COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2026

Rôle N° RG 22/10401 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJZAA

S.C. TERRES ET MEDITERRANEE

C/

S.A.R.L. [Localité 1] DE DOMI

Copie exécutoire délivrée

le : 29 Octobre 2026

à :

Me Thierry BLANCHE

Me Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de GRASSE en date du 20 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 2021j00028.

APPELANTE

S.C. TERRES ET MEDITERRANEE

représentée par sa gérante et associée Madame [C] [G] née [S]

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

S.A.R.L. [Localité 1] DE DOMI

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me David REBIBOU, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Emmanuelle TRIOL, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Emmanuelle TRIOL, Présidente de chambre

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

Signé par Madame Emmanuelle TRIOL, Présidente de chambre et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte en date du 2 septembre 2019, la société [Localité 1] de Domi, représentée par sa gérante, Mme [J] [H], cédante, et la société Terres & Méditerranée, représentée par sa gérante, Mme [C] [G], cessionnaire, ont conclu un compromis de cession d’un fonds de commerce de restaurant, snack, sandwicherie et dérivés, crêpes, petit-déjeuner et salon de thé, exploité dans des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] et connu sous le nom ’ [Localité 1] de Domi’.

L’acte était assorti de diverses conditions suspensives, la principale condition étant l’obtention par la cessionnaire d’un ou plusieurs prêts d’un montant global maximum de 100 000 euros sur une durée de sept ans au taux d’intérêt maximum de 2% l’an hors assurance nécessaires au financement de l’acquisition du fonds de commerce.

Les conditions suspensives et notamment celle de l’obtention d’un prêt devaient être réalisées au plus part le 7 février 2020, sauf prorogation conventionnelle ou renonciation expresse de la cessionnaire.

Les actes définitifs de cession devaient intervenir au plus tard le 28 février 2020.

Une indemnité d’immobilisation de 22 000 euros était déposée sur le compte séquestre de Me [U] [K], rédacteur de l’acte.

Le 23 janvier 2020, la Société Générale a émis un accord de principe sur le financement sollicité, accord toutefois subordonné à la condition émise par cet établissement de bénéficier d’une assurance dite à 100% sur la tête de Mme [C] [G], gérante de la société Terres & Méditerranée.

A la date butoir du 7 février 2020, Mme [G] n’avait pas encore obtenu l’accord de l’assurance, le dossier étant en cours de traitement le 27 février 2020.

Les parties ont poursuivi leurs échanges au-delà de cette date et ont réalisé différentes actions afin de permettre la signature de l’acte définitif.

L’acceptation de l’assurance validant le prêt de la Société Générale n’a pas été produite et le 1er mai 2020, Mme [G] a informé Mme [H] qu’elle avait adressé un courrier de rétractation à son conseil.

La société Terres & Méditerranée a sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation et face au refus de la société [Localité 1] de Domi, elle a saisi le tribunal de commerce de Grasse.

Par jugement en date du 20 juin 2022, le tribunal de commerce de Grasse a:

– débouté la société Terres & Méditerranée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– condamné la société Terres & Méditerranée au paiement de la somme de 22 000 euros à la société [Localité 1] de Domi au titre de l’indemnité d’immobilisation conventionnelle,

– condamné la société Terres & Méditerranée à payer à la société [Localité 1] de Domi la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice matériel et moral,

– condamné la société Terres & Méditerranée au paiement de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens,

– prononcé l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le tribunal a notamment retenu que:

– la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’était pas réalisée le 7 février 2020, en dépit d’un accord de principe obtenu le 23 janvier 2020,

– les parties ont poursuivi leurs échanges au-delà de cette date butoir en vue d’aboutir à la signature de l’acte définitif,

– Mme [G] n’a nullement manifesté son intention de renoncer à l’acquisition, son comportement postérieur attestant au contraire de sa volonté de se comporter comme un acquéreur en participant aux actes de gestion du restaurant,

– les parties, et notamment Mme [G], ont souhaité de proroger les effets du compromis jusqu’à ce que l’accord bancaire soit finalisé,

– Mme [G] n’a jamais justifié ni d’un accord, ni d’un refus de la compagnie d’assurance, empêchant la finalisation du prêt bancaire, seuls son comportement dilatoire et sa négligence de diligences étant à l’origine de cette situation.

