COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 417

N° RG 22/02941

N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6EE

[J], [U], [L], [K] [D]

C/

Syndicat DES COPROPRIETAIRES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Margaux SBLANDANO

Me Oriane LOBBENS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 13 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04648.

APPELANT

Monsieur [J], [U], [L], [K] [D]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000674 du 04/02/2022 accordée par le BAJ de [Localité 1]),

représenté par Me Margaux SBLANDANO membre de l’AARPI OPE & CONSILIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Claire CALFATI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immoblier [Adresse 1],

représenté par son nouveau Syndic en exercice, le Cabinet SEVENIER ET CARLINI, société par actions simplifiés, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège, domicilié [Adresse 1]

représentée par Me Oriane LOBBENS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [D] est propriétaire des lots n°128 et 114 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] lui a fait délivrer le 31 mai 2021 un commandement de payer la somme de 8.473,17 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Suivant exploit de commissaire de justice du 23 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] a fait assigner M. [D] aux fins de le condamner à lui payer la somme de 8.982,28 euros au titre des charges de copropriété, outre intérêts au taux légal et dommages et intérêts.

Suivant jugement contradictoire rendu le 13 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 6.214,38 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais nécessaires au recouvrement de la créance, arrêtées au 02 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

débouté M. [D] de sa demande de délais de paiement ;

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [D] aux entiers dépens ;

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu article A 444-32 du code de commerce ;

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

rejeté toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas du solde débiteur de 2.802,81 euros arrêté au 1er février 2019.

Il a relevé que M. [D] n’avait justifié ni du paiement des charges ni de l’extinction de ses obligations.

Il a retenu que M. [D] ne pourrait pas s’acquitter de sa dette dans le délai légal de deux ans en faisant face aux nouveaux appels de provision.

Il a considéré que le syndicat ne justifiait pas d’un préjudice distinct qui n’était pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 25 février 2022, M. [D] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 6.214,38 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais nécessaires au recouvrement de la créance, arrêtées au 02 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

débouté M. [D] de sa demande de délais de paiement ;

condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [D] aux entiers dépens.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [D] demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [J] [D] au paiement de la somme de 6.214,38 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement de la créance, arrêtés au 2 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

juger que M. [J] [D] a depuis la décision déférée réglé la somme de 6.300 euros venant s’imputer sur le montant de la créance initiale ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [J] [D] de sa demande de délais de paiement ;

accorder à M. [J] [D] des délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du code civil, sur la durée maximale prévue par la loi ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que dans les comptes arrêtés au 02 juillet 2021, la somme de 2.802,81 euros qui n’était pas justifiée en première instance et ainsi déduite de la dette, ne l’est pas plus aujourd’hui avec la production d’un extrait de compte antérieur.

Il explique qu’en date du 17 janvier 2022, il a signé un contrat de travail à durée déterminée jusqu’au 16 juillet 2023 auprès de l’établissement de la Croix Rouge Française, contrat renouvelable, grâce auquel il perçoit la somme mensuelle net de 1.200 euros.

Il ajoute que selon un appel de fonds délivré en date du 02 août 2022 par le syndic, il restait alors redevable de la somme de 4.888,26 euros, à laquelle il convient de déduire la somme de 2.000 euros réglée depuis, ce qui ramène la dette à la somme de 2.888,86 euros.

Il indique qu’en date du 07 octobre 2022, M. [J] [D] a signé un protocole d’accord avec la Banque de France relativement à son surendettement.

Il relève qu’aucun élément de fait ne permet de s’opposer à l’application de l’article 1343-5 du code civil et de lui ainsi octroyer des délais de paiements lui permettant de ne pas voir sa dette augmentée des intérêts au taux légal.

Il soutient que l’intimé sollicite à nouveau en cause d’appel sa condamnation à la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts, mais ne démontre toujours pas quel préjudice il s’agirait d’indemniser, et qui ne serait pas entièrement réparé au titre des intérêts moratoires.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [D] à la somme de 6.214,38 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais nécessaires au recouvrement de la créance, arrêtées au 02 juillet 2021 ;

dire et juger que M. [D] était débiteur au 02 juillet 2021 d’une somme de 8.982,28 euros au titre des charges et travaux impayés ;

constater que la créance du syndicat des copropriétaires s’élève au 10 juin 2022 à la somme de 5.262,88 euros ;

constater que M. [D] justifie avoir effectué des règlements à hauteur de 2.400 euros ;

condamner M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 5.262,88 euros suivant décompte arrêté au 10 juin 2022 ;

prendre acte de l’accord du syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] sur une libération de sa dette par M. [D] par mensualités de 600 euros ;

dire et juger que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] à compter de la mise en demeure du 07 avril 2021 pour le recouvrement de la créance de M. [D] seront imputables à cette dernière, notamment les frais de commandement, de signification et de prise de garantie ;

condamner M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

condamner M. [D] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article A444-32 du code de commerce devra être supporté par la requise en sus de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir qu’il produit un extrait de compte en date du 16 décembre 2021 faisant apparaître le détail des charges dues depuis le 1er février 2012 et permettant de justifier de l’exigibilité de la somme de 2.802,81 euros que le juge de première instance n’avait pas pris en compte. Elle ajoute qu’au 10 juin 2022, il était débiteur de la somme de 5.262,88 euros au titre des charges et travaux impayés.

Il indique accepter la demande en délais de paiement de l’appelant.

Il sollicite des dommages et intérêts en raison des manquements répétés de M. [D] à son obligation essentielle en tant que copropriétaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2026 et mise en délibéré au 09 avril 2026.

Par arrêt avant dire droit rendu le 09 avril 2026, la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

ordonné la réouverture des débats avec renvoi à une audience de plaidoirie ;

invité les parties à actualiser leurs prétentions et présenter leurs observations sur un règlement amiable du litige ;

sursis à statuer sur les demandes.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [D] demande à la cour de :

constater que la dette de charges de copropriété de M. [I] [W] a été intégralement réglée le 27 novembre 2023 ;

dire et juger que le présent litige est devenu sans objet ;

dire n’y avoir lieu à statuer sur l’appel ;

rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’appui de ses demandes actualisées, il explique qu’en respectant l’échéancier mis en place selon le protocole de la Banque de France, il a apuré sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires en novembre 2023, et qu’il est aujourd’hui à jour du paiement de ses charges.

L’ordonnance de clôture a été rendue à l’audience du 10 septembre 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] forme un appel incident par la notification de ses conclusions d’intimé par voie électronique le 28 juillet 2022, par lesquelles il formule de multiples demandes à l’encontre de M. [J] [D].

A l’appui de ses demandes, il vise seize pièces dont des nouvelles depuis la première instance.

Postérieurement à l’audience, en l’absence du dépôt de plaidoirie de l’intimé, le conseil de ce dernier a indiqué que la dette avait été réglée et que l’audience d’appel n’avait plus d’objet.

Sont versés aux débats une attestation du syndic en exercice représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] établie en date du 27 novembre 2023 laquelle mentionne que M. [D] s’est acquitté de ses dettes ainsi que l’appel de fonds délivré le 1er avril 2026 faisant apparaître un solde débiteur qui ne correspond peu ou prou qu’à la deuxième échéance de provisions de 2026.

Il convient de relever que l’attestation produite est vierge de toute signature.

Elle est néanmoins corroborée par le dernier appel de fonds délivré avant l’audience.

Ces éléments ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] qui, par ailleurs, ne produit aucune pièce à l’appui de ses demandes.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, il sera pris acte de ce que M. [D] a réglé intégralement la dette de charges de copropriété le 27 novembre 2023, et les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires qui sont ainsi devenues sans objet, au vu de l’évolution du litige.

Sur les frais et dépens :

L’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles et de ses dépens par application des article 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 13 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

PREND ACTE du règlement intégral de la dette de charges de copropriété de M. [J] [I] [W] le 27 novembre 2023 ;

DEBOUTE M. [J] [D] de sa demande de délais de paiement devenue sans objet ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] de toutes ses demandes devenues sans objet, au vu de l’évolution du litige ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles et de ses dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE