendome a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir la mainlevée de la saisie conservatoire.

Par jugement rendu le 19 décembre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice a :

– Débouté la SCI Vendome de sa demande de mainlevée de la saisie-conservatoire,

– Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– Condamné la SCI Vendome à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Le 31 décembre 2025, la SCI Vendome a relevé appel du jugement rendu le 19 décembre 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice pour le voir réformer en ce qu’il a :

Débouté la SCI Vendome de sa demande de mainlevée de la saisie-conservatoire,

Condamné la SCI Vendome à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 août 2026.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 31 juillet 2026, la SCI Vendome, représentée par son conseil, demande à la Cour d’appel de :

Recevoir la SCI Vendome en son appel et le juger bien-fondé,

Confirmer le jugement du juge de l’exécution de [Localité 2] du 19 décembre 2025 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts,

Réformer le jugement du juge de l’exécution de [Localité 2] du 19 décembre 2025 en ce qu’il a:

Débouté la SCI Vendome de sa demande de mainlevée de la saisie-conservatoire,

Condamné la SCI Vendome à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux dépens de l’instance,

Rappelé le caractère exécutoire de plein droit du jugement par application de l’article R131-4 du code des procédures d’exécution,

ET statuant à nouveau:

Juger que les conditions de l’article L.511-1 du code des procédures d’exécution ne sont pas remplies,

En conséquence,

Prononcer la mainlevée de la saisie-conservatoire du 4 octobre 2024,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Vendome expose que les conditions de l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas réunies et qu’en conséquence, en application de l’article L 512-1 du même code, il convient d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire. Elle admet le principe de son obligation à réparation mais conteste l’évaluation du préjudice locatif tel qu’il est fait par le créancier s’agissant de la somme de 22 040,70 euros qui correspond à 66 mois de loyers calculés de Juillet 2020 à décembre 2025 alors qu’elle a réalisé les travaux de reprise en janvier 2024, qu’il n’existait donc plus aucun désordre empêchant la remise en état des locaux et leur relocation, que la période indemnisable s’est étendue de juillet 2020 à janvier 2024 soit 42 mois x 333,95 euros (loyer mensuel retenu par l’expert), ce qui limite ce préjudice à 14 025,90 euros

Elle conteste également l’existence d’une menace caractérisée pesant sur le recouvrement de la créance, rappelant qu’elle a assigné son assureur, la compagnie Axa, afin de lui rendre commune la mesure d’expertise, que par ordonnance du 23 juin 2023, sa demande a été accueillie et qu’elle est par conséquent couverte par son assureur au titre de la garantie ’dégâts des eaux’ et ’responsabilité du fait des bâtiments assurés’ pour un montant qui s’élève à 20 millions d’euros tous préjudices confondus. Elle ajoute disposer d’un actif propre suffisant pour faire face à toute condamnation prononcée à son encontre en ce qu’elle est propriétaire de la moitié indivise en nue-propriété d’un appartement situé [Adresse 10] dont elle a fait l’acquisition le 16 septembre 2026 qui est évalué à 1 965 000 euros, dont elle a remboursé les prêts suivant quittance des 3 août 2018 et 27 mars 2020 et dont la valeur de la nue-propriété est estimée entre 50% et 70 % de la valeur du bien, soit entre 982 500 et 1 375 000 euros. Elle soutient que la situation d’indivision de l’immeuble n’est pas un obstacle au recouvrement de la créance en se référant aux dispositions de l’article 815-17 du code civil qui permet au créancier de provoquer le partage au nom de leur débiteur et précise que les détenteurs de l’autre moitié indivise et de l’usufruit sont la femme et le fils du gérant, ce qui exclut tout risque de conflit ou de blocage dans la gestion du bien.

