TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 26/00095 – N° Portalis DBWJ-W-B7K-DBNG

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES immatriculée au RCS [Localité 1] sous le numéro 824 541 148
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LGDR, avocats au barreau de PARIS, substitué par Me Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Mme [Q] [D]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante

M. [F] [N]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 19 Juin 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 4], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Nadia HESSANI, GREFFIER, et de Eline GINEZ, AUDITRICE DE JUSTICE ;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 16 octobre 2023, Madame [A] [V] a donné à bail à Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] reste à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 530 € hors charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des loyers et des charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 décembre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par un acte du 3 mars 2026 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré.

A l’audience du 19 juin 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par Maître LEMONNIER substitué par Maître PIERRE-LOUIS – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisée à la somme de 1.330 €, arriéré actualisé à la date du 18 juin 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle précise que Monsieur [F] [N] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement le 15 avril 2026.

Bien que régulièrement convoqué par exploit de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par la voie électronique le 4 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

– sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 12 octobre 2023 entre elle et la bailleresse ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 1e juin 2026.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de Madame [A] [V], bailleur.

– sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2025, pour la somme en principal de 951€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2026.

L’expulsion de Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.330 € à la date du 18 juin 2026 .

Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Dans le respect du principe de la contradiction, une demande qui n’aurait pas été portée à la connaissance du défendeur ne saurait triompher.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1.330 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 951 € à compter du commandement de payer (12 décembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Lorsqu’il est saisi pour résilier le bail, le juge doit inviter les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement. Au jour de l’audience, si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge doit tenir compte, dans sa décision, du dossier de surendettement du locataire, notamment des mesures prises dans le cadre de la procédure de surendettement.

Ainsi, dès que la commission de surendettement a déclaré le dossier de surendettement recevable, le juge statuant sur la résiliation du bail doit accorder des délais de paiement jusqu’à ce que des mesures relatives à la procédure de surendettement soient prises.

Compte tenu de ces éléments, notamment de la procédure de surendettement ouverte au bénéfice d’un des locataires, Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit un montant total de 530 euros qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la société ACTION LOGEMENT SERVICES du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2023 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] reste à [Localité 5], sont réunies à la date du 24 janvier 2026 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.330 € (décompte arrêté au 18 juin 2026 ), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2025sur la somme de 951 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 36 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] soient condamnés solidairement à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit d’un montant de 530 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [N] et Madame [Q] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le Juge,