Par déclaration en date du 19 juillet 2022, la société Terres & Méditerranée a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2022, la société Terres & Méditerranée demande à la cour de:

Vu l’article l’article 1304-6 3ème alinéa et 1240 du code civil,

– déclarer la société Terres & Méditerranée recevable et bien fondée en son appel,

– réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

– prononcer la caducité du compromis de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives,

– condamner la SARL [Localité 1] de Domi à restituer à la SC Terres & Méditerranée la somme de 22 000 euros séquestrée par la SELARL Cabinet [K],

– ordonner la restitution de celle-ci sur présentation de la décision à intervenir,

– condamner la société [Localité 1] de Domi à payer à la société Terres & Méditerranée la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– condamner la société [Localité 1] de Domi à payer à la société Terres & Méditerranée la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance.

La société [Localité 1] de Domi, suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 février 2023, demande à la cour de:

– débouter la société Terres & Méditerranée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer le jugement rendu le 20 juin 2022 par le tribunal de commerce de Grasse en ce qu’il a condamné la société Terres & Méditerranée au paiement de la somme de 22 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation conventionnelle, outre celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société Terres & Méditerranée au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral,

– condamner la société Terre & Méditerranée en cause d’appel au paiement de la somme de

18 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral,

– condamner la société Terre & Méditerranée en cause d’appel au paiement de la somme de

6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 août 2026.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

Se prévalant des dispositions de l’article 12 du compromis de cession et de l’article 1304-6 du code civil, la société appelante rappelle que la conditions suspensive n° 12 relative à l’obtention par elle d’un financement bancaire n’était pas levée à la date du 7 février 2020 et que de ce fait ledit compromis était caduc, les parties étant alors déliées de leurs obligations.

Elle considère qu’il est totalement indifférent qu’elle ait continué à accomplir certaines démarches postérieurement, lesquelles ne peuvent en aucun cas être assimilées à une renonciation, fût-elle, tacite du bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt. Elle ajoute que sa gérante, Mme [G], a participé au fonctionnement de l’établissement en application d’une clause particulière prévue au compromis ( l’article 19).

Elle soutient que seule la rédaction et la signature d’un acte de prorogation ou de renouvellement de la promesse par les parties auraient pu remettre en vigueur leurs obligations respectives stipulées dans l’acte du 2 décembre 2019, ce qui n’a pas été le cas, peu important que des pourparlers aient continué après la date butoir. Elle précise qu’elle n’a jamais manifesté son intention de renoncer au bénéfice de la condition suspensive d’obtention de prêt. Elle ajoute qu’elle justifie, en cause d’appel, que l’accord de la compagnie Sogecap est daté du 7 mai 2020, de sorte qu’il est acquis que le 7 février 2020, la condition suspensive d’obtention de prêt n’était pas réalisée.

La société cédante conteste une telle analyse et soutient, pour sa part, que les parties avaient l’intention commune de proroger les effets du compromis jusqu’à ce que l’accord bancaire soit finalisé, étant relevé qu’il existait un accord de principe sur le prêt au 24 janvier 2020. Elle précise surtout que les parties, par l’intermédiaire de leurs conseils, ont prévu un rendez-vous de signature le 2 mars 2020, lequel a été décalé à la demande de l’acquéreur du 9 mars 2020, et il est faux d’indiquer que l’appelante aurait entendu renoncer à son acquisition dès le 7 février 2020, d’autant que postérieurement à cette date:

– elle a accompli un certain nombre d’actes de gestion pour le restaurant,

– divers rendez-vous pour des examens médicaux au profit de Mme [G] ont été pris et reportés.

Elle relève que le certificat de l’assurance que l’appelante communique désormais met en évidence que la demande d’adhésion de Mme [G] a été signée le 25 février 2020, soit postérieurement au 7 février 2020 et que la cessionnaire ne considérait donc pas le compromis était caduc à cette date.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-4 précise qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie.

En application de l’article 1304-6, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Les parties sont en l’état d’un compromis en date du 2 décembre 2019 par lequel la société [Localité 1] de Domi a cédé à la société Terres & Méditerranée un fonds de commerce de restaurant, snack, sandwicherie et dérivés, crêpes, petit-déjeuner et salon de thé, exploité dans des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] et connu sous le nom ’ [Localité 1] de Domi’ pour un prix de 225 000 euros.