S’agissant de l’abus de procédure invoqué par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], elle réplique que la procédure qui tend à obtenir la mainlevée d’une mesure conservatoire dont les condition légales sont sérieusement contestées, procède de l’exercice normal des droits de la défense et ne saurait à elle-seule caractériser un abus du droit d’agir en justice alors que par ailleurs aucune faute, mauvaise foi ou légèreté blâmable de sa part n’est caractérisée.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 20 août 2026, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son conseil, demande à la cour de:

Confirmer le jugement en ce qu’il a:

Débouté la SCI Vendome de sa demande de mainlevée de la saisie-conservatoire,

Condamné la SCI Vendome à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,

Rappelé le caractère exécutoire de plein droit du jugement par application de l’article R131-4 du Codes procédures civiles d’exécution,

Infirmer le jugement du 19 décembre 2025 en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Ainsi statuant à nouveau du chef critiqué:

Condamner la SCI Vendome au paiement d’une somme de 5000 euros à titre de procédure totalement abusive et injustifiée,

En tout état de cause,

Débouter la SCI Vendome de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI Vendome au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en cause d’appel distraits au profit de Maître Joseph Magnan, avocat aux offres de droit.

Le syndicat des copropriétaires invoque une créance fondée sur le rapport d’expertise pour la période provisoirement arrêtée au 30 juillet 2026 d’un montant total de 41 148,12 euros ainsi détaillé::

1- Préjudice locatif (de juillet 2020 à juin 2026): 24 044,40 euros à parfaire au jour du paiement effectif des condamnations,

2-Travaux de remise en état du local: 10 362,46 euros sauf nouvelle actualisation nécessaire,

3- Frais d’enlèvement des gravats: 540 euros,

4- Frais d’huissier: 105,66 euros en intégrant le coût de la saisie conservatoire,

5- Dépens de la présente instance au fond.

Au soutien de ses prétentions, il expose ainsi que la SCI Vendome est de mauvaise foi, qu’elle conteste pour la première fois en cause d’appel le montant du préjudice qui lui est imputé, que cette contestation n’a en tout état de cause aucune conséquence sur l’éventuelle mainlevée de la créance dès lors que celle-ci présente une vraisemblance suffisante. Elle maintient qu’il existe une menace de recouvrement caractérisée sur sa créance, que rien ne permet de s’assurer de la prise en charge intégrale par l’assurance de ses préjudices dès lors que l’assurance n’a pas encore pris partie sur sa garantie, que l’assignation en appel en cause démontre au contraire que les déclarations de sinistre ont été rejetées ou clôturées, que l’assureur a d’ailleurs mis en cause des travaux précédemment effectués par la SCI Vendome, que celle-ci a préféré solder un des prêts bancaires plutôt que de régler sa créance et que la situation d’indivision rend le recouvrement compliqué.

S’agissant de la procédure abusive, elle relève que depuis l’apparition des premiers désordres, la SCI Vendome n’a pas cessé d’invoquer des motifs fallacieux afin de se soustraire à ses responsabilités, que la présente procédure se poursuit afin de lui causer un préjudice financier réel et croissant.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

L’arrêt rendu sera contradictoire.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1) Sur la contestation de la saisie conservatoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.’

L’article R. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si les conditions requises pour la validité d’une mesure conservatoire ne sont pas réunies, le juge peut en ordonner la mainlevée à tout moment.

Sur le caractère fondé en son principe de la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2]

Il résulte des dispositions susvisées que le juge de l’exécution apprécie souverainement si la créance invoquée paraît fondée en son principe, sans avoir à rechercher que la créance alléguée soit certaine.

La mesure conservatoire opérée le 4 octobre 2024 étant contestée par la partie saisie, il incombe au créancier de prouver que les conditions prévues à l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

En effet, le fait que la SCI Vendome admette le principe de son obligation à réparation ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de justifier de l’existence d’un principe de créance s’agissant du préjudice locatif invoqué dont le quantum est contesté.

En l’espèce, dans son rapport d’expertise du 23 août 2025, l’expert a procédé aux constatations et aux conclusions suivantes:

-’ Les désordres ont pour origine la vétusté et la corrosion des tuyaux d’alimentation eau chaude et eau froide de l’appartement de la SCI Vendome’ (p, 20)

– ’Lors de notre seconde visite du 19 avril 2024, la SCI Vendome nous a confirmé avoir procédé à la réparation des tuyaux fuyards lors des travaux de rénovation de l’appartement. J’ai également pu constater que lors de cette réunion, les plafonds sont complétement secs. Je demande donc à la SCI Vendome de transmettre les factures de réparations des tuyaux d’alimentation d’eau chaude et d’eau froide’ (p 18 et 19)

– ’Les travaux de plomberie ayant été réalisés dans l’appartement de la SCI Vendome, les désordres dans le local commercial ont cessé’ (p. 20)

La SCI Vendome produit, pour la première fois en cause d’appel, une facture n°050001 datée du 17 janvier 2024 de la société LVNOV de la rénovation d’un appartement situé ’Ratti’ sur 45 m2 mentionnant des travaux de plomberie, notamment la reprise complète de la plomberie depuis la colonne où se trouvent les arrivées d’eau chaude et d’eau froide et la création de nouvelle clarinette et d’eau froide.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] ne conteste ni l’authenticité de la facture, ni la réalité des travaux de remise en état effectués par la SCI Vendome dans l’appartement situé au dessus du local affecté par le dégât des eaux.