L’article 12 de cet acte intitulé ’ Conditions suspensives’ stipule que ’ Les parties subordonnent formellement la perfection de la cession et le transfert de la jouissance du fonds de commerce cédé à la réalisation des conditions suspensives ci-après définies:

1. Obtention par le cessionnaire d’un ou plusieurs prêts d’un montant global maximum de 100 000 euros, sur une durée de 7 ans au taux d’intérêt maximum de 2% l’an hors assurances, nécessaires au financement de l’acquisition du fonds de commerce, objet des présentes( ….)’. Il est prévu que s’agissant de cette condition suspensive, à défaut d’accomplissement au plus tard le 7 février 2020, ’ sauf prorogation conventionnelle, renonciation expresse du cessionnaire, les présentes seront considérées comme caduques et chacune des parties sera déliée de ses obligations, sans indemnité de part et d’autre, et la somme en séquestre sera restituée au cessionnaire, sous déduction des frais et honoraires des présentes. Les actes définitifs de cession devront intervenir au plus tard le 28 février 2020 (…)’

L’article 16 ’ Indemnité d’immobilisation’ énonce que ’ l’acquéreur s’engage à verser au vendeur la somme de 22 000 euros (…) Cette somme sera restituée au cessionnaire en cas de non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives ci-dessus stipulées dans les délais. En cas non-réalisation du fait de l’acquéreur, notamment si celui-ci refusait d’acquérir alors que les conditions suspensives stipulées à son profit avaient été levées, ou si lesdites conditions suspensives ne se réalisaient pas du fait de la négligence ou de la volonté de l’acquéreur, cette somme restera définitivement acquise au vendeur pour couvrir le préjudice qu’il éprouverait par suite de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur (…)’.

En principe, le défaut de réalisation de la condition suspensive de prêt dans le délai convenu entraîne la caducité automatique du compromis libérant ainsi les parties de leurs obligations réciproques.

Toutefois, si la commune intention des parties de poursuivre les échanges au-delà de la date butoir est établie, ce comportement des parties fait obstacle à la caducité immédiate. Tel est le cas notamment lorsque l’acquéreur continue ses démarches en vue d’obtenir son prêt bancaire et que le vendeur, qui en est informé, collabore et accepte de patienter.

En l’espèce, le 23 janvier 2020, la Société Générale a donné au cessionnaire son accord de principe sur le financement sollicité pour l’acquisition du fonds de commerce litigieux, accord subordonné à l’acceptation de la compagnie d’assurance et plus particulièrement l’obtention par Mme [C] [G], gérante de la société Terres & Méditerranées, d’une assurance ’ dit 100%’.

Il n’est pas contesté qu’à la date du 7 février 2020 la condition suspensive d’obtention du prêt n’était pas réalisée.

Il ressort néanmoins des pièces produites que les parties n’ont nullement entendu mettre fin à leurs relations contractuelles et ont, au contraire, poursuivi leurs échanges au-delà de la date butoir, en vue d’aboutir à la signature de l’acte définitif.

Il est plus particulièrement établi que postérieurement à cette date butoir du 7 février 2020, Mme [C] [G] a effectué une demande d’adhésion à l’assurance Sogecap le 25 février 2020 et que celle-ci lui en a accusé réception dès le 27 février 2020, lui réclamant un certain nombre de pièces en vue de la constitution de son dossier ( pièces 3 et 8 de l’appelante).

La société intimée a fait établir un constat d’huissier des différents échanges entre les parties au-delà du mois de février 2020 lequel révèle que:

– le 20 février 2020, Mme [C] [G] écrivait à son propre conseil et rédacteur de l’acte de cession, Me [U] [K], lui demandant de caler un rendez-vous de signature de la cession définitive le 2 mars 2020,

– le 26 février 2020, Mme [J] [H], gérante de la société [Localité 1] de Domi, précisait qu’elle ne souhaitait pas que la signature de la vente se fasse par visio-conférence et à distance, que la date du 9 mars 2020 pour signature définitive pourrait être retenue mais qu’elle n’avait pas encore reçu les avenants du compromis,

– Mme [G] lui répondait en ces termes ’ C’est ton avocat qui a reçu les avenants hier (…) Je repasse voir le banquier demain matin pour qu’il remette un coup de pression sur l’assurance (…) Je viens d’avoir le banquier: le médecin conseil traite le dossier en priorité d’ici la fin de semaine. Avec Me [K], nous visons une signature lundi 9 (…) ’,

– le 23 mars 2020, Mme [G] sollicitait Mme [H] lui demandant si le pneumologue de son mari pouvait la recevoir en consultation pour pouvoir procéder à l’examen médical réclamé par l’assurance, ce qui était demandé par la banque depuis le 27 février 2020, rendez-vous qui a été organisé ainsi que le confirmera Mme [G] le 24 mars 2020 en lui précisant ’ Oui tout s’est bien passé. Ouf, je prépare tout pour l’assurance cet après-midi’,

– Mme [G] a, tout au long du mois de mars 2020, conduit des entretiens de recrutement du personnel au sein du restaurant pour la saison d’été, fait élaborer la nouvelle carte d’été et livrer du matériel d’exploitation.

La société cédante communique également l’avenant de prorogation dont il fait état dans les échanges de SMS transmis par le conseil de la société Terres & Méditerranée le 25 février 2020 et qu’elle a dûment retourné avec sa signature.

Ces éléments démontrent que les parties ont eu la commune intention de proroger les effets du compromis jusqu’à ce l’accord bancaire soit finalisé.

Le 30 avril 2020, Mme [G] a adressé à son conseil un courrier indiquant qu’elle se renonçait à l’acquisition du fonds de commerce, étant précisé qu’elle s’est alors gardée produire un quelconque justificatif d’accord ou de refus de la compagnie d’assurance. Elle verse, certes, en cause d’appel, l’acceptation de son adhésion par l’assurance datée du 7 mai 2020 pour une demande effectuée le 25 février 2020.

En outre, elle a publié le 18 mai 2020 un message sur facebook concernant son projet d’acquisition relatant que ’ Le coronavirus, la fermeture administrative des restaurants à compter du 15 mars 2020 et les mesures d’exploitation envisagées pour leur réouverture sont venus briser ce rêve. Bien que des moyens aient mis en oeuvre pour soutenir la filière, aujourd’hui 40 000 établissements sont en péril imminent (…) Sachant que les repreneurs ne bénéficient d’aucune aide dans le cadre du Covid, que les restaurants ne pourront exploiter qu’à 30 ou 40 % de leur capacité et qu’aucune re-négociation du prix n’était envisageable, la reprise de la Table de Domi ne peut dégager aucune rentabilité et est vouée à l’échec à échéance de 6 mois. J’ai donc ’ cassé’ la vente à mon grand regret (…)’.

Les agissements de Mme [G] postérieurs au 7 février 2020 attestent ainsi clairement qu’elle n’avait pas renoncé à son acquisition mais entendait conclure l’acte définitif de cession en vue d’assurer l’exploitation de l’établissement. Sa brusque renonciation trois mois plus tard, manifestement motivée par la situation née de la propagation de la Covid 19, est fautive, en ce que seuls son comportement dilatoire et sa négligence sont responsables de l’absence de signature de l’acte définitif de cession.

Le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Terres & Méditerranée au paiement de la somme de 22 000 euros au profit de la société [Localité 1] de Domi à titre d’indemnité d’immobilisation, doit être confirmé.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral réclamés par la société [Localité 1] de Domi

Les premiers juges ont alloué une somme de 5 000 euros à ce titre à la société cédante retenant que pendant plusieurs mois Mme [G] s’est comportée comme propriétaire du fonds de commerce, que Mme [H] s’est mise en retrait de cette exploitation en attendant la cession, ce qui a retardé son investissement dans un nouveau projet professionnel.

La société [Localité 1] de Domi formule un appel incident sollicitant des dommages et intérêts en réparation à hauteur de 18 000 euros, tandis la partie adverse conteste l’existence d’un quelconque préjudice matériel et moral.

La société [Localité 1] de Domi ne produit aucun élément probant au soutien d’une telle prétention et plus particulièrement, elle ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui lié à l’immobilisation de son fonds et de la nécessité pour elle de rechercher un nouvel acquéreur, préjudice qui est déjà réparé par l’indemnité d’immobilisation de 22 000 euros.

Elle sera donc déboutée de ce chef de demande, le jugement querellé étant infirmé sur ce point.

Au regard de la solution apportée au présent litige, la demande de dommages et intérêts formée par la société appelante au motif d’une résistance abusive de la partie adverse ne peut qu’être rejetée.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement de commerce de [Localité 3] déféré sauf en ce qu’il a condamné la société Terres & Méditerranée à payer à la société [Localité 1] de Domi la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice matériel et moral,

Statuant à nouveau sur ce point,

Déboute la société [Localité 1] de Domi de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel et moral,

Y ajoutant,

Déboute la société Terres & Méditerranée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne la société Terres & Méditerranée à payer à la société [Localité 1] de Domi la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Terres & Méditerranée aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,