L’expert ayant constaté dès le 19 avril 2024 que le plafond était sec, il s’ensuit que le préjudice locatif tel qu’invoqué par le syndicat des propriétaires pour la période de juillet 2024 à juin 2026 sera nécessairement réduit.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] justifie détenir une créance paraissant fondée en son principe d’un montant de 30 000 euros et il conviendra d’ordonner la mainlevée partielle de la saisie conservatoire pour le surplus.

Sur les circonstances menaçant le recouvrement de la créance

Le risque pesant sur le recouvrement de la créance est souverainement apprécié par les juges du fond. Il est admis en doctrine et en jurisprudence que ce risque est évalué à partir d’un faisceau d’indices au premier rang desquels le comportement du débiteur, l’étendue et la nature de son patrimoine et les sûretés grevant déjà ses biens.

En l’espèce, l’affirmation de la SCI Vendome selon laquelle les préjudices du syndicat des copropriétaires seront nécessairement garantis par son assureur, la société Axa , dont il se déduit de la pièce n°25 de l’intimée qu’elle a été appelée en intervention forcée dans la procédure au fond, n’est corroborée par aucun élément de la procédure. Les seules pièces produites par la SCI Vendome, à savoir le justificatif de son contrat d’assurance pour la période concernée et l’accusé de réception de sa déclaration de sinistre, n’apportent en effet aucune indication sur une éventuelle perspective de condamnation de l’assureur.

De plus, la SCI Vendome ne se prévaut d’aucun patrimoine liquide et ne détient aucun bien immobilier en pleine propriété.

Le seul bien immobilier qu’elle détient est constitué de la moitié de la nue-propriété d’un bien immobilier, dont l’autre moitié et l’usufruit appartiennent à l’épouse et au fils du gérant de la société. Quand bien même la valeur de ces droits serait largement supérieure à la créance invoquée, ce patrimoine n’est pas suffisant pour garantir le recouvrement de la créance au regard de la complexité de la procédure de sortie d’indivision telle que résultant de l’article 815-17 du code civil.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la menace dans le recouvrement de la créance est donc bien avérée.

2) Sur la procédure abusive

L’issue de la procédure, en ce qu’elle donne partiellement satisfaction à la SCI Vendome commande de rejeter la demande d’indemnisation formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2].

3) Sur les frais du procès

Chacune des parties ayant partiellement obtenu satisfaction, il convient de partager les dépens d’appel par moitié, les dépens de première instance demeurant à la charge de la SCI Vendome.

L’équité commande de confirmer les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles exposés en première instance et de débouter les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour après débats publics par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en ce qu’il a:

Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet Taboni & Foncière Niçoise & de Provence, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ,

Condamné la SCI Vendome à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet Taboni & Foncière Niçoise & de Provence, une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Infirme le jugement en ce qu’il a:

Débouté la SCI Vendome de sa demande en mainlevée totale de la saisie conservatoire opérée le 14 octobre 2024 entre les mains de la SCP de Poulpiquet et associés, notaires associés,

Statuant à nouveau,

Ordonne la mainlevée partielle de la saisie conservatoire opérée le 14 octobre 2024 entre les mains de la SCP de Poulpiquet et associés, notaires associés à concurrence de 15 000 euros,

Ordonne son maintien à hauteur de 30 000 euros,

Déboute la SCI Vendome et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet Taboni & Foncière Niçoise & de Provence du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant,

Fais masse des dépens d’appel et condamne la SCI Vendome et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet Taboni & Foncière Niçoise & de Provence , à en payer chacun la moitié,

Déboute la SCI Vendome et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet Taboni & Foncière Niçoise & de Provence, de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE